深圳“樓王”暴跌2萬/平 價格看齊十年二手房

號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓近日推出十套特價房，價格從原來最高時的每平7萬跌至49000，整整跌去了2萬元。

21世紀網(wǎng) 受銀行收緊房地產(chǎn)類貸款影響，三四月份，深圳新房價格出現(xiàn)久違的松動。今日，記者從中介獲悉，號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓也推出十套特價房，價格從原來最高時的每平7萬跌至49000，整整跌去了2萬元，調整后的均價，已經(jīng)與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價看齊。炒房客認為，商住型公寓價格波動率較一般豪宅更高，目前樓市政策難明的前景下，或成為價格跳水的“領頭羊”。

“樓王”領先降

“東海國際公寓新放10套特價單位(折后單價47000每平米)”，記者昨日收到深圳一位炒房客轉發(fā)的中介短信，該短信詳細列出十套特價房的房號及總價，每套面積均為250平。“這一價格比2013年東海國際開盤時下跌不少，當時這個樓盤號稱7萬均價，一些高樓層、東南向的海景單位，曾經(jīng)開價10萬每平米。”這位炒房客告訴記者。

今天上午，記者以看樓者的身份到達東海國際公寓，中介介紹，推出的十套特價房僅剩5F、6F兩套，其中6F總價為1256.89萬元，折合單價約為5.04萬/平，如果是一次性付款，則可以打95折，折后價約為47000/平。“我們這是海景房，還是現(xiàn)樓，交款之后即可入住。”中介跟記者介紹。

隨后，中介還帶記者參觀了特價的187-208平米帶裝修復式單位，價格為5.8萬每平米，“這樣的價位，比周邊香榭里花園十年樓齡的復式都要便宜，你可以考慮抄底了。”中介反復強調。

東海國際公寓位于深南大道北側，毗鄰招商銀行大廈，屬于大型綜合體東海國際中心總項目配套的高端公寓，該綜合體面積達50萬平方米，除了高端國際公寓，還包括兩棟已落成并入伙的甲級寫字樓、1棟已開業(yè)的五星級朗廷酒店。

而東海國際在深圳的知名度則來自它位于頂層80層的“樓王”，其登記的建筑面積為870.99平方米，備案價格為29萬/平，總價達到2.53億，在2013年剛開盤時，一價成名。不過開盤半年來，價格反而逐步走低，以本次推出的10套特價單位看，折前價格約為6萬元每平，已呈階梯式下降態(tài)勢。

收益率低難吸引炒房客

記者隨后走訪了東海國際公寓附近的高端樓盤，如香榭里花園、東海十八居等，發(fā)現(xiàn)降價之后的東海國際公寓單價已經(jīng)與它們相當接近，如2004年入伙的香榭里二期178平米大平面，目前放盤均價在45000到50000左右；樓齡稍短的東海十八居大平面單位，價格也在45000左右。另外，距離大約數(shù)公里外的福田中心區(qū)老牌豪宅黃埔雅苑，目前12年樓齡的大面積單位，均價也在4.5萬-5萬之間。

但在炒房者看來，深圳福田、南山的高端公寓供應量很大，價格或許還有下行空間。

有炒房客介紹，2011年時，蛇口蘭溪谷曾推出高端公寓單位，大概開盤均價在4萬元左右，但隨后房地產(chǎn)調控，這批高端公寓曾跌價25%，跌到3萬/平左右，價格波動幅度比蘭溪谷住宅樓要大很多。“近兩年，因為不限購不限貸，高端商務公寓曾經(jīng)受市場歡迎，但供應量也放大了很多倍，僅東海國際就有近1000套房供應，深業(yè)地產(chǎn)的上城明年交樓，供應量更大，南山還有深圳灣1號等，房型動輒150、200平，因為年限短，必須50%首付，最長貸款年限10年。算下來，租金收益率極低。”炒樓客陳女士告訴記者。

她給記者算了一筆賬，打特價的5F單位，1256萬元，首付為628.8萬，月供為7.36萬(十年)，在中介放租每月約能收到2萬元租金，年化收益率尚不足2%，而且福田的高端公寓出租率要低于南山蛇口片區(qū)，對她來說，盡管不限購不限貸，吸引力仍然不大。

而有的炒房客則對高端商務公寓的用地年限提出疑慮，這些樓盤之所以不限購不限貸，主要是其屬“商業(yè)用地”，期限僅為50年，而東海國際開發(fā)商拿地在上世紀九十年代，土地實際使用年限僅剩30幾年，“目前《物權法》對商用物業(yè)到期續(xù)期尚無明確規(guī)定，因此還是有風險的。”