初春時(shí)節(jié)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)接連傳來料峭寒意。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這次真的“狼來了”嗎？新生的房地產(chǎn)基金是否還有發(fā)展前景？當(dāng)房地產(chǎn)遇上互聯(lián)網(wǎng)又會(huì)發(fā)生什么？昨天，第八屆中國(guó)(深圳)私募基金高峰論壇迎來首場(chǎng)分論壇——2014(首屆)房地產(chǎn)基金春季論壇，來自房地產(chǎn)研究、房地產(chǎn)基金行業(yè)的資深專家們提出：隨著城鎮(zhèn)化規(guī)劃的提出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從“黃金十年”進(jìn)入“白銀十年”，但房地產(chǎn)基金迎來了發(fā)展道路上的第一個(gè)“黃金十年”。

房地產(chǎn)“崩潰論”不成立

新春伊始，從杭州德信地產(chǎn)降價(jià)引發(fā)的一系列降價(jià)風(fēng)潮，牽動(dòng)著所有購(gòu)房者的心，也讓投資者們十年來首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市前景產(chǎn)生了懷疑。房地產(chǎn)行業(yè)真的迎來拐點(diǎn)了嗎？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“崩潰”在即了嗎？

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟清晰而又明確地否定了“崩潰論”。他認(rèn)為，拿地成本上升，加上銷售的政策性限價(jià)，毫無疑問將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率下降，一些小開發(fā)商面臨資金壓力，但這僅會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)將從以往的“黃金十年”進(jìn)入“白銀十年”。另一方面，城鎮(zhèn)化規(guī)劃將讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)入“下半場(chǎng)”，農(nóng)村土地改革、國(guó)企改革都將帶來新的巨大發(fā)展機(jī)遇。他甚至大膽預(yù)言：“上海、北京未來10年房?jī)r(jià)還會(huì)翻一番，從現(xiàn)在均價(jià)24000元到未來48000元，年均增長(zhǎng)7%-8%。”

國(guó)泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平則以“由夏入秋”的比喻表達(dá)了相似的判斷。他認(rèn)為中國(guó)GDP的平均增長(zhǎng)速度可能將從過去8%的水平逐漸過渡到6%，這仍然是一個(gè)非常好的發(fā)展速度。由此帶來的改善性需求，將使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來3-5年仍有增長(zhǎng)空間，直到2017-2018年才會(huì)真正遇到“一個(gè)坎兒”。但他也提醒說：“2014年會(huì)有一些局部風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，概率比較大會(huì)出現(xiàn)在二季度。”主要原因是過去兩年時(shí)間里發(fā)行的房地產(chǎn)信托和銀行非標(biāo)資產(chǎn)到期的疊加，再加上行業(yè)自身階段性的調(diào)整，導(dǎo)致局部風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，并對(duì)行業(yè)總體利潤(rùn)率帶來影響。

房地產(chǎn)基金迎來發(fā)展機(jī)遇

2010年被業(yè)內(nèi)人士稱為房地產(chǎn)基金的發(fā)展“元年”。據(jù)深圳私募行業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，截至去年10月底，全國(guó)房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)約510家，管理規(guī)模超過6000億。深圳的本土機(jī)構(gòu)是210家，管理規(guī)模近2000億，約占全國(guó)三分之一的市場(chǎng)規(guī)模。

新生的房地產(chǎn)基金行業(yè)在當(dāng)前這樣一種微妙的市場(chǎng)格局下，是風(fēng)險(xiǎn)還是機(jī)遇？又將采取怎樣的發(fā)展策略？

深圳市創(chuàng)東方投資有限公司董事長(zhǎng)、深圳市私募基金協(xié)會(huì)房地產(chǎn)基金俱樂部創(chuàng)始主席肖水龍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局的變化將給房地產(chǎn)基金帶來更大的發(fā)展空間與創(chuàng)新要求，房地產(chǎn)基金將從傳統(tǒng)單純的“資本提供者”角色逐步演化成“資本營(yíng)運(yùn)商”這樣的復(fù)合定位，形成“資本+服務(wù)”的新模式，即除了向項(xiàng)目提供資金之外，還要輸出管理、輸出品牌、輸出渠道、輸出創(chuàng)意，形成共贏。

深圳市華睿信資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)范嘉貴更認(rèn)為：“房地產(chǎn)基金迎來了黃金時(shí)間，因?yàn)橐粋€(gè)行業(yè)只有在調(diào)整的時(shí)候才有機(jī)會(huì)。”房地產(chǎn)基金的價(jià)值在于對(duì)項(xiàng)目的選擇，在于對(duì)某一個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)化的理解與資源整合的能力。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)迎來調(diào)整階段的時(shí)候，負(fù)債率提高，導(dǎo)致局部現(xiàn)金流有問題，這也是并購(gòu)的機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅地產(chǎn)的黃金時(shí)代過去，要想相對(duì)獲取高的回報(bào)，一定要走向更前端。

深圳德信資本董事長(zhǎng)陳義楓判斷，從2014年初到2015年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)弱周期，帶區(qū)域上、業(yè)態(tài)上、交易上的結(jié)構(gòu)化差異。“這里面恰恰有很多東西需要專業(yè)投資機(jī)構(gòu)用綜合實(shí)力去把握和選擇，從而形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展機(jī)會(huì)。地產(chǎn)行業(yè)黃金10年過去了，地產(chǎn)基金黃金10年開啟了。”