本輪樓市調(diào)控以來，由于商品住房始終受限，不少房企日益倚重商業(yè)地產(chǎn)。特別是集購物、辦公、居住、酒店、休閑娛樂等功能于一體的城市綜合體格外受到青睞，并從一線城市向二三線城市蔓延。不過經(jīng)過數(shù)年的高歌猛進，目前存量巨大的商業(yè)地產(chǎn)又將迎來新一輪集中放量。據(jù)廣東省房協(xié)統(tǒng)計，目前僅珠三角在建或擬建的城市綜合體就超過140個。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的去化放慢，加上經(jīng)濟增速放緩和電商沖擊日盛，預(yù)計短期內(nèi)將迎來空置率上升的風(fēng)險。而有數(shù)據(jù)顯示，目前部分城市的空置率已超過6%的國際警戒線，租金下行壓力增大。

 

數(shù)據(jù) 廣東商業(yè)用房投資逐年上漲

 

自2010年“國十條”提高二套房首付比例及利率為標(biāo)志的本輪樓市調(diào)控以來，由于商品住宅一直受到限購、限價、限貸、限外、稅費等方面的限制，再加上地方政府積極推出商業(yè)用地，商業(yè)地產(chǎn)日益受到房企的倚重。

 

不僅一線房企紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)；蘇寧、紅星美凱龍等零售企業(yè)也加速跑馬圈地；此外更有娃哈哈、維維股份、雨潤控股、金威啤酒、康威等傳統(tǒng)制造企業(yè)陸續(xù)加入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)陣營。

 

來自省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，全省商業(yè)用房投資同比增幅分別為23.3%、27.2%、30.7%、23.3%和30.8%。除2011年略低于全省房地產(chǎn)投資同比增幅外，其余各年均大幅超過。而商業(yè)營業(yè)用房投資占總體開發(fā)投資的比重也從2010年的9.5%一路提高到2013年的11%，呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢。

 

今年1—2月，商業(yè)地產(chǎn)投資增幅也繼續(xù)擴大。全省辦公樓投資48.82億元，增長54.8%，商業(yè)營業(yè)用房投資109.42億元，增長37.3%，均遠高于商品住宅13%的投資增幅。

 

以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)的投資大增，不僅是宏觀政策的導(dǎo)向所致，其本身給房企帶來的可觀利潤也是重要因素。業(yè)內(nèi)人士分析，由于近年城市居民的消費需求和能力大增，集合購物、酒店、休閑娛樂、辦公、居住等功能的城市綜合體正好迎合了這些需求，也有利于發(fā)揮集群效應(yīng)。

 

以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達集團為例，公司董事長王健林介紹，廣東的萬達廣場開業(yè)后的效益遠比預(yù)期好。從目前在全國開業(yè)的萬達廣場數(shù)據(jù)來看，廣東、福建是開業(yè)后效益最好的兩個省。王健林表示，目前萬達在廣東已經(jīng)有十幾個項目了，今年還要開業(yè)5個項目。“我們未來可能在廣東布局不止30個項目，廣東會是我們發(fā)展的重鎮(zhèn)，在全國的重要性可能會排在第一位”。

 

分析 佛山綜合體項目超廣深

 

近年商業(yè)用房投資額的大幅增長，目前已經(jīng)形成了新一輪的供應(yīng)潮。

 

來自省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州新開業(yè)購物中心面積超過65萬平方米，達到歷史供應(yīng)峰值；其中超過60%面積位于番禺、花都、天河?xùn)|郊等新興商圈。在此基礎(chǔ)上，廣州在建或?qū)⒔ǖ纳虡I(yè)項目還將超過20個。深圳今年更有超過90萬平方米的新增供應(yīng)；其中近80%面積位于關(guān)外；另據(jù)統(tǒng)計，深圳在建的18個百萬舊改大盤中，七成在關(guān)外，九成計劃做綜合體。

 

