救還是不救，這是一個(gè)問(wèn)題。

 

同屬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的江蘇省，無(wú)錫、常州和蘇州已經(jīng)或即將拿出拯救樓市的路線圖，而南京市委書(shū)記楊衛(wèi)澤明確表示，樓市限購(gòu)為國(guó)家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有放松限購(gòu)的想法。

 

截然相反的態(tài)度耐人尋味。過(guò)去，我國(guó)樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”，如今，決策層提出了分類(lèi)調(diào)控思路，防止誤傷剛需，“提出分類(lèi)調(diào)控，實(shí)際上就是不能開(kāi)一個(gè)藥方大家都治病。”住建部副部長(zhǎng)仇保興說(shuō)。江蘇省或許可以作為這樣一個(gè)典型區(qū)域，其內(nèi)部已出現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)，因此各地也根據(jù)各自城市特性，在羅盤(pán)上轉(zhuǎn)出不同的調(diào)整方向。

 

常州終于邁出救市的步伐。

 

5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開(kāi)發(fā)商會(huì)議，透露將出臺(tái)救市措施的消息。具體的政策或包括：停建安置房，向拆遷戶補(bǔ)貼購(gòu)房款，鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)商品房。同時(shí)，將搜集開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)，醞釀具體救市政策。

 

在此之前，無(wú)錫已于4月22日對(duì)外發(fā)布政策，將落戶面積從70平方米降低至60平方米。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，盡管蘇州樓市尚穩(wěn)定，但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計(jì)劃已處于研討中，預(yù)計(jì)近期或?qū)⒊雠_(tái)。

 

江蘇省核心區(qū)域樓市集體“蠢動(dòng)”。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，救市的背后是地方樓市庫(kù)存壓頂。在房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家張建初看來(lái)，江蘇樓市救市路線已經(jīng)顯現(xiàn)，蘇南經(jīng)濟(jì)核心城市“蘇錫常”成為重點(diǎn)，“作為江蘇的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，"蘇錫常"一直占據(jù)江蘇GDP的前三強(qiáng)，三市的經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)江蘇的半壁江山。房地產(chǎn)對(duì)這三個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也非常重要，穩(wěn)住三個(gè)城市的樓市，對(duì)江蘇的經(jīng)濟(jì)很重要。”

 

“蘇錫常”出臺(tái)救市政策

 

5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開(kāi)發(fā)商會(huì)議，透露出將出臺(tái)救市措施的消息，同時(shí)搜集開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)，醞釀具體救市政策。

 

據(jù)常州市房管局一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，常州各區(qū)按照市政府要求分別召開(kāi)研討會(huì)。會(huì)議中，有關(guān)部門(mén)工作人員提到，針對(duì)目前常州高庫(kù)存的現(xiàn)狀，計(jì)劃停建安置房，轉(zhuǎn)而向拆遷戶補(bǔ)貼購(gòu)房款，鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)商品房。希望各房企的項(xiàng)目樓盤(pán)可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)，并給予一定優(yōu)惠。

 

目前，有關(guān)具體補(bǔ)貼額度以及優(yōu)惠力度等政策細(xì)節(jié)都還沒(méi)有公布。

 

上述知情人士表示，具體要看市政府的文件，政府也將在近期逐一約談房企，商量定向房源及優(yōu)惠政策等事宜。

 

記者同時(shí)從兩家參會(huì)的開(kāi)發(fā)商處核實(shí)了會(huì)議內(nèi)容。一位參加會(huì)議的開(kāi)發(fā)商接受采訪時(shí)表示，此次會(huì)議一方面為了搜集意見(jiàn)，另一方面也希望釋放積極信號(hào)，增加市場(chǎng)信心。據(jù)可靠消息稱(chēng)，市政府可能早已醞釀了相關(guān)政策，但一直在等待合適時(shí)機(jī)。

 

有參會(huì)開(kāi)發(fā)商推測(cè)，從現(xiàn)在開(kāi)始算起，到政府發(fā)文應(yīng)該需要不短的時(shí)間。“我估計(jì)這個(gè)政策力度不會(huì)太小，政府需要時(shí)間去協(xié)調(diào)財(cái)政、銀行、拆遷辦等關(guān)系。”也有與會(huì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，本月內(nèi)政府就會(huì)推出新政，他認(rèn)為目前常州樓市迫切需要利好政策。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，盡管該樓市還算穩(wěn)定，但蘇州市“間接救市”的戶籍政策放寬計(jì)劃已處于研討中，預(yù)計(jì)該政策會(huì)近期出臺(tái)。

 

蘇州市公安局戶政管理處工作人員表示，蘇州市戶籍政策目前仍未調(diào)整，但是關(guān)于降低落戶標(biāo)準(zhǔn)的具體辦法已經(jīng)處于研討中，需等待市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，擬通過(guò)社保年限折算面積的做法來(lái)降低落戶面積標(biāo)準(zhǔn)。

 

此前，同處于長(zhǎng)三角核心區(qū)域的無(wú)錫在4月22日對(duì)外公布，從2014年5月1日起，無(wú)錫市范圍內(nèi)(包括無(wú)錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在該市購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。

