經(jīng)歷過國際旅游島政策出臺后的短暫狂熱，三亞房地產(chǎn)市場近兩年趨于理性和平穩(wěn)。4月初，三亞市出臺停建80平方米以下小戶型商品住宅的決定，再次掀起不小的波瀾。小戶型“停建令”是否針對房價調(diào)控？將對三亞樓市帶來哪些影響？三亞房地產(chǎn)市場未來又將走向何方？

停建并非調(diào)控房價

4月初，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議通過《加強(qiáng)三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項目戶型設(shè)計建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米（含公攤）以上。

“這意味著，未經(jīng)規(guī)委會審議項目，三亞將不再批準(zhǔn)80平方米以下小戶型。”三亞市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃科科長何大哲說。

由于三亞樓市外向型特征明顯，小戶型“停建令”受到島內(nèi)外廣泛關(guān)注。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三亞購房者約85%來自島外。

三亞出臺小戶型“停建令”是否是針對房價進(jìn)行調(diào)控？何大哲表示，目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)整體保持平穩(wěn)運行狀態(tài)，商品住房的價格也基本保持平穩(wěn)，此次政策出臺并非考慮房價因素。

記者采訪了解到，三亞此次出臺小戶型“停建令”主要背景是商品住宅戶型結(jié)構(gòu)不合理。

“三亞的小戶型商品房確實非常受歡迎，主要是以島外人群為主的度假需求。”何大哲說，度假式的小戶型銷售市場雖較好，但平時淡季空置率高，而在冬季等高峰期，又造成整個城市擁堵不堪。

小戶型停建，購房資金門檻將隨之提高。但三亞市規(guī)劃部門認(rèn)為，停建小戶型商品住宅并不會“誤傷”本地剛需，因為三亞新建的保障房不受此次出臺的新規(guī)限制。

何大哲說，三亞本地居民主要通過保障性住房解決住房需求，少數(shù)本地居民購置商品住宅以大戶型改善型居多，小戶型“停建令”不會對本地居民的住房保障帶來影響。

短期影響暫未顯現(xiàn)

小戶型“停建令”將對三亞樓市帶來哪些影響？而“停建令”又將在何時解禁？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，目前三亞已建成、在建和已經(jīng)審批的小戶型住宅面積約300萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，因此短期內(nèi)三亞的小戶型住宅并不會出現(xiàn)短缺。

克爾瑞海南機(jī)構(gòu)總經(jīng)理沈虹認(rèn)為，三亞小戶型商品住宅的市場存量較大，面對小戶型停建政策，開發(fā)商可能會推遲項目開發(fā)節(jié)奏，觀望下一步政策動向。

何大哲說，房地產(chǎn)項目的審批、建設(shè)和投入使用時間周期長，政策的實施效果需要經(jīng)過一段時間才能體現(xiàn)出來。目前三亞的房地產(chǎn)企業(yè)都在積極配合修改自己項目的設(shè)計方案，達(dá)到80平方米的要求。

而三亞樓市去庫存化的速度也在下降。海南省統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，三亞市房屋銷售面積為25.85萬平方米，同比下降43.4%。三亞市超四成的銷售回落，造成銷售面積占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小戶型“停建令”有可能將加快三亞樓市的去庫存化速度。

何大成說，政府將跟蹤關(guān)注小戶型“停建令”政策出臺后取得的成效，根據(jù)今后實施效果來確定政策持續(xù)時間，目前還尚未考慮解禁的時間。

市場正式轉(zhuǎn)型起步

近年來，三亞房地產(chǎn)市場廣受關(guān)注同時也備受爭議。記者采訪發(fā)現(xiàn)，以此次小戶型“停建令”為標(biāo)志，三亞房地產(chǎn)市場已正式步入“轉(zhuǎn)型”階段。

三亞市市長王勇日前表示，三亞市2014年的供地主要傾向把地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起，相關(guān)政策會更加寬松；如果是純商品房，供地的范圍、條件、門檻都要提高。

王勇說，三亞房地產(chǎn)已開始向充分發(fā)揮地理資源優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店會有所增加，健康產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)等都將是今后發(fā)展的方向；純粹的住宅產(chǎn)品則將逐步減少。

“三亞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要符合國際旅游島建設(shè)要求。”三亞房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長劉樹國透露，三亞市政府已制定財政扶持政策，對房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的重點項目給予鼓勵和支持。

“三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，三亞的建設(shè)目標(biāo)是國際旅游島的排頭兵而不是"房地產(chǎn)島"。”何大哲進(jìn)一步分析說，三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，總的要求是積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島建設(shè)目標(biāo)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)。

而具體來說，三亞房地產(chǎn)將通過加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，純商品性住宅比例將進(jìn)一步降低，新型產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是三亞未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通過總部經(jīng)濟(jì)、金融、會展、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動三亞房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。