繼杭州、常州后，無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商也在價(jià)格上做起了文章，卻顯得相當(dāng)“委婉”。

4月20日，龍湖在無(wú)錫的滟瀾山項(xiàng)目以4500元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，而這一區(qū)域的均價(jià)在8000元/平方米左右。龍湖開(kāi)出的這一價(jià)格，幾乎是同區(qū)域房?jī)r(jià)的一半。

有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，按當(dāng)前的庫(kù)存量和今年一季度的去化速度，無(wú)錫的去庫(kù)存周期約為29個(gè)月。由于看淡后市，開(kāi)發(fā)商在無(wú)錫拿地意愿大幅下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，無(wú)錫市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了土地零成交的現(xiàn)象；其中2月和3月的土地成交量均為零。

面對(duì)樓市的成交低迷和庫(kù)存壓力，4月22日，無(wú)錫發(fā)出通知，將購(gòu)房落戶“門(mén)檻”從70平方米降到60平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，無(wú)錫此舉可以打開(kāi)目前無(wú)錫的剛需市場(chǎng)，達(dá)到去庫(kù)存的目的，“無(wú)疑是救市之舉。”

“價(jià)格低開(kāi)”避談降價(jià)

龍湖項(xiàng)目的“低開(kāi)”并非個(gè)案。

在3月底開(kāi)盤(pán)的無(wú)錫恒大城，打出了5880元/平方米起售，均價(jià)6680元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)；而這一區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格在7000-8000元/平方米左右。因?yàn)榕c同區(qū)域樓盤(pán)在價(jià)格上有足夠的吸引力，3月23日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天這一項(xiàng)目的銷售額就已近1億元。

不過(guò)開(kāi)發(fā)商表示，自己并沒(méi)有降價(jià)。“我們是首次開(kāi)盤(pán)，因此談不上降價(jià)。”恒大城銷售人員說(shuō)。

“很多無(wú)錫房企都準(zhǔn)備走‘價(jià)格低開(kāi)’的路子，而不是通過(guò)直接降價(jià)的方式來(lái)加快銷售。”無(wú)錫當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)商說(shuō)，“大家都希望通過(guò)調(diào)整價(jià)格來(lái)加快銷售。有一些老項(xiàng)目甚至通過(guò)新開(kāi)不同的產(chǎn)品、重新定價(jià)的方式來(lái)調(diào)整價(jià)格。”

無(wú)錫當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)向記者指出，3月底無(wú)錫的蘇寧悅城因降價(jià)引來(lái)的風(fēng)波，使得無(wú)錫房企對(duì)降價(jià)變得很小心。當(dāng)時(shí)，蘇寧悅城項(xiàng)目的同類產(chǎn)品由此前的1.2萬(wàn)元/平方米降至9700元/平方米。降價(jià)后，這一項(xiàng)目的老業(yè)主要求退房，售樓處也被砸。

“這事情在無(wú)錫震動(dòng)很大，開(kāi)發(fā)商都不敢明著降價(jià)。但大家也看到一點(diǎn)，降幅比較大，銷售效果也確實(shí)不錯(cuò)。所以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都很小心，不會(huì)說(shuō)自己降價(jià)。”無(wú)錫一家開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

據(jù)無(wú)錫樂(lè)居房產(chǎn)的信息，無(wú)錫一個(gè)名為香緹半島的樓盤(pán)3月份的報(bào)價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，而4月該樓盤(pán)的最新報(bào)價(jià)已經(jīng)降至6500元/平方米，相比上個(gè)銷售周期價(jià)格下跌了45.8%。

香緹半島銷售人員4月21日告訴記者，1.2萬(wàn)元/平方米賣(mài)的是別墅，定價(jià)6500元/平方米的是新開(kāi)盤(pán)的公寓，因?yàn)槭莾煞N不同的產(chǎn)品，所以談不上降價(jià)，也沒(méi)有客戶來(lái)砸售樓處。

雖然沒(méi)有說(shuō)自己降價(jià)，但售樓人員告訴記者，這一價(jià)格其實(shí)比同一區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格低了約500元-1000元/平方米。

