一座城市因“軌”而變，輕軌對于房地產行業(yè)的影響，除了住宅，更多地還會在商業(yè)地產方面顯現(xiàn)出來。“輕軌一響，房價飛漲”已經在眾多擁有軌道交通的城市得到驗證，那么貴陽的城市商業(yè)版圖是否也會隨“軌”而動，記者日前沿著規(guī)劃中的軌道交通線進行了實地探訪。

 

目擊“軌商”

 

盡管軌道交通的起點延伸到了觀山湖區(qū)的大麥，但是從目前來看，真正商氣人氣的聚集還是從規(guī)劃中的第四站誠信路站開始的。依托誠信路站和行政中心站，這一區(qū)域當前周邊已遍布了綠地聯(lián)盛國際（項目招商信息）、正匯國際、摩根中心、烈變國際廣場、騰祥邁德國際等眾多新老寫字樓項目，其中騰祥邁德國際本身作為貴陽地鐵公司總部、貴陽軌道控制中心，被喻為與輕軌“零距離”的寫字樓，據了解目前這些寫字樓的均價多數集中在7500-10000元/平方米左右。而區(qū)域內當前最值得期待的商業(yè)熱點，當數老牌大盤金陽新世界，項目預計將有90萬平方米左右的商業(yè)及商務綜合體在未來一兩年陸續(xù)推出。

 

記者看到，距離誠信路輕軌站點不遠，就是觀山湖區(qū)首個城市綜合體綠地聯(lián)盛國際，項目引入的世界零售巨頭“沃爾瑪”已經開業(yè)，大型超市的入駐從很大程度上帶動了這一片區(qū)的人氣。據了解，預計在今年下半年，區(qū)域內的烈變國際廣場還將啟動另一個國際知名超市品牌家樂福。

 

據了解，根據觀山湖區(qū)的“十二五”規(guī)劃目標，這一區(qū)域周邊將作為觀山湖的北部區(qū)域，以金陽新世界配套商業(yè)等高端商務辦公為主，打造成為高級商務辦公商圈。目前，軌道交通建設的助力下，區(qū)域內商業(yè)地產的價值也正處于上升空間。據美聯(lián)物業(yè)綠地聯(lián)盛分行相關負責人介紹，伴隨軌道交通建設的啟動，周邊寫字樓及商鋪的租賃成交逐漸活躍，尤其是寫字樓反映出來的市場需求量較大，而像金北大廈等前幾年投入使用的寫字樓，租賃價格從早前的月租金35元/平方米已逐漸上升至45元/平方米，這里已成為目前觀山湖區(qū)除世紀城寫字樓集群之外另一個重要的商務聚點。

 

經過行政中心站之后，記者一行驅車來到會展中心站及朱家灣站，未來這里也將是寫字樓及商業(yè)地產的又一新興熱點區(qū)域，當前區(qū)域內最受矚目的當數貴陽國際金融中心，其首個封頂項目金融中心北一塔已于今年年初全面封頂，部分銀行總部也已拔地而起，未來這里將建成集銀行、保險、證劵、信托等金融機構于一體的城市總部經濟集合體。

 

與國際金融中心相毗鄰的中渝中環(huán)廣場，除了規(guī)劃中的寫字樓集群外，還將形成美食廣場、購物中心、酒吧街等豐富商業(yè)形態(tài)于一體的城市商業(yè)綜合體。不難預見，未來這里將有望與貴陽國際金融中心一道形成觀山湖區(qū)北部金融商務與城市商業(yè)相互促進的人氣板塊。

 

據了解，目前會展城站周邊寫字樓的均價主要集中在7600-9200元/平方米左右。

 

靠近朱家灣站方向，是兩個重要的商業(yè)地產項目美的林城時代和大唐東原財富廣場。據美的林城時代銷售負責人介紹，未來這里將作為1號和4號線的換乘點，同時受益于兩條軌道交通線，是軌道交通的直接受益樓盤。樓盤置業(yè)顧問在進行專業(yè)培訓時，會將軌道交通這一價值點進行重點說明。

 

