凈資產(chǎn)182億元的融創(chuàng)，終于吞下了凈資產(chǎn)320億元的綠城。
日前，綠城和融創(chuàng)同時(shí)發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)以約為63億港元的代價(jià)收購(gòu)綠城24.313%股份。收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)將與九龍倉(cāng)并列成為綠城最大股東。至此，這宗被稱(chēng)為2014年來(lái)房地產(chǎn)界最大的一宗并購(gòu)案暫告段落。
在樓市走向日趨微妙的大背景下，面對(duì)并購(gòu)后的種種磨合難題，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這不僅僅只是雙方所說(shuō)的“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”那么簡(jiǎn)單。
營(yíng)銷(xiāo)高手如何消化綠城
根據(jù)公告，綠城董事會(huì)主席宋衛(wèi)平將改任董事會(huì)聯(lián)席主席，并繼續(xù)持有10.473%的綠城股份；融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌將擔(dān)任綠城非執(zhí)行董事、董事會(huì)聯(lián)席主席和提名委員會(huì)主席；此外，自2015年3月1日起，孫宏斌將擔(dān)任綠城董事會(huì)主席。
孫宏斌并不諱言接手綠城是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)品牌、產(chǎn)品還是未來(lái)面對(duì)客戶、政府關(guān)系，對(duì)融創(chuàng)而言都將非常困難。
事實(shí)上，北京等地針對(duì)融創(chuàng)等中高端產(chǎn)品一直采取嚴(yán)厲的價(jià)格管控措施，即“限價(jià)令”，而杭州方面則剛剛出臺(tái)針對(duì)需要快速去化實(shí)現(xiàn)資金回籠的綠城等剛需產(chǎn)品的“限降令”。因此，接手綠城后，對(duì)高負(fù)債高增長(zhǎng)快速擴(kuò)張的融創(chuàng)而言，不僅面臨更大的財(cái)務(wù)壓力，也意味著融創(chuàng)要同時(shí)在“限價(jià)令”和“限降令”之間艱難生存。
外界對(duì)這宗并購(gòu)的前景也存疑頗多。德意志銀行表示，融創(chuàng)中國(guó)宣布入股綠城中國(guó)24.3%股權(quán)，雖然有利于擴(kuò)大公司規(guī)模，但憂慮其負(fù)債比率上升，故將目標(biāo)價(jià)由5.57元，下調(diào)5.4%至5.27元。
此外，融創(chuàng)還面臨著與綠城方面在產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、理念等諸多方面相互磨合的系列問(wèn)題。
2014年，受樓市下行因素影響，杭州、寧波等城市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目率先開(kāi)始降價(jià)。接著，降價(jià)范圍進(jìn)一步蔓延到長(zhǎng)三角多個(gè)城市。在此之前，這些城市大多因?yàn)闃鞘袔?kù)存高企，市場(chǎng)陷入萎靡。
在融創(chuàng)接手綠城的發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平透露，市場(chǎng)受限、成交下滑、庫(kù)存去化不力，最終成為綠城出售股份的主要原因。
5月23日，據(jù)巴克萊資本報(bào)告引述融創(chuàng)收購(gòu)綠城分析員會(huì)議內(nèi)容，融創(chuàng)未來(lái)將加快出售綠城非核心城市中銷(xiāo)售較慢的項(xiàng)目。融創(chuàng)方面還表示，綠城于浙江省部分項(xiàng)目已減價(jià)，相信融創(chuàng)加入后會(huì)改善銷(xiāo)售。
幾乎同時(shí)，杭州傳出“限降令”消息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的降幅進(jìn)行限制。這也意味著，在“限降令”面前，即使以營(yíng)銷(xiāo)著稱(chēng)的融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)要在短期內(nèi)，僅僅依靠營(yíng)銷(xiāo)策略幫助綠城實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，將尤為艱難。
一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果說(shuō)綠城是受到市場(chǎng)環(huán)境的束縛和限制不得不出售股份，那么在長(zhǎng)三角這些當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存最高、去化最慢、市場(chǎng)形勢(shì)并未好轉(zhuǎn)的地方，融創(chuàng)將如何繼續(xù)上演銷(xiāo)售奇跡？
高負(fù)債難阻拿地?cái)U(kuò)張步伐