“這個(gè)項(xiàng)目土地成本都要三千多，加上建安、稅費(fèi)和各種成本，現(xiàn)在基本上是以成本價(jià)在賣(mài)，沒(méi)什么利潤(rùn)。從周圍情況看，周邊樓盤(pán)要賣(mài)到7000元/平方米。”香緹半島的銷售人員告訴記者，之所以走低開(kāi)路線，也是出于銷售壓力。

位于無(wú)錫太湖新城板塊的朗詩(shī)太湖綠郡，則以精裝改毛坯、送面積的方式，對(duì)新產(chǎn)品的價(jià)格重新進(jìn)行定價(jià)。

據(jù)了解，此前太湖綠郡精裝修的均價(jià)1.38萬(wàn)元/平方米，毛坯房的均價(jià)約9000元/平方米；而近期毛坯房的售價(jià)下調(diào)了1000元-2000元/平方米。

“精裝修的房源價(jià)格沒(méi)有變，但毛坯房最近在搞活動(dòng)。本月26日我們開(kāi)盤(pán)的1號(hào)至4號(hào)樓有優(yōu)惠，均價(jià)在7000元-8000元/平方米。三室房型的房源，還將贈(zèng)送10平方米的面積。此外，我們還有幾套位于一樓和二樓的毛坯房，起價(jià)只有6100元/平方米，但數(shù)量很少。”朗詩(shī)太湖綠郡銷售人員4月21日告訴記者，

去化周期需29個(gè)月

分析人士告訴記者，無(wú)錫開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在之所以采取低開(kāi)的方式跑量，是想以價(jià)換量。而價(jià)格低開(kāi)的背后，是無(wú)錫因庫(kù)存量過(guò)大，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的擔(dān)心。

“現(xiàn)在賣(mài)什么價(jià)格，明年甚至后年可能還是這個(gè)價(jià)格。與其這樣，不如早點(diǎn)出貨回籠資金。因?yàn)闊o(wú)錫的庫(kù)存量并不是個(gè)小數(shù)目，而今年的銷售卻下滑得很厲害。”億瀚智庫(kù)分析師張化東向記者表示。

據(jù)億瀚智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，無(wú)錫去年全年共銷售商品住宅517.3萬(wàn)平方米，銷售套數(shù)為4.47萬(wàn)套，月均銷售面積為43.1萬(wàn)平方米。今年一季度，無(wú)錫的月均銷售面積只有29.3萬(wàn)平方米。而截至今年一季度無(wú)錫商品住宅可售面積約857萬(wàn)平方米，可售套數(shù)超過(guò)5.82萬(wàn)套。

無(wú)錫克而瑞一位經(jīng)理也告訴記者，今年內(nèi)一季度無(wú)錫商品住宅(含別墅)成交量約88.51萬(wàn)平方米，這一成交量比去年同期下降了約三成。

分析師指出，無(wú)錫成交量的下滑，也加大了庫(kù)存量的去化壓力。

“按去年的去化速度，無(wú)錫的去化周期約為20個(gè)月，而按今年一季度的去化速度，則需要29個(gè)月。”張化東說(shuō)。

“我覺(jué)得今年無(wú)錫剛需樓盤(pán)會(huì)比較麻煩，階段性的困難是供應(yīng)量太大了。但高端需求仍然很強(qiáng)，這從一些樓盤(pán)價(jià)格略做調(diào)整就可能獲得銷售量就可以看出來(lái)。改善型需求的限購(gòu)如果在無(wú)錫能松開(kāi)，對(duì)高端需求將更是個(gè)利好。”融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌近日在無(wú)錫香樟園的發(fā)布會(huì)上表示。

對(duì)于無(wú)錫樓市目前的現(xiàn)狀，同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉向記者指出，無(wú)錫、常州一些供應(yīng)量過(guò)大的區(qū)域，價(jià)格正在進(jìn)行深度調(diào)整。

“整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)樓市低迷的問(wèn)題會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間，這也與去年下半年以來(lái)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè)觀有關(guān)，拿了高價(jià)地，今年樓市卻陷入低迷、銷售遇冷。而今年信貸的收緊，更使得一些項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)速度降下來(lái)。未來(lái)銷售環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加大，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，會(huì)在價(jià)格上做出讓步以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。”張宏偉說(shuō)。