在區(qū)域內另一個臨近朱家灣站點的項目美的林城時代的寫字樓美的才智中心、大唐東原財富廣場。美的才智中心項目銷售負責人告訴記者，作為將來1號和4號線的換乘點，該項目是軌道交通的直接受益樓盤，因而樓盤的置業(yè)顧問在進行培訓時，會將軌道交通這一價值點進行特別說明。據了解，項目的寫字樓美的才智中心目前均價在10000元/平方米左右。

 

受到住宅及寫字樓商務辦公需求的帶動，目前中天會展城、美的林城時代、中渝第一城均有社區(qū)商鋪產品在售，面積在20多平方米至90多平方米為主打，價格敬意則在20000-50000元/平方米不等，部份項目高附加值商鋪的實得單價在1.7萬元左右。美的林城時代銷售負責人告訴記者，2012年項目推出首批社區(qū)商鋪時價格在30000多元/平方米，隨著項目住宅的交付使用，目前這些寫字樓已投入經營，二手鋪面價格已達到70000多元/平方米， 月租金價格在180元/平方米左右。

 

朱家灣站繼續(xù)前行，最大的亮點自然集中在下半年即將啟用的貴陽火車北站周邊。由于該區(qū)域與貴陽國家高新區(qū)相鄰，區(qū)域內寫字樓類的商業(yè)項目較為集中，商住項目主要有在建的城市綜合體北大·資源夢想城，據了解今年內LOFT公寓、SOHU辦公物業(yè)將是該項目的推盤重點，當前項目均價在7300元/平方米左右。此外，受軌道交通輻射效應的影響，位于貴陽國家高新區(qū)內的德福中心、金利大廈、茅臺國際商務中心、聯(lián)合廣場、天一廣場、俊發(fā)中心等項目也均受到軌道交通不同程度的利好帶動，而高新區(qū)政策扶持優(yōu)勢及高鐵經濟帶來的發(fā)展機遇都將是該區(qū)域內的商務辦公物業(yè)最具競爭力的市場競爭砝碼。

 

一路前行，軌道交通離開觀山湖區(qū)入“城”后進入了貴陽中心區(qū)城北沿線的蠻坡站、安云路站及北京路站，這些區(qū)域基本上都是老城傳統(tǒng)意義上的居住區(qū)，所以罕見商務寫字樓的身影，其中蠻坡站和安云路站周邊的商業(yè)均以社區(qū)商鋪及老式的臨街鋪面為主，隨著輕軌建設的推進，這些商鋪的價值也有望重煥生機。

 

北京路站可以說是輕軌入城后城市商業(yè)格局發(fā)展的重要縮影。去年年底開始，經過北京路的市民都要忍受軌道交通施工所帶來的交通堵塞，即便如此周邊的居民卻理性而欣慰地將此視為與軌道交通時代距離不斷拉近的過程。在這一過程中，這一區(qū)域在去年迎來了銀海元隆廣場所帶來的商氣巨變。很多老貴陽人都知道，北京路一帶雖然位居老城，卻長期缺乏商業(yè)氣息，在銀海元隆廣場投入使用前，也有人置疑這里能否成為真正意義上城市北面的商業(yè)新中心。隨著去年這一城市核心區(qū)綜合體項目的投入運營，超市、餐飲、影院、娛樂、購物等多元化模式使得區(qū)域商氣迅速升溫。未來，項目與軌道交通站點的近距離優(yōu)勢有望在輕軌投入使用后進一步凸顯，進而帶動這一城北新商圈的提速。

 

記者一行經過中心區(qū)來以軌道交通1號線影響的第三個區(qū)域——花溪區(qū)，從某種程度上貴陽人依然傾向于將這里稱之為小河，作為貴陽城市居住南拓的最早、也是最成熟近郊區(qū)域，軌道交通對這一區(qū)域城市商業(yè)的影響更多地是體現(xiàn)在了一些新興社區(qū)的商鋪上。由于建設中的新村站已全面封閉施工，記者只能繞道進入區(qū)域內的重要站點長江路站。來到站點即看到了萬科地產在小河的二號作品——萬科大都會。

 

