中國(guó)樓市到拐點(diǎn)了嗎?整個(gè)市場(chǎng)將要向上還是向下發(fā)展?政府會(huì)不會(huì)、應(yīng)不應(yīng)該出手救市……最近，針對(duì)中國(guó)樓市現(xiàn)狀各種言論、觀點(diǎn)、表態(tài)層出不窮，有的甚至是截然相反針鋒相對(duì)。回歸山東，今年以來整個(gè)樓市觀望情緒也濃厚起來，零首付、特價(jià)房、送面積、送裝修……開發(fā)商使出渾身解數(shù)聚攏人氣。不過一手房的成交量依然處于下滑態(tài)勢(shì)。山東商報(bào)圓桌論壇特邀多位駐濟(jì)房企的老總和部分知名專家學(xué)者，就樓市走向、房?jī)r(jià)拐點(diǎn)、是否會(huì)取消限購(gòu)、政府該如何救市等話題展開討論。

A投機(jī)性需求被擠壓

在此次采訪中，雖然部分受訪者承認(rèn)從成交量數(shù)據(jù)看確有偏冷趨勢(shì)，但幾乎所有受訪者都表示山東樓市總體平穩(wěn)，理由是剛需依舊旺盛，而樓市庫(kù)存量仍處于合理區(qū)間，區(qū)劃周期較短。但是也有受訪者認(rèn)為三四線城市已出現(xiàn)供大于求，地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)壓力。

方文青：可以說目前商品房市場(chǎng)中基本以剛性需求為主，改善性需求和投資性需求為輔，投機(jī)性需求基本已經(jīng)被擠壓完畢。濟(jì)南、青島等二線城市由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)度和資源的集中性較好，房市依然平穩(wěn);三四線城市由于各自的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡相差較大，部分出現(xiàn)供過于求的情況。

郭松海：山東樓市確實(shí)存在地域差異，濟(jì)南、青島市場(chǎng)需求非常旺盛，供應(yīng)量也很大，只是房?jī)r(jià)過高無法讓低收入者滿足購(gòu)房需求。我前陣子去一個(gè)三線城市調(diào)研，就覺得那邊樓市情況不太好，雖然房?jī)r(jià)不算高，但由于產(chǎn)業(yè)調(diào)整比較慢，城市對(duì)人口的吸引力不強(qiáng)，市場(chǎng)仍舊供大于求，一些小房地產(chǎn)商面臨資金壓力。

張岷：山東樓市除了前幾年青島波動(dòng)比較大外，其他地區(qū)都不溫不火，目前的狀況也算正常。青島市是旅游城市，投資性需求占比要高于濟(jì)南，相比煙臺(tái)、威海、日照來講，青島的投資前景更好，而濟(jì)南的剛需比例更大，這與城市每年的畢業(yè)生數(shù)量和適婚人群數(shù)量成正比，所以相對(duì)平穩(wěn)。

鄭洪山：個(gè)人感覺是偏冷的。從數(shù)據(jù)上看，今年4月，濟(jì)南市商品住宅共成交3733套，環(huán)比下降32.87%，成交面積為44.64萬㎡，環(huán)比下降27.37%，這個(gè)比例是不小的。雖然還沒有看到5月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但我預(yù)計(jì)相比4月份更不樂觀。但是，這并不意味著市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，我們粗略估算了一下，目前濟(jì)南市的商品住宅存量大概有200萬平方左右，去化時(shí)間在4個(gè)月以內(nèi)，這和國(guó)內(nèi)其他城市相比是非常健康的。

楊斌：今年不光山東市場(chǎng)，就全國(guó)市場(chǎng)來看都整體偏冷，但這種偏冷是周期性的、暫時(shí)型的，市場(chǎng)正處在正常的下降周期。隨著價(jià)格的進(jìn)一步下探到位，市場(chǎng)成交量又會(huì)上升，畢竟剛需非常多，價(jià)格下探對(duì)剛需而言，刺激可能要大于觀望，畢竟如果是一套房用來自住的話，只要能在承受的范圍內(nèi)購(gòu)買，都是合適的。

B本次下探不同于三年前

此次采訪，部分受訪者認(rèn)為，本次樓市下探與2008年和2011年原因不同，主要是受媒體報(bào)道和前期的宏觀政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)并未面臨太大的資金壓力。

鄭曉燕：目前濟(jì)南樓市比較正常，只是住宅銷售近期有所放緩，原因是上海、北京、杭州等城市樓市出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整，受其影響購(gòu)房者難以判斷濟(jì)南的真實(shí)情況，觀望、焦慮，形成了羊群效應(yīng)。

鄭洪山：我思考過，個(gè)人認(rèn)為當(dāng)前樓市偏冷主要有3個(gè)原因:首先，杭州等地部分樓盤降價(jià)促銷，本來是正常的營(yíng)銷策略，但媒體宣傳將影響擴(kuò)大化，導(dǎo)致很多消費(fèi)者存在觀望等待的傾向，短時(shí)間內(nèi)減少了購(gòu)房需求;其次，去年央行實(shí)行的銀行利率市場(chǎng)化，使資金的逐利性凸顯，而人民幣貶值的壓力也加劇了熱錢外逃，導(dǎo)致宏觀上進(jìn)入樓市的資金短缺，最直接的影響是個(gè)人首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)的1.05倍，加大了客戶的購(gòu)房成本;另外，實(shí)行了3年的限購(gòu)令，其累加效果逐漸顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致更多有改善型需求的本地人和剛性需求的外地人口無法購(gòu)房，在很大程度上抑制了購(gòu)房需求。