不僅是廣深，由于一線城市商業(yè)資源趨于飽和，運營成本也較高，因此二三線城市成為企業(yè)近年布局的重點。不僅是萬達，廣百股份早在2009年底已開始在三四線城市布局；天虹商場在2013年首開購物中心，未來將重點加強優(yōu)勢區(qū)域三四線城市的拓展；2013年8—9月份，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司高層在廣東的梅州、惠州、揭陽、肇慶、四會等多個三四線城市進行了考察。

 

目前，以佛山為代表的多個省內(nèi)二線城市涌現(xiàn)出城市綜合體的井噴。據(jù)省房協(xié)數(shù)據(jù)，目前佛山在建和擬建的城市綜合體已超過40個，其火熱程度甚至趕超廣深。此外，東莞在建和擬建的城市綜合體超過20個；惠州超過19個；中山超過13個；珠海超過10個；而江門目前在建的5個大型商業(yè)項目，足以令其商業(yè)經(jīng)營面積翻一番。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前珠三角地區(qū)，在建和擬建的城市綜合體項目就超過140個。

 

受其影響，2013年快時尚行業(yè)也加快了開店步伐。十大快時尚品牌在廣東地區(qū)新開門店總數(shù)較2012年翻番。優(yōu)衣庫去年在廣東新開10店；H&M和ZARA開店數(shù)都超過6家；GAP、Hollister、Forever21首次進入廣東深圳，且GAP更連開4店。其中，廣州、深圳、佛山都是布局的重點。

 

預(yù)測 空置率上升租金下行壓力大

 

不過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火熱的背后，卻是去化放慢、空置率上升的隱憂。

 

以廣州為例，截至2013年末，廣州非住宅商品房（商業(yè)、辦公樓等）可售庫存面積占總庫存面積的58.5%，遠高于商品住宅，去化時間超過18個月。二手方面，2013年二手商鋪成交3882宗，較2012年減少45%；二手寫字樓成交1184宗，成交面積17.7萬平方米，較2012年減少6.8%。

 

省房協(xié)新聞發(fā)言人、秘書長王韶分析，近年廣東商品房新開工面積屢創(chuàng)新高，市場供應(yīng)量將有所增加；而市場有效需求卻呈現(xiàn)縮減態(tài)勢。

 

以商業(yè)地產(chǎn)的重要支撐者——零售業(yè)為例，受經(jīng)濟增速放緩、人口紅利減退、要素成本居高不下和電商沖擊等影響，目前主要外資超市已經(jīng)放緩了擴張速度，部分企業(yè)甚至通過關(guān)店、并購等調(diào)整方式度過零售寒冬。如沃爾瑪在2013年關(guān)閉了12家門店，為歷年之最；而全球第三大零售商TESCO樂購在華業(yè)務(wù)也在去年10月被華潤創(chuàng)業(yè)子公司并購。而廣東本土五大上市百貨公司2013年上半年業(yè)績顯示，除了廣百股份、天虹商場錄得凈利潤增長以外，廣州友誼、茂業(yè)國際和歲寶百貨分別出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損。

 

王韶表示，今年深圳、廣州、佛山擬開業(yè)購物中心面積都在50萬平方米以上；市場現(xiàn)有商業(yè)存量尚未完全消化，又迎來新的集中放量，加之經(jīng)濟增速放緩、電商沖擊日盛，預(yù)計一線城市新興商圈及二線城市商業(yè)在短期內(nèi)將面臨空置率上升風(fēng)險。特別是部分城市空置率目前已超過6%的國際警戒線，租金下行壓力增大。

 

據(jù)了解，面對風(fēng)險，目前越來越多的開發(fā)商已經(jīng)開始反思和探索商業(yè)地產(chǎn)如何創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型，包括更加多元化的業(yè)態(tài)組合，更接地氣的社區(qū)商業(yè)實踐，商業(yè)地產(chǎn)“租售并舉”之“售后服務(wù)延伸”，充分運用線上線下互動平臺、新科技、大數(shù)據(jù)等等。