過去我們房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個(gè)核心的關(guān)鍵因素,一個(gè)是我們前一段時(shí)間的貨幣供應(yīng)量快速擴(kuò)張。因?yàn)樨泿殴?yīng)量的流動(dòng)性過剩,貨幣太多以后,水漲船高,幾乎所有東西都漲。另外一個(gè)核心推動(dòng)力量,就是老百姓樂觀的預(yù)期。當(dāng)房價(jià)越漲他越買的時(shí)候,樂觀預(yù)期就越來越強(qiáng)化,越來越想買?,F(xiàn)在這兩個(gè)因素雖然還沒有完全消失,但基本消失了。比如說現(xiàn)在貨幣的供應(yīng)量,其實(shí)從國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直到部門的領(lǐng)導(dǎo),一再表示,我們無法再像過去那么刺激下去了,我們貨幣供應(yīng)量已經(jīng)太大了,貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在總體來講是趨緊。再來,老百姓的情緒也變了。
除了我講的兩個(gè)過剩,我們回到實(shí)體的層面來看,有一點(diǎn)是對(duì)的,就是說供給過?!,F(xiàn)在房地產(chǎn)(專題閱讀)市場(chǎng)在全國來講,確實(shí)供給過剩。我到很多地方去看過, 中國比較富裕的地區(qū)長三角,珠三角,我都去看過,當(dāng)?shù)氐谋热缯f發(fā)改委的負(fù)責(zé)同志,甚至市長,私下里他們非常坦率地講,說我們這個(gè)地方確實(shí)出現(xiàn)了過剩。有些人把我們這兒定為鬼城,我們當(dāng)然很不高興,我們不愿意叫鬼城,但其實(shí)我們這兒是過剩的。過剩到什么情況呢?你可以隨便做一個(gè)調(diào)查,把總量除以總個(gè)家庭,有些地方已經(jīng)每一個(gè)家庭可能有三套,甚至四套以上的房,這不是過剩嗎?供給已經(jīng)嚴(yán)重過剩,是造成平均房價(jià)下跌的最核心原因。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期起來的時(shí)候,當(dāng)貨幣供應(yīng)量這么大的時(shí)候,你怎么去限價(jià)、限購,都沒有用。
現(xiàn)在這兩個(gè)核心原因變化以后,有些房地產(chǎn)商,還有一些人在呼吁政府救市。我想問一句,政府怎么救市?政府去買房嗎?我覺得房地產(chǎn)商在這些年,其實(shí)和其他的行業(yè)一樣,擴(kuò)張過度。說句不好聽的,就是錢太多把它撐死了。我們的很多行業(yè)、企業(yè),就是錢太多把它撐死了。我非常坦率地講,我們銀行體系也要負(fù)責(zé)任,很多行業(yè)因?yàn)檫^多的給他貸款,他瘋狂的擴(kuò)張,鋼鐵、煤炭是這樣,房地產(chǎn)也是一樣的道理,拿錢太容易,所以瘋狂地去買地,買了地以后當(dāng)然要蓋房子、要賣。我想未來這些房子你賣給誰去,首先這個(gè)問題擺在這兒。
面對(duì)這個(gè)情況該怎么辦呢?我們現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)公司據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)超過一萬多家,有些上市公司,可能他的資金流比較充分,他可能不太著急,所以有些上市的開發(fā)商說沒關(guān)系。但是我們的數(shù)據(jù)表明,絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的負(fù)債率已經(jīng)超過80%,什么意思呢?他現(xiàn)在自有資金并不多,他靠貸款,而且不僅僅是銀行貸款,相當(dāng)一部分是影子銀行的一些貸款,包括信托。我去調(diào)查過幾個(gè)房地產(chǎn)公司,銀行貸款在整個(gè)負(fù)債里面占的不到40%,剩下的60%就是靠民間的借貸,這個(gè)事就麻煩了。所以為什么現(xiàn)在有些房地產(chǎn)降價(jià),不是空穴來風(fēng),他必須要盡可能的要套現(xiàn),因?yàn)樗€債。
(以上摘自《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》)
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