楊斌：很多人將今年跟2008年和2011年的兩次房地產(chǎn)低谷期相類比，其實(shí)它們差異很大。2008年是受到金融危機(jī)的沖擊，居民購(gòu)買力急劇下降，而2011年是限購(gòu)政策的出臺(tái)，引起需求的強(qiáng)力萎縮。整體來看，2014年并不存在這兩種情況，首先2013年的火爆銷售即能證明限購(gòu)政策下市場(chǎng)照樣可以熱銷，其次2014年同樣也不存在房企資金壓力普遍過大的問題，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析，2013年國(guó)內(nèi)前10名開發(fā)商的購(gòu)置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠(yuǎn)低于2009年的77%和2010年的57%。

C降價(jià)并不代表“拐點(diǎn)”到來

滬杭等地部分樓盤降價(jià)并不能代表樓市“拐點(diǎn)”的到來，有受訪者普遍認(rèn)為這么認(rèn)為，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化發(fā)展仍將支撐地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，更有受訪者大膽預(yù)測(cè)，濟(jì)南、青島樓市10年內(nèi)難出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

鄭貴斌：目前還看不出樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)走勢(shì)的形成十分復(fù)雜，個(gè)人認(rèn)為它主要受貨幣、土地、房源三者供求的綜合影響，目前部分城市住宅價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，可能還要區(qū)分具體情況，鄂爾多斯是明顯的供大于求，泡沫破裂。而杭州部分樓盤降價(jià)，還沒有帶來大規(guī)模的降價(jià)潮的跡象，總體而言，一二線城市樓市供求關(guān)系應(yīng)該還是非常穩(wěn)定的，但三四線城市不好說。

鄭曉燕：我認(rèn)為近期專家或海外媒體所言中國(guó)樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”甚至“崩盤”前兆的說法是不負(fù)責(zé)任的，當(dāng)前判斷房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”還為時(shí)過早，因?yàn)橹畏康禺a(chǎn)發(fā)展基本要素并未根本改變，像中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較高增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率持續(xù)增加，“二孩”人口政策等因素會(huì)促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

郭松海：統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2014年濟(jì)南商品房每平方銷售均價(jià)為8754元，青島為14963元，從房?jī)r(jià)與家庭收入比來看，二線城市的合理區(qū)間是6-8，而濟(jì)、青略高于8，已經(jīng)達(dá)到合理區(qū)間上線的臨界值，或者略高于臨界值。而濟(jì)南房管局的調(diào)研情況顯示濟(jì)南存在很大的剛需，目前成交量萎縮只能說是買方和賣方出現(xiàn)了博弈，就像前面兩位說過的，一旦價(jià)格下探，有可能釋放剛需來拉升房?jī)r(jià)，所以說“拐點(diǎn)”還早一點(diǎn)。

D濟(jì)青樓市10年內(nèi)難現(xiàn)“拐點(diǎn)”

濟(jì)南、青島對(duì)周邊吸引力依舊很強(qiáng)，近期房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，部分受訪者說，如果給它定一個(gè)期限，最早也要10年。

鄭洪山：濟(jì)南、青島這樣的發(fā)達(dá)二線城市，它們?cè)诮?jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療等資源方面的聚合力很強(qiáng)，對(duì)周邊人口也有很強(qiáng)的吸引力，城市人口規(guī)模的擴(kuò)張直接關(guān)系到購(gòu)房需求的增長(zhǎng)，這種大的趨勢(shì)在十年之內(nèi)是無法逆轉(zhuǎn)的。如果說存在拐點(diǎn)，那也是在某些三四線城市，由于這些城市樓市的投資需求占主導(dǎo)，一旦資金鏈發(fā)生問題，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。

楊斌：房產(chǎn)市場(chǎng)存在“拐點(diǎn)”一說，但國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒到拐點(diǎn)。我認(rèn)為導(dǎo)致市場(chǎng)拐點(diǎn)形成的原因只有兩個(gè)：一是人口結(jié)構(gòu)的變化，即適齡購(gòu)房人口絕對(duì)值的下降，從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷都是有效購(gòu)房人口不足造成的，二是城市化進(jìn)程的結(jié)束。

目前兩個(gè)條件在中國(guó)都沒有形成。首先，全國(guó)購(gòu)房適齡人口2015年前后達(dá)到最大值，并且隨著二胎政策的逐漸落實(shí)，大量的剛性改善需求又將釋放，年輕人的首次婚房置業(yè)的需求和剛性改善需求不斷增長(zhǎng)支持市場(chǎng)的健康發(fā)展;其次，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在50%，正處于快速城市化的時(shí)期，尤其以省會(huì)為代表的二三線城市市場(chǎng)空間廣闊，以濟(jì)南為例，每年新增的就業(yè)人口就有10萬左右，這些新增人口也將支持濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。