“五一”假期將至，樓市傳統(tǒng)的“金三銀四”僅剩尾巴。總體看來，今年三四月份濟(jì)南房地產(chǎn)市場并沒有大的“起色”，截至目前的成交量已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比下跌。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年“金三銀四”恐怕要泡湯。
創(chuàng)單次開盤成交新低
3月末以來，濟(jì)南出現(xiàn)開盤“扎堆”的情況，進(jìn)入4月份，開盤和加推房源的樓盤仍不在少數(shù)，但成交情況卻差別很大。
4月19日，位于東部鳳凰路附近的一處樓盤開盤。前期該樓盤一直賣得不錯，因此，開發(fā)商對此次開盤信心比較足。據(jù)了解，這次該樓盤共推出了兩座樓120套左右的房源，從3月中旬開始認(rèn)籌，經(jīng)過1個多月的時間累計認(rèn)籌了80組左右的客戶，低于房源數(shù)量。
記者在現(xiàn)場了解到，實際成交量更是低于開發(fā)商和市場方面的預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，開盤當(dāng)天共成交了大約40組客戶，開盤成交率不足40%，成交均價在9000元/平方米左右。
該樓盤一位負(fù)責(zé)人告訴記者，此次開盤成交情況，創(chuàng)下了該樓盤單次成交去化率的新低。
價格沒變但成交在降
同一周的4月18日，位于濟(jì)南西站片區(qū)核心區(qū)域的一家樓盤加推二期的182套房源。經(jīng)過1個多月的認(rèn)籌積蓄，到開盤時，累計認(rèn)籌客戶在60多組，僅為房源數(shù)量的三分之一；開盤當(dāng)天僅成交約40套，開盤成交率僅為22%。其開盤成交均價為7100元/平方米，與前期相差不大。
“現(xiàn)在西站這邊樓盤特別多，可以進(jìn)行充分比較后再選房。”現(xiàn)場一位看房者的話或許可以解釋低成交率的原因。
當(dāng)然，也有的樓盤情況還算正常，開盤成交率維持在七八成。價格是否符合心理預(yù)期是導(dǎo)致差異的重要原因。
成交量預(yù)計下降三成
樓市成交素有“金三銀四”的說法，每年三四月份和九十月份是樓市成交的兩個主要時期。從今年三月份的情況看，濟(jì)南住宅成交下降了三成。從4月份的情況看，市場成交仍無明顯起色，成交量預(yù)計環(huán)比三月份下降。
來自濟(jì)南建設(shè)部門每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月前三個周新建商品住宅網(wǎng)簽量分別為1037套、804套和761套，連續(xù)三周網(wǎng)簽量環(huán)比下跌。最后一周網(wǎng)簽量則有所上升。數(shù)據(jù)顯示，4月21-4月28日，網(wǎng)簽量超過1600套。對此，有業(yè)內(nèi)人士將其歸結(jié)為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的“滯后”。
據(jù)記者了解，在當(dāng)前信貸收緊的情況下，許多購房者因為不符合貸款等條件而退房。3月份每日網(wǎng)簽量加起來總量為4559套，而建設(shè)部門公布的最終網(wǎng)簽數(shù)量為3924套。業(yè)內(nèi)預(yù)計，4月份實際網(wǎng)簽成交量在4000套以下，無論是同比還是環(huán)比，都會出現(xiàn)成交下滑的情況。
去年三四月份成交量約11000套，今年三四月份預(yù)計8000套左右，同比將下跌25%-30%。
“今年的‘金三銀四’恐怕要泡湯。”克而瑞集團(tuán)濟(jì)南機(jī)構(gòu)相關(guān)人士分析說。
政策動向
濟(jì)南沒有給限購松綁的打算
近日，無錫出臺了購房60平方米即落戶的消息，被認(rèn)為是“繞道”救市、變相松綁限購政策。除無錫外，溫州、杭州、佛山、長沙等多個城市也相繼出現(xiàn)限購松綁的傳聞。自國家出臺“雙向調(diào)控”政策后，未再明確提及嚴(yán)格執(zhí)行限購政策等說法，不少地產(chǎn)人士由此認(rèn)為部分城市限購可能松綁。
在一部分地產(chǎn)人士看來，限購如果松綁，將極大釋放需求，從而帶來房地產(chǎn)市場的又一次春天。那么，濟(jì)南的限購政策走向如何呢？
“目前濟(jì)南沒有任何修改限購政策的消息和打算。”濟(jì)南市建設(shè)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，也沒有進(jìn)行任何有關(guān)限購政策調(diào)整的調(diào)研。
由此可以看出，濟(jì)南目前和未來一段時間內(nèi)，限購政策不大可能進(jìn)行調(diào)整。
對于外來限購政策的走向，上述負(fù)責(zé)人表示，這有待于國家出臺較為明確的政策和措施，濟(jì)南的限購政策才會隨之調(diào)整，否則不會自己進(jìn)行變動。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然出現(xiàn)成交下滑，但濟(jì)南房地產(chǎn)市場還較為穩(wěn)定。從1-3月份的房價情況看，雖然漲幅有所回落，但仍處于穩(wěn)步上漲狀態(tài)。這不同于無錫、杭州、溫州等地，那些地方調(diào)整限購政策的“愿望”來自房價出現(xiàn)了下降。
綜合來看，濟(jì)南目前尚不具備調(diào)整限購政策的客觀條件和“動力”。
去年供不應(yīng)求今年供大于求
買賣雙方博弈的天平開始向購房者傾斜
