在上海市靜安區(qū)，一套破舊的小戶型二手房單價(jià)可達(dá)8萬~10萬元/平方米，原因且只有一個(gè)，這是一套學(xué)區(qū)房。北京的情況則更為夸張，一套靠近北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)(下稱“實(shí)驗(yàn)二小”)的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)甚至超過30萬元/平方米。

“郊區(qū)的一手樓盤都在促銷，房?jī)r(jià)幾乎回到3年前，但核心區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格從來沒有降過。”在另一個(gè)房?jī)r(jià)高企的一線城市廣州，合富置業(yè)的一位物業(yè)顧問告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，學(xué)區(qū)房是“房子中的戰(zhàn)斗機(jī)”，擁有教育這個(gè)獨(dú)特資源，不太可能降價(jià)。

不過，據(jù)本報(bào)記者了解，隨著樓市整體走弱，一線城市學(xué)區(qū)房的成交量?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌，但相對(duì)于普通房源，其量?jī)r(jià)均相對(duì)堅(jiān)挺。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者，隨著“單獨(dú)二孩”政策的逐步放開，一線城市的學(xué)區(qū)房預(yù)計(jì)還有十年牛市。

只漲不跌的“神話”

15平方米，售價(jià)460萬元，單價(jià)超過了30萬元/平方米。這是北京文華胡同一處平房最新的網(wǎng)上報(bào)價(jià)。除了鄰近西單、可改作門面等因素，在近期樓市較為低迷的北京，該房源之所以如此天價(jià)，主要與旁邊的一所著名小學(xué)有關(guān)。

位于北京西城區(qū)新文化街111號(hào)的北京實(shí)驗(yàn)二小師資雄厚，地處西單地區(qū)寸土寸金的黃金地帶，始建于1909年，在北京“聲名顯赫”。此前，該小學(xué)劃片學(xué)區(qū)房只有文華胡同和文昌胡同的平房，因此價(jià)格一直居高不下。

海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)為北京市傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房大區(qū)。鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，這三個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)房占各自區(qū)域成交的全部二手住宅的比例能達(dá)到30%左右，明顯高于北京市平均水平。

而在上海，以對(duì)口靜安教育學(xué)院附屬小學(xué)的海防村為例，2012年下半年，30平方米的學(xué)區(qū)房均價(jià)在五六萬元，此后一直上漲，如今同樣面積的學(xué)區(qū)房均價(jià)大概在9萬元。海防村少量10平方米的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)甚至達(dá)到18萬元/平方米。而距離海防村300米的句容小區(qū)不是學(xué)區(qū)房，同樣面積的房子每平方米均價(jià)只有4萬元。

安居客集團(tuán)提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，北京學(xué)區(qū)房去年一年的漲幅高達(dá)35%，均價(jià)已超過4.5萬元/平方米;上海學(xué)區(qū)房均價(jià)逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城二手房?jī)r(jià)16%的平均漲幅。

名校對(duì)口學(xué)區(qū)房的漲勢(shì)尤其驚人。例如，截至今年4月底，上海福山外國(guó)語小學(xué)的福山、花園、瑞華三個(gè)校區(qū)，對(duì)口小區(qū)的均價(jià)均已超過50000元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%。

陸騎麟表示，目前上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格還是比較穩(wěn)定的，不過，部分教育資源相對(duì)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格依舊處于緩慢上漲階段，如徐匯區(qū)匯師小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房相比4月份依舊出現(xiàn)了1%左右的上漲。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海金橋、源深、七寶、新華路、南黃浦等板塊抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，盡管學(xué)區(qū)房受到整體二手房市場(chǎng)影響，成交表現(xiàn)乏力，甚至部分房源價(jià)格也出現(xiàn)一定松動(dòng)，但學(xué)區(qū)房整體價(jià)格較普通房源更為堅(jiān)挺，原因在于，相比普通的住房，學(xué)區(qū)房往往擁有地段和教育配套兩大優(yōu)勢(shì)。

政策復(fù)雜，市場(chǎng)也復(fù)雜

“以前的中國(guó)樓市是政策復(fù)雜、市場(chǎng)簡(jiǎn)單，但今年的樓市是政策簡(jiǎn)單，市場(chǎng)復(fù)雜。”不少業(yè)內(nèi)人士如是形容今年國(guó)內(nèi)樓市的現(xiàn)狀。

然而，這樣的措辭似乎不適用于學(xué)區(qū)房。今年以來，多個(gè)一線城市出臺(tái)了形式各樣的入學(xué)新政，這些政策不僅給孩子們的入學(xué)帶來變數(shù)，也讓優(yōu)質(zhì)教育資源周邊的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)“無法淡定”。

根據(jù)教育部今年的新規(guī)，到2015年，19個(gè)大城市所有縣(市、區(qū))實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)實(shí)現(xiàn)劃片就近入學(xué)，90%以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)。

4月18日，此前備受關(guān)注的2014年北京市小升初新政出臺(tái)，取消“共建生”、小學(xué)免試就近入學(xué)，小升初實(shí)行“單校劃片”或“多校劃片”入學(xué)。

在北京從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的小王告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，想要入名校，花錢、找關(guān)系也不靠譜，只有買下學(xué)區(qū)房落戶最為“可靠”。

“在最新劃入片區(qū)的區(qū)域，我們有3個(gè)業(yè)主知道消息后準(zhǔn)備漲價(jià)。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小趙說，最新的入學(xué)政策公布后，北京文昌胡同、文華胡同的房源價(jià)格仍在上浮，而附近的新文化街小區(qū)6棟樓也被納入名校入學(xué)片區(qū)，這些房源的成交單價(jià)約8萬元/平方米，明顯高于去年的7.5萬元/平方米。

