最能反映北京樓市風(fēng)向標的二手房價格已經(jīng)從去年12月以來連續(xù)4個月陰跌。雙井一位房屋中介公司的員工就直言，“一套300萬的房子，以前讓到5萬左右就僵持了。現(xiàn)在業(yè)主預(yù)期變低了，很輕松就能有10萬的降幅，大家都擔(dān)心房子砸在手里。”

4月前三周，北京新建商品房僅簽約3291套，簽約金額104億。從最近多月市場走勢看，成交量持續(xù)下滑趨勢愈加明顯。手中房子要不要賣？有錢的能不能去抄底？

新盤

本周北京入市新盤將超14個

北京青年報記者了解到，本周將有超過14個住宅項目入市，合計住宅供應(yīng)面積近50萬平方米，供應(yīng)再次集中上漲。截至目前，北京年內(nèi)供應(yīng)的期房項目已經(jīng)達到了57個，合計供應(yīng)住宅高達16179套，相比2013年同期的28個項目、8197套，上漲幅度達到了97%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項目達到了40個，潤澤公館、京投銀泰·公園悅府等項目都預(yù)期上市，合計供應(yīng)住宅套數(shù)將超過萬套。“預(yù)期入市的40個項目價格基本保持平穩(wěn)，2014年上半年價格已經(jīng)基本停滯。房企逐漸開始選擇平價開盤，以價格換取時間和空間。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

開發(fā)商也承認，現(xiàn)在購房人的心理有了明顯的變化，觀望情緒變濃了。2013年，北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1：4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1：2。“越往后拖，情況就越艱難。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，目前開發(fā)商普遍面臨蓄客量不夠的問題，企業(yè)集中在此時推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯過這個時間窗口，下半年市場依然還沒有好轉(zhuǎn)，開發(fā)商就只能通過低價甚至降價來換量。

打折

仍是“常規(guī)手段”沒有“放血”

從成交量來看，北京樓市的確下跌了，但價格是否真的下降了呢？今年初以來，市場紛紛傳出開發(fā)商降價了。先是住總?cè)f科橙開盤售價明顯低于市場各方預(yù)期，此后，位于通州的東亞印象臺湖也將二期住宅入市價格從預(yù)期的2.6萬元/平方米調(diào)整為2.2萬元/平方米起，且產(chǎn)品由原先預(yù)期中的毛坯調(diào)整為精裝修。北青報記者走訪了多個新開盤項目，明顯感覺了推盤力度在加大，但判斷降價還為時過早。

“因為自住房的比價效應(yīng)，新放盤價格只能說更加合理，但不太可能下降。”大興天宮院的一位項目經(jīng)理告訴北青報記者，“開發(fā)商報到建委的價格都是經(jīng)過仔細核算的，不太可能來回變，主要就是靠優(yōu)惠措施控制價格幅度。從目前市場的優(yōu)惠來看，都是營銷用的常規(guī)手段，不存在放血的玩法。”

二手房

六成二手房掛牌價下調(diào)

新房市場成交量下跌，而最能反映北京樓市風(fēng)向標的是二手房價格。北青報記者走訪了中原、鏈家、我愛我家等大型中介機構(gòu)，明顯感覺出有多套房的業(yè)主心理發(fā)生了明顯的變化，擔(dān)心未來房價會掉頭。

北青報記者從中原地產(chǎn)獲悉，二手房房源掛牌議價空間繼續(xù)增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現(xiàn)了下調(diào)，4月首周二手房議價空間從一季度的2%左右上漲到3%。因為各地降價案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁，新增客戶量相比一季度平均下調(diào)了10%。

在雙井，北青報記者看到中介公司不斷掛出特價房來吸引眼球。“一套300萬的房子，以前讓到5萬左右就僵持了，現(xiàn)在業(yè)主預(yù)期變低了，很輕松就能有10萬的降幅，說明大家都擔(dān)心房子砸在手里。”中介公司的小張說。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬套以下，隨著新建住宅供應(yīng)的增加，以及可能愈來愈多的自住房上市，二手房價格有在2季度出現(xiàn)下調(diào)加速的可能性。同樣，二手房價格也已經(jīng)從去年12月以來連續(xù)4個月陰跌了。

財經(jīng)觀察

有需求什么時候能買房

不管是真降價還是假降價，其實百姓最關(guān)心的問題是，現(xiàn)在還買不買房子；其次則是手里有多套房的是不是要賣掉一兩套房子套現(xiàn)。整體來說，如果從收入房價比來看，目前北京的房價是有一定泡沫的。但這個泡沫什么時候破滅，誰也說不好。另外，也許未來收入增速加快，能夠平抑泡沫程度。

從居住的角度，就暫時不要考慮抄不抄底了——有需求的前提下，只要錢能湊夠就盡早買。因為不管房價漲還是跌，總得有地方住。至于投資的角度，多的房子該不該賣，每人情況不同，你要是財富都集中在多套房中，理論上應(yīng)該做一些套現(xiàn)，把財富分散一下，也算分散風(fēng)險。如果三兩套房的，保險配置也都比較合理，也不等著錢用，則可以再看看，不用天天像看股票一樣盯著樓市。

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1.5萬套自住房入市平抑房價

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京從第一個自住房入市到目前，入市的自住房項目已經(jīng)達到了8個，合計供應(yīng)住宅高達14700套，接近1.5萬套的供應(yīng)對市場的影響明顯在加大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，總價不到200萬的自住房對北京樓市來說的確影響非常大。北京二手房價格從2013年12月開始已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3-4個月的微跌，需求萎縮的主要原因也是因為自住房導(dǎo)致的市場觀望。

截至目前，北京累計出讓含有自住房地塊項目有40多宗，涵蓋北京11個區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，達到了8個項目，海淀區(qū)合計2個項目，順義區(qū)合計達到了6個項目。這些地塊能夠帶來4-5萬套的供應(yīng)。

北京在2014年全年供應(yīng)的自住房量將突破4萬套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求會處于觀望中。

從房價看，2014年再次出現(xiàn)明顯上漲的可能性越來越小，特別是之前價格上漲更快的二手房很可能會出現(xiàn)調(diào)整，新建住宅因為開發(fā)商資金情況更好，而且價格之前受到限價影響，預(yù)計在2014年也不可能維持2013年的漲幅。2014年北京樓市調(diào)整的可能性越來越大。