隨著4月30日昆明地鐵1、2號線首期工程試運營開通，昆明地鐵時代真正來臨。在地鐵啟動的一剎那，因地鐵而生的地鐵商業(yè)也隨之而來，精明的開發(fā)商看到其中蘊含的巨大商機，地鐵概念的樓盤開始層出不窮。不過，目前昆明地鐵還處在起步階段，人們對地鐵物業(yè)的概念還比較模糊，什么樣的物業(yè)才是真正的地鐵物業(yè)？對投資者來說又該如何挑選地鐵旺鋪？業(yè)內(nèi)人士分析認為，未來幾年內(nèi)昆明將迎來地鐵商鋪的投資熱潮，但切莫盲目跟風，只有對地段、人流、房企實力等因素進行綜合評估并選擇適合自己的產(chǎn)品，才能真正實現(xiàn)地鐵商鋪的巨大收益。

 

縱觀整個昆明樓市，打著“地鐵物業(yè)”旗號的樓盤有很多，“地鐵物業(yè)”已然成為樓盤升值的代名詞，但到底何謂真正的地鐵物業(yè)？

 

資料顯示，城市軌道交通直接影響區(qū)主要為一次客流吸引區(qū)，該區(qū)域內(nèi)面向軌道交通主要以步行出行方式為主。根據(jù)調(diào)查，通常人們可接受的步行活動空間為5分鐘半徑的范圍。1993年美國建筑設計師哈里森?弗雷克提出的TOD開發(fā)理念，同樣認同5-10分鐘半徑步行路程為TOD開發(fā)區(qū)域范圍。因此，可以認為，處在距離軌道站點5-10分鐘半徑內(nèi)的居住物業(yè)項目為嚴格意義上的地鐵物業(yè)。一般意義上，人的極限步行速度為6公里/小時，則地鐵物業(yè)的范圍極限應為距離軌道站點500米半徑內(nèi)。

 

因此，500米左右的距離+10分鐘的時間、空間組合，被認為是置業(yè)地鐵樓盤的“黃金距離”。

 

商業(yè)金鋪=地鐵+核心圈層

 

地鐵商鋪的客戶多而集中，即時流動性很強，一向被視為“交通流動性物業(yè)”。“投資地鐵商鋪應重點考慮商鋪顧客的集聚距離，地鐵核心圈層是最佳選擇。”某業(yè)內(nèi)人士分析道。

 

資料顯示，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，地鐵輻射效應大致可分為三個圈層：即地鐵核心圈層、地鐵上蓋圈層 (即地鐵出入口空間區(qū)域)、地鐵輻射圈層。而距離站口100米半徑范圍內(nèi)即為地鐵核心圈層，最適合做商業(yè)。

 

“光憑單獨的一條地鐵線路，不足以打造成熟的商業(yè)氛圍。而位于商業(yè)繁華地區(qū)的地鐵商鋪除了地鐵交通帶來的客流量外，還能吸納商業(yè)圈層原本就有的消費者，雙倍客流無疑會給這些商鋪帶來更好的收益。”有專家指出。

 

作為城市中軸的人民西路，其在昆明城市規(guī)劃以及昆明人心目中的地位和重要性是毋庸置疑的。在昆明整個軌道交通規(guī)劃中，人民西路也是少有的與地鐵線完全重合的城市道路——預計明年年底通車運營的地鐵3號線與人民西路完全重合。

 

人民西路貫穿了昆明的三條環(huán)線，一條路串聯(lián)了五華區(qū)、高新區(qū)以及西山區(qū)三個市級行政區(qū)，它不僅僅是傳統(tǒng)意義上的西市區(qū)中軸線，也是昆明城市中心的延伸，延續(xù)了南屏街片區(qū)的繁華，是昆明城骨架中的擔綱之路。依托人民西路這一城市中軸以及小西門的成熟商業(yè)氛圍，一環(huán)地鐵商圈正在成型，佇立于人民西路旁的樓盤成了名副其實的“地鐵物業(yè)”，其投資價值自不必說。

 

“因為該區(qū)域為核心商業(yè)區(qū)，人流量大、市場需求旺、商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)以零售、服務為主，適宜長線投資。”有投資人士直言。

 

據(jù)預測，地鐵3號線于明年年底通車運營后，初期日均客流量將達到20萬人次，如以每人每天在地鐵商鋪消費5元計算，那么每天地鐵商鋪將會有100萬元的營業(yè)收入，1個月的營業(yè)額將達到3億元，據(jù)保守估計，地鐵商鋪一年的銷售總額或?qū)⑼黄?0億元。

 

此外，研究還表明，雖然寫字樓對軌道交通的直接依賴程度低，但若寫字樓旁有地鐵，就意味著員工擁有了快速、準點到達的交通工具。整個辦公區(qū)，也擁有了保證大流量人群轉(zhuǎn)移的樞紐。于是，對于寫字樓的增值也有一定作用。

 

房企實力為投資增值提供后盾

 

隨著今年昆明地鐵1、2號線首期工程試運營開通，預計明年地鐵3號線也將通車，屆時，貫穿昆明主城東西南北兩條大動脈將真正實現(xiàn)貫通，以保利六合為代表的地鐵商鋪開盤即售罄的市場反應也足以說明昆明地鐵商鋪投資潮的來臨，但開發(fā)企業(yè)的運營模式及資源整合能力同樣重要，投資者不應盲目地追捧“地鐵商鋪”這一概念。

 

“在選擇商鋪投資前，應先了解開發(fā)企業(yè)做項目的背景、實力，以有效提升商鋪投資價值，降低投資風險。”有專家指出。

 

因此，開發(fā)商如何在打造高品質(zhì)高價值產(chǎn)品的同時，以領先昆明的速度與效率搶先交付，并幫助商家盡早入駐，搶占絕對的財富先機，以更快實現(xiàn)資本的增值與翻倍，對投資者來說顯得尤為重要。投資者在考慮地鐵商鋪投資時，不僅要考慮絕佳的地段位置及圈層效應，同時也要對房企實力、品牌進行考量。