2013年，融創(chuàng)凈負(fù)債率由2012年度的78.9%下降至69.7%，即便在這種局面之下，仍難掩融創(chuàng)拿地?cái)U(kuò)張熱情。資料顯示，2013年融創(chuàng)先后在北京、天津、上海、重慶、杭州等地競(jìng)得19幅地塊，增加土地儲(chǔ)備957萬(wàn)平方米。
值得注意的是，2013年是土地市場(chǎng)整體火爆，“地王”頻出的一年。尤其一二線核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。
公開(kāi)資料顯示，融創(chuàng)在2013年拿下的19宗地塊，大部分位于土地價(jià)格高企的一二線城市，合計(jì)耗資達(dá)450億元左右，平均每宗地塊的總價(jià)約23.6億元。
此外，在融創(chuàng)所獲得的19宗地塊中還有多個(gè)“地王”，北京農(nóng)展館地塊是“全國(guó)單價(jià)地王”，天津南開(kāi)區(qū)天拖板塊的津南紅地塊是“全國(guó)總價(jià)地王”，北京亦莊地塊是“區(qū)域單價(jià)地王”，上海盛世濱江項(xiàng)目是“上?？們r(jià)地王”。
其中，對(duì)于市場(chǎng)頗為關(guān)注的北京農(nóng)展館項(xiàng)目，融創(chuàng)方面曾表示，該項(xiàng)目會(huì)在今年10月份亮相，2015年正式入市，未來(lái)定價(jià)將在15萬(wàn)元/平方米左右。
一位同樣專(zhuān)注高端產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“農(nóng)展館那塊地其實(shí)很難做，容積率、限高和周邊配套都是難題。”
另一方面，北京等地針對(duì)中高端產(chǎn)品的價(jià)格管控措施并未明顯放松，類(lèi)似農(nóng)展館這樣的項(xiàng)目在未來(lái)仍存變數(shù)。
高增長(zhǎng)模式抬升財(cái)務(wù)壓力
融創(chuàng)方面最新的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額為184.6億元(其中，合同銷(xiāo)售金額為142.4億元，預(yù)訂銷(xiāo)售金額為42.2億元)，同比增長(zhǎng)27%，合約銷(xiāo)售面積約74.7萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約24730元/平方米。
2014年4月，公司實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷(xiāo)售金額52.4億元，合同銷(xiāo)售金額49.2億元(同比增長(zhǎng)50%，環(huán)比增長(zhǎng)20%)，合同銷(xiāo)售面積約21.9萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約22460元/平方米。在前4個(gè)月，融創(chuàng)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)均超過(guò)20%。
融創(chuàng)去年的財(cái)報(bào)顯示，公司2013年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額547億元，超額完成全年450億元的目標(biāo)。同時(shí)，融創(chuàng)計(jì)劃在2014年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售目標(biāo)為650億元，較上年增長(zhǎng)19%。收入方面，2013年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收308億元。在2010至2013四年中，公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)分別為32.4%、49.1%、37.2%、27.9%。
不過(guò)，與之相對(duì)應(yīng)的是，四年中融創(chuàng)的毛利率卻在逐年下降。使得業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，接手綠城后，融創(chuàng)未來(lái)可能面臨更大的財(cái)務(wù)壓力。5月19日，在兩家公司發(fā)布擬收購(gòu)股份公告之后，穆迪投資者服務(wù)公司便分析表示，擬收購(gòu)事宜對(duì)融創(chuàng)方面具有負(fù)面信用影響。
其中，融創(chuàng)對(duì)綠城的投資將導(dǎo)致前者面臨更大的財(cái)務(wù)壓力，包括如果綠城開(kāi)發(fā)大項(xiàng)目或其規(guī)模擴(kuò)大，融創(chuàng)可能會(huì)需要追加資本。另外，若未來(lái)12-18個(gè)月融創(chuàng)取代九龍倉(cāng)，成為綠城的大股東，這將不利于融創(chuàng)的評(píng)級(jí)。
對(duì)雙方而言，接手綠城后如果不能實(shí)現(xiàn)雙贏，不僅達(dá)不到救活綠城的目的，也將令融創(chuàng)當(dāng)前高速增長(zhǎng)的擴(kuò)張模式自我終結(jié)。
面對(duì)外界的質(zhì)疑，融創(chuàng)高層似乎信心滿滿。融創(chuàng)執(zhí)行董事汪孟德表示，此次收購(gòu)不會(huì)影響公司的管理和負(fù)債率控制，一切都在計(jì)劃的預(yù)算范圍之內(nèi)。
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