2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)、市場(chǎng)集中度持續(xù)提高、凈負(fù)債率均值達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。今日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)組織的“2014中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”舉行，在發(fā)布的測(cè)評(píng)研究報(bào)告中，指出以上觀點(diǎn)。

 

行業(yè)專(zhuān)家表示，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”頻現(xiàn)的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

 

萬(wàn)科連續(xù)六年居房地產(chǎn)500強(qiáng)榜首

 

測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)偕蠈訕?，但產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”持續(xù)，市場(chǎng)集中度再次提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和規(guī)范，資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)的另一面，小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場(chǎng)規(guī)模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)刺激資金實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入直接推升核心城市的地價(jià)，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻提高，小型房企依靠自身力量拿地?cái)U(kuò)張的可能性較小，且部分聚焦三四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項(xiàng)目去化困難，資金問(wèn)題嚴(yán)重，生存空間進(jìn)一步收窄，未來(lái)發(fā)展存疑。

 

在今日的會(huì)議上發(fā)布了2013中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單。萬(wàn)科集團(tuán)以超群的綜合實(shí)力連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)躋身三強(qiáng)，綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、中國(guó)海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。

 

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍再迎增長(zhǎng)，企業(yè)銷(xiāo)售額紛紛創(chuàng)下新高。2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.06億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，銷(xiāo)售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來(lái)的最高水平；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為8.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.3%。與此同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長(zhǎng)34.1%，銷(xiāo)售金額更創(chuàng)下3.26萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)29.0%，增長(zhǎng)速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2013年500強(qiáng)中的100強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長(zhǎng)49.50%。從100強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額的分段分布來(lái)看，2013年千億企業(yè)由上年的3家擴(kuò)容為7家，500億以上企業(yè)增加至11家。從10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)和100強(qiáng)的中位數(shù)對(duì)比情況來(lái)看，2013年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額的中位數(shù)分別為1071億元、422億元、150億元和95億元，分別較上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100強(qiáng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)榜單100強(qiáng)名單

房企凈負(fù)債率均值接近五年來(lái)最高點(diǎn)

 

2013年以來(lái)，由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。

 

短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長(zhǎng)期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

 

2013年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，然而其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響則相對(duì)較低，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。但在總體流動(dòng)性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風(fēng)險(xiǎn)的積聚，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來(lái)分化方向，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

 

此外，隨著貨幣政策穩(wěn)中趨緊以及2013年令人印象深刻的錢(qián)荒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來(lái)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加，有效地對(duì)沖了銀根緊縮下開(kāi)發(fā)貸等資金來(lái)源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過(guò)搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，資金實(shí)力大大增強(qiáng)，有效增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。