近日，東莞市法制局公布《東莞市新建商品住房項目配套建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定容積率為2.0以上的新供給的二類及二類以上住宅建設(shè)用地上新建的商品房項目，必須配建5%的公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），配建的公租房免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，并可享稅收優(yōu)惠。
4月28日，東莞的地產(chǎn)界人士稱，《辦法》如通過或會對東莞的房價產(chǎn)生一定的影響，公租房的運營、管理和分配流程對開發(fā)商和政府而言都是考驗，目前《辦法》的優(yōu)惠政策對開發(fā)商來說意義不大。
進(jìn)入2014年，東莞市的公租房新聞不斷。1月27日，市政府公布了《東莞市公共租賃住房管理辦法(試行)》；本月中旬，有關(guān)部門陸續(xù)公布全市17個公租房項目的租金標(biāo)準(zhǔn)。
而在4月25日，東莞市法制局公布《東莞市新建商品住房項目配套建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法》以征求意見。
據(jù)了解，《辦法》所稱配套建設(shè)（以下簡稱“配建”），是指新建商品住房項目（包括“三舊”改造中新建的商品住房項目）中，將建設(shè)一定比例的公租房作為土地出讓條件之一，由土地競得人按照政府確定的戶型、建筑總面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等要求建設(shè)公租房。
其中，在二類及二類以上住宅建設(shè)用地（包括居住用地和商住混合用地）上開發(fā)建設(shè)、容積率在2.0及以上的新建商品住宅項目中必須配建公租房，配建比例為項目規(guī)劃住宅建筑總面積的5%。
同時，《辦法》要求配建的公租房必須獨門獨戶，設(shè)有臥室、廚房、衛(wèi)生間等，基本生活設(shè)施安裝到位，并應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)、節(jié)能和環(huán)保等原則進(jìn)行一次性裝修，達(dá)到基本入住使用條件。配建的公租房立面與室外配套應(yīng)與同一開發(fā)項目商品住房一致，須與新建住房項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付使用。
但《辦法》同時規(guī)定，項目開發(fā)建設(shè)單位申請辦理房屋權(quán)屬初始登記時，應(yīng)與政府委托的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)共同向市房管局申請，配建的公租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，產(chǎn)權(quán)證書上應(yīng)載明“公共租賃住房”。
焦點1
有多少符合配建條件的新房？
記者獲悉，在新建商品住房項目中配建公租房這一做法在國內(nèi)已非先例，東莞在3年前也已經(jīng)表示會就此制訂相關(guān)政策，但《辦法》一經(jīng)公布還是引起業(yè)界的熱議。
合富輝煌東莞公司市場研究部副總監(jiān)李興旺告訴記者，二類建設(shè)用地涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地。而容積率則是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。
“目前出讓的商住用地，最大容積率幾乎不可能會小于2.0，越靠近市中心這一數(shù)字就越高。”他說。
記者在相關(guān)網(wǎng)站查詢，目前市區(qū)內(nèi)新建房地產(chǎn)項目容積率普遍較高，如位于市區(qū)三個街道交界處的富通自在城，容積率達(dá)到了4.5；莞城的大戶型樓盤恒大華府容積率達(dá)到了5.5。而4月29日以8.9億元開拍的萬江壩頭村地塊，最大容積率更是達(dá)到了9.1。
換而言之，根據(jù)《辦法》的規(guī)定，目前在市區(qū)商住建設(shè)用地供應(yīng)如此緊俏的情況下，新建的商品房項目將“不可避免”地需要拿出5%的規(guī)劃建設(shè)面積來建設(shè)公租房。
李興旺認(rèn)為，根據(jù)這一《辦法》，東莞市的公租房將不再像原來那樣，建設(shè)在較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，符合規(guī)定的申請者，也可以享受市區(qū)更為優(yōu)質(zhì)的生活資源。
根據(jù)相關(guān)條款，配建的公租房作為政府資產(chǎn)，作為公租房房源實行統(tǒng)一管理。同時，配建的公租房納入所在商品住房小區(qū)物業(yè)管理，實施統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)。
