房產(chǎn)交易量或“不增不減”

今天，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2014)》。報告指出2014年宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持在7%至8%的平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，國家經(jīng)濟(jì)政策將進(jìn)一步向居住城鎮(zhèn)化、改善民生傾斜，房地產(chǎn)政策及調(diào)控也將圍繞這一主題展開。

2014年房地產(chǎn)市場走勢將取決于政策實施與選擇，房產(chǎn)交易量仍可能與上年持平，甚至略有增長，房價可能保持小幅增長，具體漲幅取決于政策調(diào)控的力度。各城市之間、地區(qū)之間市場分化加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調(diào)控政策差異化和多元化將成為常態(tài)。

業(yè)內(nèi)專家接受《法制晚報》記者采訪時表示，預(yù)計外來就業(yè)人口占比較高的大都市樓市將量價齊升，而大多數(shù)普通城市房產(chǎn)成交量和價格將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐且前期片面造城的城鎮(zhèn)，泡沫化風(fēng)險將大大增強(qiáng)。

現(xiàn)狀 地價漲房市異常冷清

今年以來，一面是土地價格的上漲，一面卻是房市的異常冷清。

進(jìn)入3月，繼杭州、常州等二線城市不少樓盤大幅降價后，包括廣州、上海在內(nèi)的一線城市也出現(xiàn)了樓盤大幅打折出售的情況。

據(jù)媒體報道，3月23日，位于浙江省杭州城南蕭山區(qū)的開元名郡的樓盤正式降價，最高降幅達(dá)2700元/平方米，這被業(yè)內(nèi)視為杭州第二輪降價潮來襲。

具體房價漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場取向。如果過量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時出臺，將對存量住房供應(yīng)形成釋放效應(yīng)，也對投資投機(jī)性需求形成擠壓效應(yīng)，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房價漲幅將大大縮小。

但藍(lán)皮書同時指出，由于2010年以來存量二手住房市場經(jīng)歷多次的較高換手交易，存量住房中多套住房持有比重已經(jīng)有所下降，因此存量住房供應(yīng)釋放對整體市場供需關(guān)系的影響不會太大。

藍(lán)皮書預(yù)測，大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷了2013年較大的成交量釋放后，2014年進(jìn)一步的需求增長有限，其房產(chǎn)成交量和價格將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李景國指出，盡管2014年初全國月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢，部分城市的個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，我們判斷經(jīng)歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價也可能保持小幅增長。

分析 冷熱不均鬼城或增加

統(tǒng)計表明，2013年全國土地成交價格大幅上漲，2013年全國土地成交的平均價格為2555元/平方米，比2012年漲23%。按土地用途分類看，住宅地價的上漲幅度高于商服地價和工業(yè)地價。

藍(lán)皮書稱，從供應(yīng)總量看，預(yù)計2014年土地供應(yīng)仍會保持在高位，且整體表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

藍(lán)皮書專家組分析認(rèn)為，土地價格的過快上漲，尤其是住宅用地價格的上漲，將加劇房價尤其是住房價格上漲的壓力。土地價格的上漲不僅直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本，而且影響房地產(chǎn)市場對未來房價的預(yù)期，從而間接影響交易價格。

專家組表示，土地價格的過快上漲還會增加金融系統(tǒng)風(fēng)險。在我國的金融體系中，無論是地方政府融資，還是企業(yè)融資，土地都是重要的抵押品，大量貸款以土地為抵押，土地價格的大幅波動，無疑會給銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來更大的信貸風(fēng)險。

在一系列與人口遷移相關(guān)的制度改革推動下，外來就業(yè)人口占比較高的工業(yè)化城市以及能夠提供多樣化就業(yè)機(jī)會和多樣化消費(fèi)服務(wù)的大都市，對鄉(xiāng)城遷移和城城遷移人口居住城鎮(zhèn)化的吸引力將大大增強(qiáng)，房產(chǎn)特別是住房需求將呈快速增長態(tài)勢，必將推動這些城市房產(chǎn)特別是住房市場量價齊升。

而一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，又在前期片面進(jìn)行人為造城的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)供過于求的泡沫化風(fēng)險將大大增強(qiáng)，鬼城、死城數(shù)量也將會在一定程度上增加。