萬科大都會位于長江路和珠江路的交匯處，是萬科精心打造的區(qū)域商業(yè)中心。除了13棟住宅樓外，還有2棟寫字樓，一條商業(yè)街和一個擁有10萬平米的購物中心。據了解，近期萬科大都會的社區(qū)商業(yè)街商鋪推出銷售，銷售價格在30000-50000/平方米左右，推出后在較短的銷售同期內立即全部消化。 項目負責人表示，城市近郊區(qū)域的城市綜合體非常依賴于交通發(fā)展的便捷性，軌道交通實際上對萬科大都會未來商業(yè)的發(fā)展形成了有力支撐，讓這個城市綜合體變得更加完整，同時也更具吸附力。

 

城市商業(yè)版圖因“軌”重生

 

記者在軌道交通沿線商業(yè)地產項目的采訪中注意到，在滿足交通功能后，一個以軌道交通沿線為標示的“軌道經濟圈”正在醞釀建立之中，無論是新區(qū)還是老城區(qū)都正迎來城市商業(yè)的“重建”，多條軌道交通線路呈放射性的布局正將原有的商業(yè)板圖“切分”、“重組”，改變著貴陽傳統(tǒng)商圈模式，而逐步衍生出一系列新的商業(yè)中心。

 

對于像銀海元隆廣場一類的新興商業(yè)體而言，軌道交通無疑是人氣聚焦的一支“催化劑”。正如一些專業(yè)人士所言，軌道交通的便利性和與商業(yè)地產串聯(lián)的特點，更容易催生新興的投資熱點，因此新的軌道商業(yè)地產不僅改變著貴陽的商業(yè)格局，也將成為未來城市最具投資價值的商業(yè)。據統(tǒng)計，深圳首條地鐵開通后， 其軌交商業(yè)在三年間升值三倍，在上海人民廣場的地下商業(yè)升值十倍。數據分析，地鐵開通后沿線商鋪的平均漲幅高達35%。

 

貴陽輕軌一旦運行，沿線物業(yè)將面臨著接踵而來的各種機遇，巨大人流，更將成為刺激周邊商業(yè)發(fā)展的巨大動力。美的地產相關負責人指出，軌道交通對于樓市的影響不應僅僅局限于某個站點，從廣泛意義上而言，輕軌對整條線路各站點的經濟帶動是顯而易見的，而每個站點連接起來都會形成一個輻射圈，這樣一來，軌道交通沿線的圈與圈互相影響，連接后就能夠形成新的樓市版塊，這些新興版塊也令貴陽樓市的遠景發(fā)展更具持續(xù)性。

 

地產服務機構資深人士關心認為，由于長期以來，交通一直是困擾貴陽城市格局發(fā)展的重要因素，因此軌道交通建設對于貴陽城市發(fā)展的影響可能比其他城市更大一些。除了居住，軌道交通也會從很大程度上改變城市商業(yè)格局，商圈發(fā)展將從單核向多核轉變。軌道交通線向來就是帶動周邊商業(yè)繁榮、物業(yè)增值的黃金線。軌道交通拉近了新區(qū)、城郊與市中心的距離，同時也將通過人氣的聚集形成新的商圈消費，尤其是沿線的一些綜合體項目，軌道交通的建設意味著區(qū)域價值的提升，也將引領沿線商業(yè)的繁榮發(fā)展，未來城市商圈發(fā)展的趨勢將更加開敞而多元，進而充分帶動城市活力的提升。

 

與此同時，如何將軌道交通與房地產開發(fā)更好地結合起來，正成為越來越多開發(fā)商思考的問題。

 

開發(fā)經驗豐富的萬科地產，在考慮萬科大都會項目與軌道交通融合發(fā)展的過程中，就作出了很多新的嘗試，如與萬科之前在貴陽打造的其他項目不同，萬科大都會在整體外立面上更具現(xiàn)代風格和時尚感，作出這一外形方面的考慮主要是希望未來項目與城市軌道交通的結合更加“融洽”。另一方面，萬科地產還在與相關部分進行積極溝通，計劃通過地下商業(yè)與軌道交通實現(xiàn)互聯(lián)，雖然通過地下物業(yè)與軌道交通的相連工程會相當復雜，但是勢必從很大程度上增加大都會城市綜合體的人氣聚積力，對未來商業(yè)發(fā)展的深遠影響不言而喻。