“假如按照這一規(guī)定的話，配套設(shè)施更好、交通更為便捷的公租房大家都想要，政府對于房源如何做到公平分配將面臨考驗，而小區(qū)怎樣管理則是另一問題了。”他說。“市區(qū)新建商品房大多滿足條件”
焦點2
會否對房價有影響？
“開發(fā)商成本提高，或推高房價”
按照房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，房價的構(gòu)成通常包括購地成本、稅費、建設(shè)成本、管理成本、前期費用以及開發(fā)商的利潤。由于建設(shè)、管理等成本在同時同地的差距很小，所以土地價格是決定房價的重要因素。
東莞市富通新家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理梁蘭凌認(rèn)為，政府推動公租房建設(shè)，保障廣大市民的住房需求無可厚非，“但按照《辦法》的有關(guān)條款，開發(fā)商在拿地的時候會進(jìn)行收益測算，把建設(shè)公租房的開發(fā)運營成本計算在內(nèi)，看看利潤還有多少再決定是否拿地。”
雖然，《辦法》也制訂了優(yōu)惠性政策作為補償，如配建的公租房一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；公租房建設(shè)、運營等環(huán)節(jié)符合稅收減免的，按照相關(guān)減免稅收政策規(guī)定辦理。
但在開發(fā)商的眼中，這樣的優(yōu)惠政策談不上吸引，甚至等同于杯水車薪。
億華集團(tuán)營銷總監(jiān)楊粵桂認(rèn)為配建公租房可能會推高房價。“按5%的配建比率，假如開發(fā)商要在市區(qū)建1000套商品房，開發(fā)商就會少了數(shù)千萬元的成交金額。這么大一筆成交額，開發(fā)商肯定會將其成本轉(zhuǎn)嫁到出售的商品房上。” 楊粵桂希望，政府能夠加大各項稅費減免和政府性基金的補償力度，打消開發(fā)商在成本平攤上的顧慮。
記者就有關(guān)問題采訪東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障科負(fù)責(zé)人，對方表示，由于政策目前處于征求意見階段，涉及多個部門，而且未經(jīng)審議通過，暫時無法發(fā)表意見和評論。
《辦法》對商品房配建公租房的相關(guān)規(guī)定
1.建筑面積不超過60平方米，以40平方米左右為主。
2.戶型以一室一廳和二室一廳為主。
3.必須獨門獨戶，設(shè)有臥室、廚房、衛(wèi)生間等，供水、供電、供氣、電話、有線電視等
基本生活設(shè)施安裝到位，供水、供電、供氣必須分戶計量。
4.應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)、節(jié)能和環(huán)保等原則進(jìn)行一次性裝修，達(dá)到基本入住使用條件。
“一刀切”或非公租房良藥
記者觀察
說起東莞的保障性住房，不得不提雅園新村；說起雅園新村，一位經(jīng)適房申購者的話讓記者印象深刻：我申購的時候孩子才到我胸口那么高，現(xiàn)在已經(jīng)比我還高了。
由政府財政投資建設(shè)的雅園新村2007年規(guī)劃，2008年施工，2012年初一百多戶廉租房住戶入住，而經(jīng)適房的申購者們則直到今年1月才得以入住，目前還有申購者在等待搖號。
為了避免再出現(xiàn)雅園新村這種建設(shè)周期長、空置率高的公共保障房項目，政府又出臺了新的政策以征求意見。
根據(jù)《東莞市新建商品住房項目配套建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法》的規(guī)定，開發(fā)商在建商品房的時候要配建公租房，并將產(chǎn)權(quán)移交給政府作為房源統(tǒng)一管理。而且，配建的公租房要與新建住房項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付使用，開發(fā)商還要進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
這個怎么看都接近完美的政策既解決了政府的資金不足問題，又能借助開發(fā)商的雄厚資本和極高的建設(shè)效率，相信以后再也沒人說政府在公共保障住房建設(shè)方面是拖拉了吧？
但這一政策其實是一把雙刃劍，在保障了低收入群體的住房需求的同時，可能會造成新的不公平——《辦法》的政策優(yōu)惠實在無法抵消那5%公租房的成本。因為即使沒有土地出讓金，按照目前的建設(shè)成本來看，每平方米的商品房毛坯也要三四千元，更何況《辦法》規(guī)定配建的公租房還要帶裝修？
正如某開發(fā)商的負(fù)責(zé)人說，這5%建成商品房賣出去的利潤是開發(fā)商的，但建成公租房后產(chǎn)權(quán)歸政府，“本來就是政府的了，那么減免了這一部分又有多大意義呢？”
開發(fā)商是投資者，投資就必然要講求回報率。我們都知道資本家不是活雷鋒，他們買地建房就是要賺錢的，如果《辦法》沒有太大的變動，那么這5%的投入，相信要余下的95%的商品房購房者來承擔(dān)。
開發(fā)商和購房者都是納稅人，而低收入群體的住房需要也要得到保障，怎樣才能夠制定出對大家都公平的政策可能還需要有關(guān)部門再好好想想。