 

庫(kù)存大、銷(xiāo)售差 樓市低迷

 

對(duì)于無(wú)錫、常州和蘇州已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)的政策，有業(yè)內(nèi)人士表示，救市的背后是“蘇錫常”三市的庫(kù)存壓頂，政府要通過(guò)政策救市達(dá)到加速去化庫(kù)存的目的。

 

來(lái)自常州官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年末，常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬(wàn)平方米，可售周期近20個(gè)月。“相比"北上廣深"等樓市僅6至7個(gè)月的去化周期，常州樓市可謂是首屈一指的高庫(kù)存城市，常州樓市目前供需比例為1.4，說(shuō)明常州樓市長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)。”房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

 

來(lái)自無(wú)錫官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月底，無(wú)錫市商品房庫(kù)存量增加至1727萬(wàn)平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬(wàn)平方米，存量房的去化周期將近3年。而就存量房的面積來(lái)看，180平方米以上的住宅新增供銷(xiāo)比最大，為1.62:1，現(xiàn)在存量已經(jīng)達(dá)到了12600套，占到住宅總存量的20%。

 

與此同時(shí)，從今年3月份以來(lái)，蘇州樓市也不斷傳出各大樓盤(pán)降價(jià)的消息，最高降幅達(dá)到20%。

 

“蘇錫常”救市或是必然

 

受常州銷(xiāo)售低迷的影響，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始撤出常州市場(chǎng)。

 

據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，在與雅居樂(lè)合作的常州星河灣項(xiàng)目降價(jià)后，星河灣最近撤離了常州所有營(yíng)銷(xiāo)線的工作人員，意欲退出與雅居樂(lè)合作的常州項(xiàng)目。

 

此外，香港一家房企已經(jīng)從常州市場(chǎng)退出，原因就是之前合作的常州項(xiàng)目進(jìn)展不順。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目一期兩批共844套房源，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)只賣(mài)出十幾套。后來(lái)項(xiàng)目將毛坯房由原來(lái)1.2萬(wàn)/平方米的價(jià)格調(diào)整為7500元/平方米，銷(xiāo)售程度略有改善但仍不理想。

 

同時(shí)，常州近段時(shí)間還出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)爛尾的現(xiàn)象。比如常州戚墅堰區(qū)的御景瀾灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目從去年10月份就停工了，“外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)到常州來(lái)會(huì)覺(jué)得常州經(jīng)濟(jì)總量和人口數(shù)量蠻大，但如果他們深入研究以后，會(huì)發(fā)現(xiàn)常州市場(chǎng)并不大，以大規(guī)模造城的方式在常州甚至蘇南很難成功，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)氐幕久媾袛嘤姓`，所以當(dāng)遭遇銷(xiāo)售難題之時(shí)，就開(kāi)始籌劃退出常州市場(chǎng)。”常州當(dāng)?shù)匾患曳科蟮目偨?jīng)理陳平對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

 

李智對(duì)記者說(shuō)，“當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)退出潮，會(huì)引發(fā)連鎖效應(yīng)，這是地方政府不愿意看到的。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓，甚至開(kāi)發(fā)商跑路，最后收拾殘局往往都是政府，所以地方政府無(wú)論如何是不愿意看到這種局面。如何避免這種局面？那么就是從政府層面進(jìn)行政策救市。”

 

在張建初看來(lái)，“蘇錫常”三市出臺(tái)救市政策是必然。他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“無(wú)錫去庫(kù)存時(shí)間需要長(zhǎng)達(dá)3年時(shí)間，蘇州和常州也需要至少兩年時(shí)間，而且這個(gè)庫(kù)存壓力隨著新建項(xiàng)目的入市會(huì)進(jìn)一步加劇，這也就意味著將會(huì)影響開(kāi)發(fā)商拿地計(jì)劃，這無(wú)疑對(duì)地方政府是致命打擊，所以這樣來(lái)看，這些城市出臺(tái)政策救市是必然之舉。”

 

據(jù)常州國(guó)土局今年2月底發(fā)布的土地出讓計(jì)劃，2014年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地供地總量為200萬(wàn)公頃，同比2013年的420萬(wàn)公頃，跌幅達(dá)52.38%。

 

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庫(kù)存僅夠賣(mài)5個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)零漲幅 南京“不會(huì)放松限購(gòu)”

 

南寧、無(wú)錫和銅陵等城市陸續(xù)出臺(tái)救市政策之后，南京樓市下一步如何走，成為諸多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南京樓市新房庫(kù)存為3.7萬(wàn)套，庫(kù)存僅夠賣(mài)5.3個(gè)月。

 

南京市委書(shū)記楊衛(wèi)澤日前接受阿思達(dá)克通訊社采訪時(shí)表示，樓市限購(gòu)為國(guó)家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有放松限購(gòu)想法。

 

庫(kù)存僅夠賣(mài)5個(gè)月

 