北京落點 城區(qū)二手房需求量不減

北京市今年要實現(xiàn)5萬套自住型商品住房的供地(2013年為2萬套)，在供應(yīng)總量總體穩(wěn)定的前提下，土地供應(yīng)將繼續(xù)向自住房傾斜。

從供應(yīng)區(qū)域看，自2010年以來，土地供應(yīng)郊區(qū)化(五環(huán)以外)趨勢逐年加強(qiáng)，2013年，超五成的土地供應(yīng)集中在房山、通州、昌平、大興四個區(qū)域，預(yù)計2014年這種趨勢將延續(xù)。

藍(lán)皮書稱，由于近年來土地開發(fā)整理中一級開發(fā)成本持續(xù)攀升，政府收益也參考周邊土地交易價格、房地產(chǎn)交易價格，而2012年、2013年北京市地價、房價均快速大幅上漲，土地價格相應(yīng)增長較高，加上土地市場的激烈競爭，預(yù)計2014年土地價格很難回落。

中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理靳瑞欣表示，2014年北京的樓市調(diào)控政策仍將從嚴(yán)執(zhí)行，同時自住型住房將有5萬套供應(yīng)，且價格低于周邊商品住宅30%。這樣的樓市政策環(huán)境將對整體住房市場的剛需供求緊張狀況起到一定緩解作用，并對房價起到抑制效果。

然而由于房屋地域?qū)傩缘牟豢商娲?，靳瑞欣表示，城區(qū)內(nèi)的二手房需求量不會下滑，或?qū)⑸仙?。政策保障房和自住房的供?yīng)更多地位于次中心區(qū)和城市邊緣區(qū)，對這兩大區(qū)域的價格影響頗大，價格大幅上漲動力不足。

政策重點大城市或推行房產(chǎn)稅

藍(lán)皮書稱，2013年在經(jīng)濟(jì)增速相對放緩條件下房價再次較快增長，使得房地產(chǎn)市場矛盾進(jìn)一步累積，引發(fā)多方面對房地產(chǎn)市場泡沫化的爭論和擔(dān)憂，為防范房地產(chǎn)泡沫化以及由此引發(fā)的金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，可能促使國家實施更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

長期以來全國一刀切的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果甚微，房價越調(diào)越高、市場矛盾越調(diào)越累積越激化，受到各方面詬病。

藍(lán)皮書預(yù)期，2014年中央政府將重新主導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控政策。不過具體的調(diào)控措施將強(qiáng)化城市分類條件，根據(jù)各分類城市標(biāo)準(zhǔn)實施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也更多體現(xiàn)針對不同人群的多元化方向。

李景國表示，預(yù)期2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征。

預(yù)測 消費(fèi)性購房需求有增無減

藍(lán)皮書指出，2014年房地產(chǎn)需求仍將保持一定的增長態(tài)勢，消費(fèi)性自住購房需求有望繼續(xù)釋放，但投資投機(jī)性需求則取決于國內(nèi)外資本市場趨勢和金融政策取向，存在較大的不確定性。

居民收入持續(xù)增長，使住房支出占家庭收入和儲蓄比重持續(xù)下降，既促使無房家庭的基本(首套)住房購置需求增長，也導(dǎo)致居民家庭改善性(二套)住房購置需求大增。

同時，與人口遷移相關(guān)的一系列制度改革，對居住城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也必將促使各類鄉(xiāng)城遷移人口和城城遷移人口對遷入地城鎮(zhèn)住房的購置需求增長。

藍(lán)皮書稱，可以預(yù)期，在一些能夠較好提供多樣化服務(wù)、多樣化就業(yè)機(jī)會的城鎮(zhèn)，隨著一系列制度改革落到實處，外來居住遷移人口將快速增長，其住房購置需求也有望快速釋放。

2014年中國資本市場受國內(nèi)外金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性影響，由資本市場派生的房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求也面臨不確定性。

專家組李景國接受《法制晚報》記者采訪時稱，國家如實施與產(chǎn)業(yè)政策相結(jié)合的積極金融政策，可能對閑置資本形成有效的分流。