華東樓市降價蔓延:港企九龍倉內(nèi)地項目降價跑量

2014年03月27日 08:53
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報.
        自2007年以來,九龍倉大舉進(jìn)入內(nèi)地,至2013年底其華東項目儲備已占內(nèi)地總量的50%以上。而華東樓市近年持續(xù)低迷,使得其押寶華東的戰(zhàn)略遭受壓力,近期常州項目降價即是在此大背景下之舉。
        華東樓市陸續(xù)出現(xiàn)悲觀情緒。自杭州德信降價風(fēng)波后,港資房企九龍倉又在杭州、常州發(fā)起降價行動,項目單價下調(diào)一千到數(shù)千元不等。此前,內(nèi)地房企雅居樂在常州的一個項目也曾以6折出售。
        多位開發(fā)商人士告訴記者,多家在常州有項目的開發(fā)商銷售價格都在調(diào)整。除了九龍倉和雅居樂,至少還有五六家開發(fā)商的項目也已經(jīng)降價。
        而作為知名港企,九龍倉的降價行為在業(yè)內(nèi)人士看來并非資金鏈緊張,而是一種策略性降價,只為早點出貨。畢竟,這家公司在常州、杭州乃至整個華東的存貨“占比很高,會影響到現(xiàn)金流”。
        記者梳理發(fā)現(xiàn),自2007年以來,九龍倉大舉進(jìn)入內(nèi)地,在華東砸下數(shù)百億購地,至2013年底其華東項目儲備已占內(nèi)地總量的50%以上。而華東樓市近三年來持續(xù)低迷,溫州、杭州、蘇州等城市房價徘徊不前。
        “不排除有開發(fā)商接下來跟進(jìn)降價,”一家大型地產(chǎn)商華東區(qū)域負(fù)責(zé)人對說。
華東樓市降價蔓延
        一股悲觀的氛圍已在華東樓市蔓延了很長時間。
        “在德信地產(chǎn)降價前,杭州樓市已陰跌三年。”這種說法得到了數(shù)名開發(fā)商人士的證實??偛课挥谏钲诘囊患抑禺a(chǎn)商董秘告訴記者,該公司在杭州開發(fā)的項目戶型偏大,也存在去庫存壓力,而該公司已經(jīng)是業(yè)內(nèi)最好的高周轉(zhuǎn)公司之一。
        3月中旬,位于杭州蕭山區(qū)的開元名郡剩余房源推出降價活動,降價幅度達(dá)到1600元/平方米~2700元/平方米,降后均價在12500元/平方米。
        記者查詢發(fā)現(xiàn),港資房企九龍倉在杭州的高端項目君璽亦在進(jìn)行隱性降價,這個項目在3月20日剛剛?cè)胧小F湟哉酆?7900元/平方米起價推出首批房源,均價40000元/平方米,這一項目之前的樓面地價是24621元/平方米。
        在常州,九龍倉旗下年華里宣布大幅降價,此前均價6000元/平方米左右的房源,均價直降至5000元/平方米;此外,九龍倉在常州打造的頂級豪宅樓盤國賓一號的價格也出現(xiàn)松動,該項目日前推出20套特價房,均價在8200元/平方米左右,比前期售價低了約2800元/平方米。
        對于上述項目的降價舉動,九龍倉杭州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,在經(jīng)過多輪價格測試以及審慎考慮后,確定了項目的最終開盤價格,也得到了香港總部的支持。九龍倉內(nèi)部有關(guān)人士稱,公司并不存在資金鏈緊張的問題,價格調(diào)整是為了適應(yīng)市場。
        接近九龍倉的人士稱,這說明該公司已經(jīng)對二三線樓市尤其是部分高庫存的樓市產(chǎn)生警覺并應(yīng)對了。
        公開資料顯示,九龍倉在華東的項目眾多,包括位于上海、杭州、蘇州、無錫、常州、以及寧波的20余個項目。而除了上海,這些城市的住宅市場,幾乎都存在高庫存問題。
        同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,常州市場去化壓力較大,降價的房企并不完全是因為資金鏈緊張,而多是屬于企業(yè)主動調(diào)整,顯示企業(yè)對二三線樓市后市看淡,“目前華東整體市場向下走的趨勢已經(jīng)比較明顯,大多數(shù)開發(fā)商期望值降低,預(yù)計3月底及以后幾個月,更多的開發(fā)商會采取比較現(xiàn)實的降價回籠資金策略。”張稱。
高成本重倉華東?
