隨著百城房價(jià)首現(xiàn)跌勢，全國房價(jià)持續(xù)降溫的趨勢進(jìn)一步確定。與此同時(shí)，“救市”聲音和微調(diào)舉措已從三四線城市擴(kuò)至二線城市。不過，在觀望情緒濃厚、庫存壓力仍大、信貸全面收緊、開發(fā)商資金鏈緊繃的大背景下，地方政府的逆周期“救市”行動料難獲得實(shí)際效果。

 

首先，樓市觀望氛圍日益濃重，3月小陽春落空，4月成交進(jìn)一步趨冷，傳統(tǒng)的紅5月亦未能再現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，各線城市表現(xiàn)分化加劇，一線城市成交下滑尤為顯著。今年5月一線城市新建住宅成交面積環(huán)比跌幅為20.1%，較前四年5月的平均成交水平大幅回落20.3%；三四線城市成交基本持平，環(huán)比微跌3.1%，較前四年5月的平均成交水平小幅增長7.6%。盡管近期已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià)，但成交依舊表現(xiàn)遜色。如北京大興、通州、房山等郊區(qū)多個(gè)樓盤降價(jià)幅度超過10%；上海浦東新區(qū)、青浦等區(qū)域也有個(gè)別樓盤降價(jià)。

 

其次，當(dāng)前房價(jià)雖然有所松動，但依然處于相對高位，仍有下調(diào)空間。當(dāng)前，無論是持續(xù)攀升的庫存還是日益趨緊的房企資金鏈，均折射出進(jìn)一步降價(jià)的訴求。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，北京5月新增商品住宅期房項(xiàng)目26個(gè)，總供應(yīng)量9928套，比4月上升7.9%，比去年同期上升112.0%。從1至5月的總供銷比數(shù)據(jù)來看，2014年供銷比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，供銷比變?yōu)?：0.7。另外，從當(dāng)前的庫存數(shù)據(jù)看，截至5月31日，商品住宅的庫存量為77058套，回到2013年初的水平，與2014年初5.5萬余套的歷史低點(diǎn)相比，短短3月增加了約2.2萬套。另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3032萬平方米，環(huán)比增長4.6%，同比增長12.4%。與此同時(shí)，今年3月以來，浙江寧波等地十余家中小房企被曝出資金鏈斷裂而陷入危機(jī)，可以預(yù)見，迫于銷售業(yè)績以及資金鏈等方面壓力，將有更多房企加入“以價(jià)換量”陣營。

 

再次，信貸等政策口徑未變，依然從緊，這也會使得地方政府“救市”效力大打折扣。此前央行雖然敦促商業(yè)銀行加大首套房貸的力度，但商業(yè)銀行的積極性依然不高。從貨幣政策看，穩(wěn)健節(jié)奏并未發(fā)生變化，資金閘門依舊如故。銀監(jiān)會在最新發(fā)布的2013年年報(bào)中也提到，要嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)深入分析不同區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體情況，及早制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，緩釋風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院相關(guān)政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和個(gè)人貸款等，沒有松動和折扣，也沒有討價(jià)還價(jià)的余地，會很好地執(zhí)行有關(guān)政策。

 

在當(dāng)前樓市步入新一輪深度調(diào)整期之時(shí)，地方政府應(yīng)“就市”而非“救市”，讓市場之手決定房價(jià)的走勢。短期內(nèi)，地方可能會承受經(jīng)濟(jì)增長乏力、銀行壞賬上升等陣痛，但從長遠(yuǎn)看，將有利于避免房地產(chǎn)泡沫變大甚至爆破的風(fēng)險(xiǎn)。