領(lǐng)跑全國降價(jià)潮的杭州，因一紙“限降令”再度引發(fā)熱議。杭州市有關(guān)部門出臺規(guī)定，從5月26日開始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。如想大幅降價(jià)銷售，開發(fā)商需重新申請，降低樓房備案價(jià)。新規(guī)，將杭州樓市卷入“限降令”的漩渦。

樓市再陷“崩盤”風(fēng)云

2013年年底以來，樓市降溫的消息不絕于耳。今年繼“金三銀四”未現(xiàn)之后，5月市場也仍不樂觀，媒體紛紛用“遇寒流”、“慘淡”、“陷深度膠著僵局”等詞匯來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。

伴隨著融創(chuàng)中國董事長入主綠城中國，宋衛(wèi)平黯然離場打造藍(lán)城，悲愴氣氛圍繞地產(chǎn)界。當(dāng)宋以趁著綠城中國還能賣個好價(jià)錢時(shí)應(yīng)該出手的言論讓不少人認(rèn)為是樓市到臨界點(diǎn)的預(yù)兆。

而隨之而來的多位來自業(yè)界、學(xué)界看空聲音，也讓松動的樓市雪上加霜。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉說：“我現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下去，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒有起來。所以我想宏觀當(dāng)局也不會采取措施主動去把這個泡沫捅破。泡沫這個東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮。”

Soho中國董事長潘石屹的冰山論也引發(fā)社會關(guān)注。“我對住宅市場不看好，中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”

中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青對樓市正面臨的風(fēng)險(xiǎn)直言不諱。“樓市客觀上是存在崩盤的風(fēng)險(xiǎn)的，如果把它看成不存在，反而會出現(xiàn)，大家重視，去避免它崩盤，那還有機(jī)會。”施永青說。

"這是一個轉(zhuǎn)折時(shí)刻，整個房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)入一個調(diào)整期，是秋天，而不是冬天。"清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李稻葵認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)不會大規(guī)模萎縮的原因在于，現(xiàn)在已經(jīng)有房子的、持有房產(chǎn)的這部分家庭，他們不會像在美國金融危機(jī)之前那樣被迫拋售。"國內(nèi)居民購房多是付清了首付，甚至付了全款。而美國當(dāng)時(shí)的情況是，很多人零首付買房，在工作丟失以后，失去了經(jīng)濟(jì)來源，無法償還貸款，只能把房子抵押給銀行。中國人買了房子一般不會拋售，所以頂多影響的是新的增量部分。而房地產(chǎn)商現(xiàn)在高度關(guān)注這個事情，相信他們會調(diào)節(jié)推出新產(chǎn)品的速度。"

在李稻葵看來，調(diào)整是市場作用的結(jié)果，近十年來中國房價(jià)的上漲遠(yuǎn)超出了百姓的生活需求以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能支撐的限度，需要出現(xiàn)一定的調(diào)整。

全國房地產(chǎn)商會理事李驍則指出，房地產(chǎn)的核心問題是供求關(guān)系，目前已經(jīng)從住房緊缺時(shí)代過度到寬裕時(shí)代。市場的低迷并非短期造成，2010年至2011年的行業(yè)大變局時(shí)期已有預(yù)兆，其低迷由此前的三四線城市傳導(dǎo)到一二線城市，加之整體經(jīng)濟(jì)下行，加劇了低迷的局面。

“限降令”遭遇高庫存

隨著市場形勢急轉(zhuǎn)直下，開發(fā)商試圖降價(jià)跑量回籠資金，卻遭遇政府的“限降令”而無法大幅降價(jià)。

杭州市政府不久前出臺規(guī)定，自5月26日起，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

而據(jù)媒體報(bào)道，事實(shí)上幾乎每個城市都有這樣的管控系統(tǒng)。其中，深圳是最早明文規(guī)定對漲價(jià)和降價(jià)行為進(jìn)行管制的，而大部分城市只是暗中執(zhí)行而已。

這無疑是對試圖采取“以價(jià)換量”減少庫存的開發(fā)商的一大打擊。一位不愿意透露姓名的房企營銷總監(jiān)告訴記者，對于政府穩(wěn)定市場的出發(fā)點(diǎn)可以理解，但對房企而言，高庫存使得資金回籠緩慢，極有可能造成不可控風(fēng)險(xiǎn)。

“限降令”源于杭州樓市“降價(jià)潮”的持續(xù)涌動，一個個樓盤的降價(jià)行動屢屢將杭州樓市推向風(fēng)口浪尖：今年2月，杭州“德信·北海公園”宣布剩余房源直降3000元/平方米出售，其引發(fā)的“馬年樓市第一降”迅速在全國引發(fā)關(guān)注。此后，位于杭州市蕭山區(qū)的開元名郡宣布降價(jià)，其原價(jià)每平方米1.52萬元的房子，每平方米最高降價(jià)2700元，降幅接近18%。青山湖板塊的青城山語大幅折扣銷售，享受的優(yōu)惠幅度相當(dāng)于打了個5.8折。隨后，浙江華元房產(chǎn)集團(tuán)高調(diào)宣布，該公司在杭州的3個樓盤共160套房源將全面降價(jià)清盤，其中美林公館項(xiàng)目折扣低至6.8折，成為今年以來杭州降價(jià)力度最大的樓盤。

“4月全國70個大中城市住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市增至8個，浙江納入統(tǒng)計(jì)范圍的杭州、寧波、溫州、金華4個城市全線下跌。與3月相比，杭州下降0.7%，環(huán)比跌幅位列全國之首。

杭州的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是杭州2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價(jià)是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。

價(jià)格的走低并不能刺激起消費(fèi)者的購買欲。杭州樓市的存量房還在不斷高企。截至6月9日，杭州市區(qū)商品房庫存達(dá)107790萬套。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，在4月開盤的樓盤中，半數(shù)樓盤的實(shí)際去化率(一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率)不足三成。按照當(dāng)前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。

另外，記者注意到，在6月，杭州主城區(qū)及周邊的蕭山、富陽地區(qū)，還將有50余個樓盤開盤，加入庫存消化戰(zhàn)之中。

調(diào)控陷入惡性循環(huán)

對于“限降令”的出現(xiàn)原因，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認(rèn)為，杭州等“限價(jià)令”政策的出現(xiàn)，其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點(diǎn)，調(diào)控已經(jīng)從防止房價(jià)“大漲”轉(zhuǎn)變到了防“大跌”。

原中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東分析，考慮到整體經(jīng)濟(jì)和社會治安問題，政府方面還是希望樓市能緩步下跌。同時(shí)在政府財(cái)政收入中土地財(cái)政占比較高，樓市成交量的低迷，會導(dǎo)致企業(yè)拿地?zé)崆橄恕?/div>