為期4天的2014年“五一假日樓市”前天在上海展覽中心落下帷幕，主辦方“弱化處理”成交情況。

 

據(jù)主辦方相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次房展會的參展人數(shù)為123000人次，較去年五一房展會的108000人次增加不少。不過，“在政策調(diào)控及整個市場環(huán)境下，開發(fā)商對于價格相對敏感，因此對于成交情況的統(tǒng)計和公布，我們也弱化處理。”

 

5月樓市供過于求？

 

早報記者通過現(xiàn)場走訪了解到，相對于開發(fā)商的推盤熱情，前來觀展的購房者還是趨于冷靜，多以打探行情為主。“先過來看看，沒有選定，展臺規(guī)劃得有點亂，樓盤區(qū)域不集中，看著有些吃力。”前來觀展的一位受訪者說。

 

上海中原地產(chǎn)分析師龔敏稱，由于之前外地各種政策松綁，以及各地分類調(diào)控的消息，上海購房者較為迷茫，想看看市場走勢如何再做決定。而開發(fā)商在5月推盤相對會比較著急一些，因為傳統(tǒng)的7、8月份是銷售淡季，如果5月份不加緊推盤，可能后續(xù)要等到9、10月份才能迎來轉(zhuǎn)機。“交易量的上升還是要看開發(fā)商的定價和策略，剛需樓盤的推出會帶動一波交易量的上漲。”

 

上海某開發(fā)商營銷總監(jiān)說，他們也參加了此次房展會，從實際情況看，展會規(guī)模還是有的，但是以剛需項目為主，畢竟房展會主要針對的是剛需人群。“我們位于南匯的一個改善型項目和位于青浦的一個中高端項目，五一期間來訪量有50%左右的提升，比4月份的情況要好，同時我們總價1000萬元的中高端項目在五一期間有開單成交。”

 

中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，目前樓市還處于下滑區(qū)間，但此次前來參展的開發(fā)商推盤意愿相對集中，目標(biāo)群體相對明確，因此參展結(jié)果應(yīng)該在預(yù)期中，不會太差。“按照目前的推盤量和行情，預(yù)計5月份上海樓市成交量較4月份會略有下滑，但是供應(yīng)量會上升，出現(xiàn)供過于求的局面。”

 

成交面積跌約五成

 

金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，五一“小長假”，上海商品住宅成交了211套，合計2.56萬平方米，均價27217元/平方米；對應(yīng)去年同期，今年成交面積下跌了46.88%，成交套數(shù)下跌45.19%，而均價則小漲了2.14%。整個4月份來看，上海商品住宅成交面積為76.13萬平方米，比上月（環(huán)比）下跌11.88%，比去年同期（同比）下跌15.52%；成交均價為25917元/平方米，環(huán)比下跌3.27%，同比上漲8.22%；新增供應(yīng)量為73.80萬平方米，環(huán)比大跌了36.09%。（編注：其他一線城市方面，北京中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日，3天總成交量僅200套，遠(yuǎn)低于去年同期的975套。）

 

佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅說，今年五一小長假成交量同比跌幅很大，“紅5月”開局不利，市場觀望情緒加重。

 

不過，黃志堅說，前3天的成交不利，并不代表5月的成交情況一定暗淡。5月的成交量取決于剛需產(chǎn)品的新增供應(yīng)量以及優(yōu)惠幅度。由于前4個月的成交不理想，市場看空的力量在加大，這必然撼動一部分開發(fā)商的價格策略。上海房地產(chǎn)市場的需求依然客觀存在，只要開發(fā)商愿意依據(jù)產(chǎn)品的市場屬性，采取不同程度的優(yōu)惠或“以價換量”，成交量必然會上升。優(yōu)惠和“以價換量”越早越徹底，則效果越好，反之，越晚則可能越被動。

 

嘉定某剛需樓盤開發(fā)商說，五一期間，他們的項目并沒有暢銷的戶型在售，樓盤來訪量和平常周末時差不多，但肯定沒有去年五一好。“目前樓市成交狀況不佳主要是受制于信貸政策收緊的影響，但從我們對市場的分析看，剛性需求還是存在的，目前只是處于觀望和積壓狀態(tài)。”

 

“反正銀行貸款也下不來，資金一樣不能及時到賬，與其降價，不如先等一等看一看。5月如果銀行貸款政策仍然沒有放松的跡象，樓市成交量還是會存在一定的問題。”該開發(fā)商說，剛需樓盤首付比例只有30%，而改善型、中高端樓盤首付比例往往是70%甚至全款，所以改善型、中高端項目降價帶來的效果是明顯的，剛需項目降價的效果則較為有限。

 

該開發(fā)商說，5月上海樓市仍然不太可能出現(xiàn)普遍性降價的情況，畢竟經(jīng)過這輪調(diào)控，中高端、大戶型樓盤并非市場主流，開發(fā)商手上的這類樓盤、房源并不太多，對于可能會選擇降價的改善型、中高端樓盤，要看不同開發(fā)商面臨的現(xiàn)金流狀況以及樓盤所在區(qū)域，如果開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，會選擇降價，對于位于那些新近規(guī)劃的城市副中心樓盤，降價的壓力會比傳統(tǒng)市區(qū)范圍樓盤大一些。

 

“價格促銷幅度在5%”

 

德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟的觀點是，目前開發(fā)商所面臨的業(yè)績壓力是可想而知的，尤其是部分開發(fā)商企圖在上半年完成六至七成的全年業(yè)績，以防范吉兇未卜的下半年樓市。在這種局面下，降價行情將會在5、6月份繼續(xù)擴大，而價格最容易出現(xiàn)松動的是一些區(qū)位、品質(zhì)相對一般而價格虛高的樓盤。剛需樓盤由于仍有較大的市場需求，價格松動的難度相對較大。

 

薛建雄稱，即便是在一些樓盤促銷、降價銷售的情況下，一些優(yōu)質(zhì)剛需樓盤的價格仍然會上漲。

 

上海某開發(fā)商營銷總監(jiān)說，據(jù)他了解，5月有不少樓盤要開盤，剛需、改善型、中高端的都有，“賣得好不好還說不準(zhǔn)，預(yù)計都會帶點促銷。”

 

該總監(jiān)認(rèn)為，5月樓市價格不會出現(xiàn)大幅下跌，促銷的幅度平均在5%左右，降價的樓盤應(yīng)該是個案，一些拿地成本較高的項目不會大幅虧本甩賣，“那樣的話還不如直接把項目轉(zhuǎn)手了呢”。

 

該總監(jiān)分析，目前樓市成交不振，主要是觀望情緒和信貸收緊造成的，目前還沒有看到這一狀態(tài)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計這兩個因素5月將仍然存在，“不過我個人認(rèn)為5月的成交量會比4月高一些”。

 

上海某剛需樓盤開發(fā)商說，他們位于奉賢和嘉定的兩個剛需項目五一期間處于正常續(xù)銷狀態(tài)，沒有大的開盤和加推，“成交情況和平時差不多，奉賢的項目成交了五六套，嘉定的項目成交了六七套，價格和優(yōu)惠沒什么變化?，F(xiàn)在的假日樓市沒以前那么旺了，今年五一很多客戶都出去旅游了。”