席卷全國(guó)多個(gè)城市的樓市降價(jià)風(fēng)終于刮至房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的上海，上周末，位于上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊的金大元御瓏公館項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)大幅跳水。
御瓏公館的一位售樓人員告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，該樓盤上周末推出60套特價(jià)精裝修房源，均價(jià)在36000元/平方米，此前項(xiàng)目均價(jià)在50000元/平方米左右。據(jù)此推算，這一樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到七二折。
在做出此番價(jià)格調(diào)整后，這一原本去化緩慢的項(xiàng)目終于“解凍”，售樓處亦被購(gòu)房者擠得水泄不通。根據(jù)售樓處提供的說(shuō)法，“這批房源已基本被預(yù)訂光了”。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，金大元御瓏公館項(xiàng)目于2013年10月26日取得預(yù)售證，最高報(bào)價(jià)84800元/平方米，最低報(bào)價(jià)50700元/平方米，報(bào)價(jià)可浮動(dòng)幅度為-20%?？偺讛?shù)為113套，已售套數(shù)為7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。這意味著，該項(xiàng)目2014年以來(lái)，一套也沒(méi)有賣出去。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)對(duì)記者分析稱，這個(gè)項(xiàng)目的前期定價(jià)明顯過(guò)高，且去化套數(shù)不多，因此不能簡(jiǎn)單對(duì)比前后售價(jià)就得出這個(gè)項(xiàng)目的折扣力度。價(jià)格調(diào)整過(guò)后，該項(xiàng)目市場(chǎng)反響不錯(cuò)，說(shuō)明價(jià)格確實(shí)是降了，但降價(jià)的幅度到底有多大，還很難判斷。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，御瓏公館的前期定價(jià)是“虛胖”的，這也是該項(xiàng)目去化緩慢的重要原因。“結(jié)合項(xiàng)目的品質(zhì)并參考周邊項(xiàng)目情況，36000元/平方米的均價(jià)確實(shí)有一定優(yōu)惠，但整體上看仍是一個(gè)比較合理的價(jià)格。但即使是這個(gè)定價(jià)，考慮到開(kāi)發(fā)商的拿地成本低廉，還存在較大的盈利空間。”
事實(shí)上，這個(gè)去年底才首次開(kāi)盤的項(xiàng)目，拿地時(shí)間為2008年1月。當(dāng)時(shí)，金大元集團(tuán)(上海)有限公司以4.3億元的總價(jià)拿下唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-11-1地塊，折合樓板價(jià)僅5000元/平方米。
此后，綠城、仁恒等大牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐唐鎮(zhèn)板塊，區(qū)域地價(jià)亦節(jié)節(jié)攀升。2009年12月，綠城集團(tuán)以16.61億元的總價(jià)拿下唐鎮(zhèn)一幅地塊，樓板價(jià)高達(dá)19040元/平方米，成為名副其實(shí)的唐鎮(zhèn)地王，這一紀(jì)錄至今未被打破。
然而，綠城在區(qū)域地王地塊上打造的項(xiàng)目早已賣得風(fēng)生水起，而握著廉價(jià)土地的金大元集團(tuán)卻玩起了“捂盤惜售”的把戲。公開(kāi)資料顯示，位于唐鎮(zhèn)的綠城御園于2011年4月首次開(kāi)盤，至今共推出8批、共390套住宅房源，目前已基本售罄。而金大元集團(tuán)則在拿地約6年后，才慢吞吞地推出了首批房源。
“賺土地升值的錢，是很多中小開(kāi)發(fā)商慣用的策略。但小開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品打造和營(yíng)銷手段方面，都比不上大開(kāi)發(fā)商，所以價(jià)格也賣不上去。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，該項(xiàng)目此前的定價(jià)偏高，其降價(jià)不具代表性。
上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，唐鎮(zhèn)樓盤降價(jià)的消息對(duì)上海樓市肯定會(huì)有一個(gè)比較大的沖擊，一方面會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，也會(huì)進(jìn)一步加重購(gòu)房者的觀望情緒。“考慮到目前的市場(chǎng)情況，開(kāi)發(fā)商如果不在價(jià)格上有較大優(yōu)惠的話，就很難吸引購(gòu)房者了。”
金豐易居&佑威監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，上海4月前20個(gè)交易日僅成交商品住宅47.81萬(wàn)平方米，若以前20個(gè)交易日的日均水平推算，則4月上海的商品住宅成交量在71.72萬(wàn)平方米，低于3月成交量的概率越來(lái)越大，今年4月很可能形成樓市“倒春寒”。
“其實(shí)我們也在準(zhǔn)備做一些價(jià)格上的調(diào)整，但又很擔(dān)心引起老業(yè)主的不滿。”一位不愿透露姓名的滬籍開(kāi)發(fā)商告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“現(xiàn)在要漲價(jià)幾乎是不可能的，價(jià)格向下的趨勢(shì)也已經(jīng)出來(lái)了，但真正下定決心降價(jià)的開(kāi)發(fā)商還是少數(shù)，唐鎮(zhèn)的案例說(shuō)不定會(huì)成為打破市場(chǎng)僵局的導(dǎo)火索。”