        對于已進(jìn)入內(nèi)地近20年的九龍倉而言,其大力發(fā)展卻始于2007年,彼時內(nèi)地地價、房價開始大幅飆升。
        九龍倉當(dāng)時宣布將中國內(nèi)地資產(chǎn)增加至集團(tuán)營業(yè)資產(chǎn)總額50%,這一目標(biāo)已在2013年實現(xiàn)。九龍倉集團(tuán)副主席周安橋稱,九龍倉內(nèi)地投資總額已超過1000億港幣。
        而在這些投資中,九龍倉斬獲內(nèi)地多幅地王。2007年9月,九龍倉以單價8800萬元/畝、總價72.4億元,奪得成都紅星路82畝商業(yè)地王;2010年9月8日,九龍倉奪得上海浦東地王,總價48.28億、折合樓板價35490元/平方米。
        截至2013年底,九龍倉在內(nèi)地土地儲備的總建筑面積1180萬平方米,分布于15個城市。其內(nèi)地資產(chǎn)的一半以上集中于華東地區(qū),成渝地區(qū)占比超過30%,華南華北占比僅15%左右。
        前述華東開發(fā)商人士分析稱,九龍倉的城市相對集中于華東市場。拿地價格較高,在2007、2009、2010、2011年地價高企時出手,其中僅在2007年最后四個月,九龍倉就為拿地耗資279.46億元人民幣,其余三個年份每年拿地均超百億。
        其中,浦東地王在2013年上半年仍未入市,其在杭州的首個剛需項目拿地后21個月才上市,上海、杭州多個項目被指進(jìn)展緩慢。
        漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春分析,九龍倉2009、2010年大規(guī)模進(jìn)入華東,而2009年樓市處于瘋狂狀態(tài)。九龍倉開發(fā)節(jié)奏又不夠快。
        知情人士透露,作為港企,九龍倉始終對內(nèi)地市場有些水土不服。2007年以來,九龍倉分別和招商、中海、綠城等企業(yè)合作開發(fā)項目,在合資公司中,雖然基本上是雙方五十對五十的股權(quán)結(jié)構(gòu),但周安橋在公開場合坦言,這些項目90%以上都是由對方操盤,而九龍倉幾乎只提供其擅長的融資渠道資源,更像是一個財務(wù)投資者。幾年下來并沒有鍛煉出自己的團(tuán)隊。
        接近九龍倉的知情者介紹,2011年,九龍倉在華東嘗試獨自操盤項目,包括杭州、常州的項目幾乎都是獨立運(yùn)作。但是,盡管選擇了本土團(tuán)隊,但其管理機(jī)制仍然傾向于沿用總部決策機(jī)制,本土團(tuán)隊的職業(yè)經(jīng)理人權(quán)力有限。項目從開發(fā)到銷售的許多重大決策均需要總部做出決定,大大影響了九龍倉的開發(fā)、銷售節(jié)奏。
        據(jù)周安橋介紹,2013年九龍倉在內(nèi)地應(yīng)占物業(yè)銷售額為212.09億元,同比增長41%。2014年,九龍倉的銷售目標(biāo)是不低于210億元,顯示公司對2014年樓市并不樂觀。
謀求更優(yōu)周轉(zhuǎn)
        接近九龍倉的人士稱,九龍倉高層對公司在內(nèi)地面臨的困境也是一清二楚,公司架構(gòu)和經(jīng)營策略的調(diào)整也已經(jīng)漸次展開,此次降價跑量就是一例。
        2014年初,九龍倉原常州公司總經(jīng)理孫騏調(diào)任杭州。他的工作重心之一便是加快推盤,狠抓團(tuán)隊。被外界認(rèn)為閑置的“地王”項目君璽將在9-10月入市,今年在杭5個項目全部亮相。
        孫騏稱,“再有錢的公司也需要現(xiàn)金流”,今年杭州公司最低銷售目標(biāo)是45億,爭取進(jìn)入杭州前五名。
        在集團(tuán)層面,九龍倉也提出要學(xué)習(xí)內(nèi)地開發(fā)商高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的策略。目前,內(nèi)地規(guī)?;科蠡狙赜?ldquo;5、9、12、30”模式:拿到地5個月內(nèi)開工,9個月賣樓,12個月樓現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正……類似的快速周轉(zhuǎn)模式幫助內(nèi)地不少中型企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模,如近年的陽光城、榮盛發(fā)展等。
        而在傳統(tǒng)的港資地產(chǎn)商看來,房地產(chǎn)就是要“慢,賺得多”。但中國內(nèi)地有特殊情況,比如有土地增值稅,如果不把時間成本算進(jìn)去,就會吃虧;而且,內(nèi)地土地資源眾多,可以不停地周轉(zhuǎn),總體下來,開發(fā)商可以靠高周轉(zhuǎn)運(yùn)營賺錢,而非單個項目高利潤賺錢。
        盡管年初九龍倉高層仍稱繼續(xù)看好內(nèi)地樓市,并擇機(jī)進(jìn)入更多的城市。但從內(nèi)地市場的調(diào)整節(jié)奏看,前述開發(fā)商人士認(rèn)為,當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,大部分城市地價、房價出現(xiàn)不同程度回落,而九龍倉在內(nèi)地的主要土地購于地價相對高點的時期,此番面臨較大風(fēng)險也正是過去一兩年內(nèi)高價成交的那些土地。這個時候,防范風(fēng)險比繼續(xù)貫徹其一貫的擴(kuò)張策略更為重要。
        輝立證券報告顯示,九龍倉中國物業(yè)發(fā)展的利潤率由2012 年上半年的35%下跌至2013年上半年的17%,管理層將之歸咎于2012 年表現(xiàn)較差的預(yù)售活動;而鑒于當(dāng)前公司的價格調(diào)整策略,預(yù)計其2015年的利潤率也不會樂觀。
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