“房源掛了兩個多月，連個看房的人都沒有，這種情況我完全沒有想到。”從今年2月開始，劉先生將位于北京望京區(qū)域的一套房源掛出，但直到4月底的兩個多月間，不僅沒有實現(xiàn)成交，中介人員還反映，只有詢價卻無人看房。
無獨(dú)有偶，位于北京市西六環(huán)的某高端項目負(fù)責(zé)人王先生，最近也遇到了定價難題。“我們將要在5月開盤的項目屬于三期，雖然拿到預(yù)售證不成問題，但如果定價太高，怕不好賣；如果定價下調(diào)，又擔(dān)心老業(yè)主不滿。”王先生說。
上述兩個案例可謂是近一段時間以來北京樓市的縮影。即便在整體供不應(yīng)求的北京市場，“賣方掌握定價權(quán)”的格局也已發(fā)生改變。對于其他城市而言，出現(xiàn)降價、滯銷等情況便不難理解。今年以來，杭州、南京等地項目率先出現(xiàn)降價，隨后“降價潮”又蔓延至北京、廣州等一線城市，而后又出現(xiàn)在長沙、武漢等地。值得關(guān)注的是，在區(qū)域市場中，最初出現(xiàn)降價的項目，基本都實現(xiàn)了“以價換量”的結(jié)果，但此后跟風(fēng)降價的項目，卻大都銷售不佳。
為什么出現(xiàn)上述情況，市場需求釋放殆盡了嗎？實際情況并非如此。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)常會出現(xiàn)供需雙方此消彼長的現(xiàn)象，即當(dāng)市場供應(yīng)不足、房價出現(xiàn)上漲壓力時，需求往往爭相進(jìn)場；而當(dāng)市場供應(yīng)旺盛，房價上漲乏力甚至出現(xiàn)下降時，需求方則容易出現(xiàn)觀望情緒而暫時離場。相比之下，真正意義上的“供需兩低”和“供需兩旺”甚少出現(xiàn)。
之所以出現(xiàn)這種奇特現(xiàn)象，與國內(nèi)樓市的發(fā)展階段不無關(guān)系。自我國推行住房市場化改革的十多年來，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大，房價“只漲不跌”的觀念深入人心。因此，即便房價出現(xiàn)下調(diào)，“買漲不買跌”的需求方仍然篤信這種波動不會長久，并以暫時的觀望等待低點(diǎn)入市，進(jìn)入下一輪上漲周期。
如今的北京樓市，恰恰屬于這種“供應(yīng)增加、需求觀望”的情況。一方面，4月的最后一周，市場出現(xiàn)“單周入市17盤”的供應(yīng)高峰；另一方面，“五一”小長假的3天，成交量遭遇“同比下降八成”的低點(diǎn)。
但可以想見的是，經(jīng)過一番市場博弈之后，需求進(jìn)場只是時間問題。上述兩個案例正是市場博弈的一個側(cè)面。就北京樓市而言，利好過度透支、房價背離購買力已成共識，出現(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象并不令人意外。尤其是在未有大的調(diào)控政策出臺的背景下，體現(xiàn)了市場自發(fā)調(diào)整。
但真正的問題在于，這種調(diào)整能持續(xù)多久？如果降價更為迅速，市場調(diào)整的過程就相對較短，需求也能夠更早入場；如果賣方嚴(yán)守價格陣地，那么市場調(diào)整期拉長，需求的積壓也就越多。待博弈結(jié)束之時，即便市場供應(yīng)有所增加，恐怕也難以滿足需求的釋放，并帶來更為強(qiáng)烈的房價上漲壓力。
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