數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)過去的16個周里，濟(jì)南新建商品住宅成交約12493套，平均每周780套，同比下降27%。相比去年同期，今年前4個月周平均成交量下降近300套。
克而瑞信息集團(tuán)濟(jì)南機(jī)構(gòu)相關(guān)人士指出，今年前16周，只有5個周普通住宅成交套數(shù)超過1000套，其中只有兩個周的成交套數(shù)超過去年周成交套數(shù)的平均值。而究其原因，除了網(wǎng)簽滯后的原因，市場觀望情緒日漸濃厚不可忽視。
省城房產(chǎn)評論人士趙魯梁指出，成交量在下滑的同時，供應(yīng)量卻在大幅增加。
根據(jù)濟(jì)南市建設(shè)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年一季度市場新批供應(yīng)量為6185套、67.2萬平方米。而去年一季度的總成交量為13938套、157萬平方米。
可以說，去年新增供應(yīng)量遠(yuǎn)低于成交總量，市場呈現(xiàn)較為嚴(yán)重的“供不應(yīng)求”，致使不少樓盤出現(xiàn)了開盤售罄的火熱局面。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，濟(jì)南各月新增批準(zhǔn)供應(yīng)量為4742套(51.4萬平方米)、2237套(25萬平方米)、4742套(51.3萬平方米)，4月份的新增數(shù)量雖然沒出，但預(yù)計不在少數(shù)。
一季度新增供應(yīng)總量為11721套、127萬平方米，而成交量為9569套、100萬平方米。整體來看，市場已經(jīng)由去年的嚴(yán)重供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求。
去年四季度，濟(jì)南新房成交15576套，今年一季度成交環(huán)比減少6000套，下跌了38%。數(shù)據(jù)顯示，從去年12月份開始，市場供求關(guān)系開始發(fā)生改變。
“這種供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，必然帶來市場存量房的不斷增加，買賣雙方博弈的天平開始向著購房者一方傾斜。”省城資深地產(chǎn)人士梁偉分析認(rèn)為。
部分開發(fā)商會做出價格讓步
專家稱，濟(jì)南房價在一定時期內(nèi)不會大幅波動
4月16日，濟(jì)南共有9宗土地掛牌截止，其中有2宗土地因無人報名“流拍”，另外7宗土地全部底價成交，土地市場也呈現(xiàn)和住宅市場類似的“倒春寒”現(xiàn)象。去年底和今年1月初，土地大批上市，成交也較為火熱。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，住宅市場的成交下滑態(tài)勢，勢必逐步傳導(dǎo)至土地市場。
2013年，濟(jì)南市成交土地775萬平方米，成交金額420.2億元。各項數(shù)據(jù)與2012年相比均大幅躍升，創(chuàng)下土地市場近年來的最好成績。在今年1月份，濟(jì)南土地市場迎來一波少見的成交熱潮，4741畝的成交量接近去年半年的額度。其中，住宅成交3539畝，預(yù)計建成后供應(yīng)量為500多萬平米。
去年以來加上今年一季度成交的土地，住宅用地的總供應(yīng)量應(yīng)在萬畝以上，按照當(dāng)前濟(jì)南的平均容積率計算，其形成的住宅供應(yīng)面積預(yù)計在1500萬平方米左右。
去年新增供應(yīng)近600萬平方米，創(chuàng)下歷年新高，因此，今年預(yù)計總量在800萬平方米以上，供應(yīng)量將“觸頂”。從以往年份來看，每年的住宅成交量在四五百萬平方米。
具體來看，去年濟(jì)南土地成交總價前十的項目中，8宗居住用地中的7宗已經(jīng)進(jìn)入或即將進(jìn)入市場，包括了中海、綠地、龍湖、綠地等大企業(yè)開發(fā)的項目。未來同一區(qū)域內(nèi)競爭將進(jìn)一步加劇。
“供應(yīng)大幅增加，而需求卻仍然處于一種被‘綁著’的狀態(tài)，勢必帶來市場存量房進(jìn)一步增加，房企的壓力逐步加大。”百居安總經(jīng)理熊良頂認(rèn)為，在當(dāng)前的市場氛圍下，需求無法進(jìn)一步擴(kuò)大。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著銷售壓力的不斷增加，部分對資金要求較為迫切的開發(fā)商會在價格上逐步“讓步”，尤其是在供應(yīng)量較大的濟(jì)南西站片區(qū)和東部等區(qū)域，可能會出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”；有的開發(fā)商會直接做出降價行為，賣方的分化將進(jìn)一步加劇。由于濟(jì)南市場沒有出現(xiàn)普遍滯銷和斷崖式下跌，因此，多數(shù)樓盤的房價在一段時期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅下調(diào)。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，濟(jì)南房價上漲一直呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大起大落，其在調(diào)整時也不會出現(xiàn)較大幅度下滑。
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