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南京全市(不含溧水、高淳)的庫(kù)存新房為37739套，而今年的銷(xiāo)量已經(jīng)達(dá)到30247套，相當(dāng)于月均銷(xiāo)量7000多套，按此計(jì)算，南京全市庫(kù)存新房只夠賣(mài)5.3個(gè)月。

 

其中，在南京五大板塊中，庫(kù)存最小的為江北板塊，按目前的月銷(xiāo)量來(lái)預(yù)測(cè)的話，庫(kù)存僅僅夠賣(mài)3.6個(gè)月，其他最長(zhǎng)的也不超過(guò)5個(gè)月。

 

對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“如果庫(kù)存去化速度小于12個(gè)月，那么房地產(chǎn)投資和開(kāi)工將跟不上節(jié)奏。而如果超過(guò)12個(gè)月，那就說(shuō)明市場(chǎng)積壓的庫(kù)存會(huì)越來(lái)越多。一些房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的城市，往往庫(kù)存都?jí)蛸u(mài)上1年多甚至2年以上，南京庫(kù)存僅夠賣(mài)5個(gè)月，庫(kù)存危機(jī)比較大。”

 

南京樓市價(jià)格出現(xiàn)零漲幅

 

然而，庫(kù)存危機(jī)的出現(xiàn)，卻沒(méi)有讓南京樓市價(jià)格持續(xù)上漲，反而出現(xiàn)了漲幅下滑的局面。

 

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，南京樓市價(jià)格已經(jīng)持續(xù)上漲了23個(gè)月，不過(guò)，目前整體價(jià)格漲幅收窄，很多樓盤(pán)已出現(xiàn)零漲幅，還有一些樓盤(pán)通過(guò)精裝變毛坯等方式變相降價(jià)。

 

其中，品牌房企招商、保利、萬(wàn)科等在南京的項(xiàng)目已出現(xiàn)零漲幅的局面。

 

萬(wàn)科在南京近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有九都薈和金域藍(lán)灣。其中金域藍(lán)灣年初開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17000元/平方米，截至目前價(jià)格沒(méi)有變動(dòng)。而九都薈去年一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格為23000元/平方米，今年5月1日開(kāi)盤(pán)的二期價(jià)格也沒(méi)有漲價(jià)，仍然是23000元/平方米。

 

保利地產(chǎn)在南京開(kāi)發(fā)梧桐語(yǔ)項(xiàng)目，去年年底開(kāi)盤(pán)的12幢、27幢，銷(xiāo)售均價(jià)為11588元/平方米，今年4月17日開(kāi)盤(pán)的28至30棟開(kāi)盤(pán)均價(jià)也沒(méi)有變化，也處于零漲幅的狀態(tài)。

 

而對(duì)于近來(lái)多個(gè)城市出臺(tái)新政救市，南京市委書(shū)記楊衛(wèi)澤在接受阿思達(dá)克通訊社采訪時(shí)表示，南京沒(méi)有考慮放松樓市限購(gòu)政策，“樓市限購(gòu)為國(guó)家政策，南京將嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有放松限購(gòu)想法。”

 

楊衛(wèi)澤的表態(tài)，也就意味著，南京將在今后一段時(shí)間內(nèi)，維持現(xiàn)有從緊的樓市政策。

 

“無(wú)錫樓市目前的現(xiàn)狀就是庫(kù)存量大，1700萬(wàn)平方米的庫(kù)存量，庫(kù)存消化周期得3年時(shí)間，樓市風(fēng)險(xiǎn)較大。”無(wú)錫當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人田明對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

 

同樣，蘇州的商品房庫(kù)存壓力也不小，根據(jù)蘇州住建局信息公示，目前蘇州城區(qū)的商品房庫(kù)存為10.1萬(wàn)套，去庫(kù)存周期需要長(zhǎng)達(dá)2年時(shí)間。

 

高庫(kù)存壓頂，“蘇錫常”樓市的成交量卻依然低迷。

 

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，2014年一季度常州樓市住宅成交9761套，同比減少1198套，下跌10.93%；成交面積約112.56萬(wàn)平方米，同比減少13.18萬(wàn)平方米，下跌10.48%。

 

蘇州樓市的銷(xiāo)售同樣低迷。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院蘇州分院提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市第一季度共成交16763套，其中住宅成交12546套、成交面積為142.47萬(wàn)平方米。與去年同期相比，住宅成交套數(shù)下跌12.56%，成交面積下跌14.82%；與2013年第四季度相比，成交套數(shù)下跌37.74%，成交面積下跌39.93%。

 

如此低迷的成交量，是開(kāi)發(fā)商不能容忍的，為了刺激成交量上漲，無(wú)錫和常州開(kāi)發(fā)商開(kāi)始祭出降價(jià)措施。3月23日，位于無(wú)錫太湖新城的蘇寧悅城項(xiàng)目，對(duì)外降價(jià)2000元/平方米。

 

常州樓盤(pán)降價(jià)消息也不絕于耳。位于武進(jìn)區(qū)的主干道武宜路上的雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目，一二期的價(jià)格還在8000～8500元/平方米，第三期均價(jià)就降到了7000元/平方米。距離星河灣項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的紫金城也在進(jìn)行新一輪降價(jià)。