樓市走向不明，降價潮此起彼伏，暗流涌動的市場下，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王們?nèi)绾伍_發(fā)、如何上市成為難題。據(jù)悉，近兩年來，廣州誕生的地王項目超過10個，按照開發(fā)周期，絕大部分地王都將在今明兩年開盤，但按照拿地時“面粉貴過面包”的樓面地價，如果跟同區(qū)域項目賣一樣的價格，不少地王項目幾乎沒有盈利空間，甚至可能出現(xiàn)虧損。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，部分拿了地王的企業(yè)將面臨生死劫。

市道低迷，昔日地王首當(dāng)其沖

作為曾經(jīng)的全國總價地王，廣州亞運城近期突然降價。從5月30日“端午節(jié)”假期的前一天開始，山海灣就突然降價賣樓，推出一口價單位，樓盤東面最開闊的望江單位一口價12500元/平方米，比2010年開賣時的1.8萬-2萬元/平方米的價格低了5500-7500元/平方米。該盤最便宜的單位樓價僅9800元/平方米，已跌破萬元大關(guān)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年下半年來，在全國40個一二線城市合計出現(xiàn)了總價及單價地王60宗。其中一線城市地王數(shù)量超過30宗，以此將地價推向新的高度。然而，在市場日漸低迷的形勢下，曾經(jīng)的地王項目們普遍日子都不太好過。

2013年5月，越秀地產(chǎn)以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。而當(dāng)時南洲路周邊成熟大盤均價為2.5萬-3萬元/平方米，樓面地價大幅領(lǐng)先區(qū)域房價，面粉貴過面包的現(xiàn)象一時引發(fā)激烈爭論。

據(jù)了解，從2012年到2013年，廣州已有超過10個的總價、單價以及區(qū)域地王，而這些項目目前普遍尚未上市。從價格上來看，這些地王的樓面地價已接近甚至超過同區(qū)域的一手樓價，在樓價走勢不如預(yù)期的情況下，其上市銷售的難度不言而喻。

手握地王，房企或“丟卒保車”過冬

不可否認(rèn)，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么，從具體操盤策略而言，“地王”企業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前持續(xù)銀行信貸緊縮的壓力？怎樣才可以立于不敗之地？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：首先，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級豪宅產(chǎn)品的之間的關(guān)系，在推盤和布局上采取“丟卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠(yuǎn)發(fā)展。

在推盤時序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，要適度拉長項目的開發(fā)周期。伴隨著項目開發(fā)周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當(dāng)前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

從今年部分全國性企業(yè)的布局策略調(diào)整也可以看出，盡管市場交易量普遍下滑，企業(yè)多數(shù)項目銷售不良好，但是各個房企開始以個別項目突圍市場，開始大幅降價回籠資金，以此來保全或優(yōu)化公司在全國的整體布局的穩(wěn)定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價行為等。

對于手握“地王”的開發(fā)商來所說，如何確保擁有充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存成為一大難題。張宏偉就建議，開發(fā)商如采用合作開發(fā)模式，使市場資源優(yōu)化配置，“地王”風(fēng)險也可規(guī)避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤，復(fù)星持有50%股權(quán)，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險，優(yōu)化市場資源配置。

專家分析

四類“地王”企業(yè)面臨抉擇

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，作為發(fā)展與擴張的戰(zhàn)略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張，甚至在市場火熱期仍然比較激進拿地，制造“地王”。但是，也正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，企業(yè)的資金面需求與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機的問題。

截至目前，廣州、寧波、南京、神木等地已經(jīng)出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權(quán)，面臨轉(zhuǎn)折點。

張宏偉認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標(biāo)榜“高溢價”的企業(yè)、拿地激進型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險。

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廣州曾有多幅地王被退地或“曬太陽”

每到樓市波動的時候，被以高價拿回的地王們就首當(dāng)其沖地受到?jīng)_擊。事實上，在2007年到2009年間，廣州樓市陷入低谷，其間產(chǎn)生的不少地王都曾命運坎坷，更曾出現(xiàn)2007年拍出的27宗地王就有24宗在2009年還在“曬太陽”的尷尬現(xiàn)象，另外，其間還有多宗地王因各種原因退地或是被政府強行收回。

早在2007年末，經(jīng)過45輪激烈競拍,金地集團曾以15.9億元的天價拿下了番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊,折合樓面地價高達(dá)6230元/平方米,成為當(dāng)時的番禺“地王”。時隔不久，該地塊附近推出限價地,銷售限價僅為5500元/平方米,價格比金地項目的地價還便宜。緊接著，樓市轉(zhuǎn)淡,“地王”一下變成了燙手山芋。金地番禺地王最終因土地交付原因,依照相關(guān)的程序已解除原合同,已繳納的3億元地價款也被退回，相關(guān)部門僅收回土地，未對開發(fā)商再作處罰。

2008年1月，恒大地產(chǎn)集團以高出底價八倍的41億元競得廣州絹麻廠地塊，成為天河“地王”，但該地塊最終被恒大退地告終。

2009年8月，廣州就曾沒收了2007年地王中萊投資的8000萬元保證金并收回土地，原因就是中萊投資不能按時繳清地價款。該地塊最終又被重新出讓，被雅居樂再度以區(qū)域地王的價格拿下開發(fā)了雅居樂富春山居。