同樣在4月，上海靜安區(qū)的一項(xiàng)入學(xué)新政則給瘋狂上漲的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)潑了一盆冷水。靜安區(qū)教育局發(fā)布的《關(guān)于2014年本區(qū)義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見》規(guī)定，從今年起，靜安區(qū)各公辦小學(xué)將開始建立對(duì)口入學(xué)新生數(shù)據(jù)庫，靜安區(qū)每戶地址5年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口的入學(xué)機(jī)會(huì)。

上述“最嚴(yán)入學(xué)新政”公布后一周，效果立竿見影。當(dāng)時(shí)，信義房屋的一位負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示：“許多客戶習(xí)慣于提前兩至三年為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備，因此，新政對(duì)這部分已買房的客群影響不大。但整體上看，客戶購買學(xué)區(qū)房的欲望有所下降，接下去，學(xué)區(qū)房的轉(zhuǎn)手頻率也會(huì)降低。”

昨日，信義房屋昌平店的置業(yè)顧問劉五營(yíng)對(duì)記者稱，目前靜安區(qū)的學(xué)區(qū)房屬于有價(jià)無市狀態(tài)。市場(chǎng)掛牌量有微弱下降，上門購買學(xué)區(qū)房的客戶較春節(jié)后有了大幅度下降，觀望情緒嚴(yán)重，但議價(jià)空間并不大，市場(chǎng)價(jià)格趨于平穩(wěn)。

除了靜安區(qū)，上海的長(zhǎng)寧區(qū)今年也對(duì)“就近入學(xué)”作出了嚴(yán)格規(guī)定，要求適齡兒童的戶籍地址與其父母、祖父母或外祖父母的房產(chǎn)證地址必須一致，而使用權(quán)房的對(duì)口入學(xué)條件則更為嚴(yán)苛。

對(duì)于多年來與中小學(xué)入學(xué)緊緊伴隨的學(xué)區(qū)房高燒現(xiàn)象，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，新的入學(xué)政策旨在平衡各義務(wù)教育學(xué)校的資源，給越來越嚴(yán)重的擇校潮降溫。作為特權(quán)而長(zhǎng)期存在的共建生被一舉取消，值得稱贊。

“由于今年政府的教育改革態(tài)度比較堅(jiān)決，家長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)冷靜觀察一段時(shí)間，不可盲目追搶學(xué)區(qū)房。”桑豫峰稱，如果學(xué)區(qū)資源能夠逐步得以平衡，那么，以前高價(jià)抬升的部分名校周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，就有可能下跌。反過來，那些非名校周邊的房子，由于學(xué)校資源(師資和生源)得以提升，價(jià)格存在適當(dāng)補(bǔ)漲的空間?？傮w而言，義務(wù)階段入學(xué)改革越徹底，學(xué)區(qū)資源越平衡，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格就越易受抑制。

還能“牛”多久?

上海靜安區(qū)共有13所公辦小學(xué)，其中第一師范學(xué)校附屬小學(xué)、第一中心小學(xué)和教育學(xué)院附屬學(xué)校最為搶手。一直以來，為了讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校接受教育，不少家長(zhǎng)爭(zhēng)相購買學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房。

靜教院附小校長(zhǎng)張人利曾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，擇校就有個(gè)學(xué)區(qū)房的問題，全世界包括美國(guó)都有學(xué)區(qū)房，但是全世界的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒有中國(guó)這樣高，像該校學(xué)區(qū)房比周邊其他地區(qū)貴一倍，這種情況在國(guó)外是沒有的。

張人利稱：“我們學(xué)校一套學(xué)區(qū)房賣了以后是反復(fù)炒作，照理有一套學(xué)區(qū)房后就有戶口，可以就近入學(xué)，但你看看我們學(xué)校有多少人是就近入學(xué)?家長(zhǎng)大多數(shù)都是開車接送孩子，我問家長(zhǎng)‘為什么就近入學(xué)還要開車，這么近還開車?’他們笑笑。實(shí)際上他們都不住在這，他們是為了孩子能進(jìn)我這個(gè)學(xué)校才買了一套房子。”

顯然，今年上海靜安區(qū)出臺(tái)的上述“最嚴(yán)入學(xué)新政”，就是為了維護(hù)就近入學(xué)的原則并抑制學(xué)區(qū)房的炒作。

不過，張人利表示，造成高價(jià)學(xué)區(qū)房的根源是體制機(jī)制設(shè)計(jì)上有問題。“這個(gè)問題在美國(guó)是沒有的。為什么美國(guó)不可能一套房進(jìn)3個(gè)人呢，這就是頂層設(shè)計(jì)——物業(yè)稅。美國(guó)與學(xué)校對(duì)口的房屋物業(yè)稅中70%是要給學(xué)校的，這也是學(xué)校的主要經(jīng)濟(jì)來源。家長(zhǎng)如果搬走后學(xué)校肯定趕你出去，因?yàn)槟愣惒唤涣恕?rdquo;

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，當(dāng)前的義務(wù)教育改革對(duì)于均衡教育資源，促進(jìn)教育公平具有十分重要和積極的作用，學(xué)區(qū)房的冷熱與相關(guān)政策的走向也有極大的關(guān)聯(lián)性，但從政策的制定、出臺(tái)，到具體細(xì)則的落地和實(shí)施，以及最終政策效果的顯現(xiàn)則是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

陸騎麟認(rèn)為，購買學(xué)區(qū)房還是比較保值增值的。“不過該類房產(chǎn)最主要還是小孩子讀書，如果一旦失去對(duì)家庭的作用，出售的可能性還是較大的，而隨著上海‘二孩政策’的放開，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格依舊會(huì)堅(jiān)挺10年以上的時(shí)間。”