一季度，全國(guó)房屋成交量持續(xù)下跌，濟(jì)南也難逃厄運(yùn)，很多房企對(duì)第二季度抱有很高期望。2014年4月15日，濟(jì)南市商品房成交244套，其中住宅僅成交139套，這樣的成交套數(shù)恰好可以詮釋這半個(gè)月來(lái)濟(jì)南商品房市場(chǎng)的走勢(shì)。進(jìn)入四月以來(lái)，濟(jì)南樓市難掩低迷景象，前半月商品房共成交3761套，日均成交套數(shù)不足250套，而其中還有31%為儲(chǔ)藏室。

商品房成交中儲(chǔ)藏室占了31%

據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上旬，濟(jì)南市共成交商品房3761套，比3月上旬的交易量減少了52套，成交套數(shù)基本持平。同比來(lái)看，雖然2013年4月濟(jì)南市商品房日成交量同樣低迷，日均成交在250套左右，但仍能保證住宅日均成交超過(guò)200套的成績(jī)，反觀今年4月前期，日均商品房成交近250套，但住宅卻僅有144套的日均成交量。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然4月商品房總成交量同比環(huán)比都沒(méi)有太大變化，但是拆分到單個(gè)物業(yè)上，成交量變化卻是很明顯。首先，住宅成交大幅減少，說(shuō)明近段時(shí)間剛需購(gòu)房者觀望情緒很重，去年住宅成交可以占到商品房總成交量的80%左右，但是今年4月前半月卻僅能達(dá)到57%。其次，近段時(shí)間商品房成交套數(shù)有很大的“水分”，從數(shù)據(jù)可以看出，4月前半月濟(jì)南市商品房成交中有超過(guò)1000套為儲(chǔ)藏室，占商品房總成交的31%，這主要是由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延時(shí)導(dǎo)致，前段時(shí)間已售的儲(chǔ)藏室在近期才得以體現(xiàn)，而這也變相的拉高了近期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

成交均價(jià)在螺旋式小幅上漲

市場(chǎng)雖低迷，但房屋交易價(jià)格卻仍在上漲。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月13日，濟(jì)南市商品房成交均價(jià)為8736元/平方米，同比上月同期上漲了600多元/平方米。同時(shí)住宅均價(jià)在4月首周下降到8408元/平方米后又迅速地回升到了8683元/平方米的高點(diǎn)。

據(jù)分析人士認(rèn)為，從近幾周的商品房成交和價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，濟(jì)南市商品房成交量一直沒(méi)有進(jìn)入預(yù)期的高位通道，但是成交均價(jià)卻沒(méi)有出現(xiàn)下行的趨勢(shì)。從最近的各樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)看，眾多的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有絲毫放松的意思，在營(yíng)銷(xiāo)形式上各顯神通。供求的博弈已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，未來(lái)開(kāi)發(fā)商為了年中的沖量，做出一些價(jià)格方面讓步的可能性較大，但基于濟(jì)南市場(chǎng)供需情況，價(jià)格大幅下跌的可能性很小。

商品房銷(xiāo)售或已陷入“冰川期”

今年以來(lái)甚囂塵上的中國(guó)樓市“冰川期”將至說(shuō)法似乎得到了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的驗(yàn)證。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天公布的數(shù)據(jù)顯示，至2014年起全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月雙雙實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)：1-2月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降0.1%，銷(xiāo)售額下降3.7%;1-3月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降3.8%，銷(xiāo)售額下降5.2%。較之去年一季度火爆樓市銷(xiāo)售情況，即商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)61.3%銷(xiāo)售額增長(zhǎng)37.1%，可謂是“冰火兩重天”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可稱“慘烈”，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)出現(xiàn)下降或增速放緩。1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積20111萬(wàn)平方米，同比下降3.8%;降幅比1-2月份擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷(xiāo)售面積下降5.7%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.0%。商品房銷(xiāo)售額13263億元，下降5.2%，降幅比1-2月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷(xiāo)售額下降7.7%，辦公樓銷(xiāo)售額下降10.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.9%。

專(zhuān)家稱濟(jì)南房?jī)r(jià)下降空間不大國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15339億元，同比名義增長(zhǎng)16.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)15.5%)，增速比1-2月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資10530億元，增長(zhǎng)16.8%，增速回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)落5.9個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于濟(jì)南的房?jī)r(jià)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，濟(jì)南的房?jī)r(jià)是在一段時(shí)間內(nèi)慢慢上漲的，不會(huì)出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象。而且濟(jì)南的購(gòu)房者大部分是剛性需求，所以大幅下降的可能性不是很大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南目前購(gòu)房需求仍是剛需或者剛改，下行空間不大，雖然有些小區(qū)的黑燈率比較高，但從2013年的成交情況來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)的購(gòu)房占90%多，從面積上看，120平以內(nèi)近70%，120-260平的占30%左右，再大面積的就更少了，這樣也能看出濟(jì)南大部分的購(gòu)房需求是剛需或者剛改，投機(jī)的情況很少，所以大幅下跌比較困難。