中國(guó)正處在一輪規(guī)模驚人的購(gòu)物中心（專題閱讀）建設(shè)潮中。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE說(shuō)，去年全球新建購(gòu)物中心面積排名前10的城市有九座在中國(guó)，全球在建購(gòu)物中心面積的超過(guò)一半也來(lái)自中國(guó)。

 

四川省省會(huì)成都處于中國(guó)購(gòu)物中心爆炸式增長(zhǎng)的中心。去年開(kāi)發(fā)商在成都投入使用的購(gòu)物中心面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超當(dāng)年全球任何城市開(kāi)設(shè)的購(gòu)物中心面積。

 

龐大的成都國(guó)際金融中心IFS只是成都市1,500萬(wàn)居民可選的購(gòu)物場(chǎng)所之一。該購(gòu)物中心今年開(kāi)業(yè)，設(shè)有300家店鋪、五星級(jí)酒店、豪華公寓、溜冰場(chǎng)、雕塑園景和畫廊。今年晚些時(shí)候，成都居民還能前往附近的大慈寺項(xiàng)目，這個(gè)舊城改造項(xiàng)目?jī)?nèi)有大量商場(chǎng)、酒店、服務(wù)式公寓還有寫字樓。成都居民也可以去設(shè)計(jì)極具現(xiàn)代感的新世紀(jì)環(huán)球購(gòu)物中心，該中心是全球最大的建筑物之一。

 

英國(guó)地產(chǎn)咨詢公司萊坊表示，目前在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商正建造800座內(nèi)設(shè)酒店、寫字樓和零售商鋪的多用途建筑物，總面積達(dá)三億平方米。這相當(dāng)于1000個(gè)美國(guó)最大的購(gòu)物中心、地處明尼蘇達(dá)州的美國(guó)商城(Mall of America)的規(guī)模。

 

可惜大規(guī)模的擴(kuò)建來(lái)得不是時(shí)候，因?yàn)榱闶凵潭荚跀R置店鋪擴(kuò)張計(jì)劃。萊坊稱，包括普拉達(dá)(Prada)、巴寶莉集團(tuán)(Burberry)以及愛(ài)馬仕國(guó)際集團(tuán)(Hermes)在內(nèi)的多達(dá)65%的奢侈品零售商都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)2013年在中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)店計(jì)劃。

 

萊坊中國(guó)區(qū)董事、綜合項(xiàng)目顧問(wèn)及代理服務(wù)部主管孫俊安稱，如果購(gòu)物中心在開(kāi)業(yè)后沒(méi)有全部被商戶承租或者獲得良好運(yùn)營(yíng)的話，那么其擁有人很容易每個(gè)月就會(huì)虧損數(shù)千萬(wàn)人民幣。政府還沒(méi)有意識(shí)到的是，一旦所有項(xiàng)目都完工，那么空置問(wèn)題將變得非常嚴(yán)峻。

 

從一定程度上來(lái)說(shuō)，這些問(wèn)題是當(dāng)?shù)卣约簩?dǎo)致的。當(dāng)?shù)卣箝_(kāi)發(fā)商修建大型購(gòu)物中心和酒店，以此作為批準(zhǔn)他們開(kāi)發(fā)住房項(xiàng)目的條件。這么做的目的是為了城市的面子更好看，也更多創(chuàng)造服務(wù)行業(yè)的工作。

 

當(dāng)前中國(guó)正在推行的厲行節(jié)約反對(duì)浪費(fèi)的運(yùn)動(dòng)給奢侈品需求帶來(lái)沖擊。4月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅從2011年同期的17%降至12%。正在蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)也導(dǎo)致消費(fèi)者減少了在傳統(tǒng)商場(chǎng)的消費(fèi)。具有諷刺意義的是，像淘寶這樣的電子商務(wù)平臺(tái)之所以取得成功，原本在某種程度上是因?yàn)橹袊?guó)的商場(chǎng)面積不足，在一些小城市尤為如此。

 

在一些大城市，零售租金居高不下，但部分二線城市的零售租金已經(jīng)開(kāi)始下降。供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題在中國(guó)東北部城市沈陽(yáng)最為突出，該市是中國(guó)零售地產(chǎn)庫(kù)存量第二大的城市，排名僅次于北京。路易威登(Louis Vuitton)的網(wǎng)站顯示，該公司在沈陽(yáng)市擁有四家門店，其中兩家只相隔幾分鐘路程。

 

購(gòu)物中心供應(yīng)過(guò)剩似乎有利于零售商壓低租金，但選擇過(guò)多也會(huì)使一些品牌面臨兩難境地。當(dāng)一個(gè)新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)，這些品牌當(dāng)然不想錯(cuò)過(guò)新潮流，但同時(shí)又想保留已有一些忠實(shí)客戶的現(xiàn)有門店。施華洛世奇(Swarovski AG)亞洲高級(jí)副總裁貝林(Francis Belin)表示，在中國(guó)，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)日新月異，人流會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)發(fā)生改變，因此有時(shí)你必須在兩處押注，這樣就會(huì)導(dǎo)致新店搶了現(xiàn)有門店的生意。

 

貝林補(bǔ)充稱，雖然空置率在上升，但一些開(kāi)發(fā)商仍試圖提高租金，以彌補(bǔ)空置的損失，施華洛世奇在和一些國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打交道時(shí)就碰到過(guò)這種情況。只有一半商戶入駐的購(gòu)物中心看起來(lái)很凄涼。沒(méi)人會(huì)愿意去那購(gòu)物或租商鋪。消息很快會(huì)在零售商之間傳播開(kāi)來(lái)，以后同一開(kāi)發(fā)商在其他地方的項(xiàng)目也不會(huì)有人去?，F(xiàn)在中國(guó)10大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

 

雖然住宅地產(chǎn)的總體投資額仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)或許更難以駕馭，更容易受到經(jīng)濟(jì)走軟的影響。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)也更重，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是買入并持有，而不是在房子蓋好之前就開(kāi)始預(yù)售。另外，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的參與者更少，比如個(gè)人投資者很少參與，這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)難度更大。

 

摩根大通(JP Morgan)的首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，和中國(guó)住宅地產(chǎn)相比，短期內(nèi)更擔(dān)心中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，從歷史上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)泡沫（專題閱讀）出現(xiàn)破裂的頻率更高，這會(huì)帶來(lái)較高的經(jīng)濟(jì)成本，美國(guó)儲(chǔ)蓄和信貸危機(jī)就是一個(gè)例子。