預(yù)計2014年北京自住房將成交4萬套至5萬套，房企為“搶客戶”而急速出貨，北京房價已創(chuàng)近6個月新低

總價不到200萬元的自住房對北京樓市成交量和市場預(yù)期影響都非常大?！蹲C券日報》記者獲悉，自住房供應(yīng)量將在二季度以后大量釋放，部分房企已經(jīng)執(zhí)行提前搶收策略。

事實上，截至目前，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京自住房入市項目已經(jīng)達(dá)到了9個，合計供應(yīng)住宅高達(dá)1.5萬套。

鑒于此，北京樓市觀望情緒非常明顯，一手房“量價”齊跌，成交量環(huán)比和同比下滑幅度均超過兩成，成交均價也創(chuàng)下了近6個月以來的新低；二手房房價更是在自住房剛剛?cè)胧兄H就呈現(xiàn)微跌狀態(tài)，從單月成交來看，成交均價2%以內(nèi)的微跌幅度達(dá)到了3個月。

房企陷搶客恐慌

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市從2013年11月份第一個自住房恒大·御景灣項目入市后，自住房項目供應(yīng)已經(jīng)涵蓋朝陽區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)和大興區(qū)等區(qū)域，總計入市項目達(dá)9個，套數(shù)為1.5萬套，是自住房5萬套供應(yīng)計劃的30%，總計入市建筑面積接近200萬平方米。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，1.5萬套自住房的總量相當(dāng)于北京接近一個季度的商品房住宅成交量，年內(nèi)后續(xù)還將有超過20個自住房項目入市，預(yù)計2014年北京將成交約200萬元總價的自住房4萬套至5萬套，而相比2013年全年的商品房住宅成交量，4萬套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)。

張大偉表示，大量自住房的入市，明顯影響市場預(yù)期，加之2013年年末以來出現(xiàn)的信貸緊張，雙重壓力下，北京樓市開始滯漲。

事實上，自住房大量入市的沖擊已經(jīng)讓開發(fā)商擔(dān)憂且忙亂。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露，鑒于自住房的沖擊和半年銷售業(yè)績的壓力，部分房企旗下敏感的剛需項目“恐慌情緒加劇”，“搶客群、快出貨”成為其普遍選擇。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，2014年4月份，北京共有33個項目推盤入市，累計釋放7136套房源。其中，東亞·印象臺湖、首創(chuàng)·伊林郡等售價在每平方米3萬元以下的剛需項目共19個，占到整體市場推盤量的六成。

高姍表示，無論是開盤項目個數(shù)，還是新增供應(yīng)套數(shù)，均超過了3月份“小陽春”的供應(yīng)水平，成為今年前4個月中供應(yīng)最多的一個月。

房價創(chuàng)近6個月新低

在自住房大量入市的背景下，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至4月29日，4月份北京商品住宅共成交5699套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%。同時，商品住宅的成交均價為24846元/平方米，不但環(huán)比下滑了一成，也創(chuàng)下了近6個月以來月度成交價格的最低。

此外，區(qū)域成交數(shù)據(jù)也同樣呈現(xiàn)了“量增價跌”的規(guī)律。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，4月份房山區(qū)共成交了1438套普通住宅產(chǎn)品，以30%的占比一舉拔得當(dāng)月成交量頭籌。同時，4月份房山區(qū)成交均價為18212元/平方米，比3月份 19064元/平方米的成交均價下滑了4個百分點(diǎn)。

據(jù)監(jiān)測，包括中國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居、中冶藍(lán)城等在內(nèi)，共有來自八大房企的九個項目在4月份集中推盤，其中售價最高的項目為24000元/平方米，而最低售價已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米。

高姍表示，比起去年曾經(jīng)一度高達(dá)25000元/平方米至28000元/平方米的區(qū)域房價水平，房企的整體價格預(yù)期已經(jīng)明顯放低，其紛紛搶收、低預(yù)期開盤競跑。

高姍進(jìn)一步表示，大興區(qū)、房山區(qū)這種前期出讓大量土地的區(qū)域因同質(zhì)化項目集中，已經(jīng)率先進(jìn)入價格競爭的“肉搏”階段，有項目率先降價后，為了爭搶有限的客群，跟風(fēng)降價成為區(qū)域內(nèi)項目不得不做的選擇。

“自住商品房的加入，正在加速改變著市場供應(yīng)與競爭格局。”高姍向記者表示，當(dāng)前整體市場預(yù)期偏弱、銷售情況不甚樂觀，房企不得不走上“迅速出貨-迅速補(bǔ)倉”的高周轉(zhuǎn)之路。此外，自住房5萬套規(guī)模的供應(yīng)量導(dǎo)致出讓土地時與商品房捆綁入市，房企不得不調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，積極購置未來占據(jù)主力供應(yīng)的自住房地塊，這將成為房企“洗牌”的必經(jīng)途徑。

除此之外，北京二手房成交均價也出現(xiàn)下跌。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部提供給《證券日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，扣除2014年2月份和4月份，二手房房價2013年12月份、2014年1月份、3月份均環(huán)比微跌，微跌幅度均在2%以內(nèi)。