銷售目標(biāo)難“達(dá)標(biāo)”房企沖刺六月樓市

2014年06月14日 08:37
來源:中國(guó)證券報(bào)
由于成交低迷,今年不少房企的銷售目標(biāo)似乎已成為“不可能完成的任務(wù)”。面對(duì)即將迎來的銷售“期中考”,房企都在六月加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn),為上半年銷售做最后的沖刺。不過由于市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變,未來成交量尚難出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn),樓市調(diào)整在所難免。
銷售目標(biāo)難完成
“紅五月”爽約,樓市六月也并未迎來轉(zhuǎn)機(jī)。僅從目前披露的房企銷售情況看,有不少企業(yè)要想完成年初定下的銷售目標(biāo)仍壓力重重。
數(shù)據(jù)顯示,目前共有33家房企披露了前五月的銷售情況。從完成年度目標(biāo)來看,除恒大、萬科等個(gè)別企業(yè)較好外,其余企業(yè)銷售情況并不樂觀。33家企業(yè)中,有21家企業(yè)完成年初定下的目標(biāo)還不足三成。其中,去年晉級(jí)銷售百億俱樂部的花樣年,前五月的銷售額同比下降了56%,僅僅完成年初制定的150億元銷售目標(biāo)的9%。盡管按照計(jì)劃,公司推盤活動(dòng)將主要集中在下半年,約占全年銷售比重的七成左右,但從前五月的銷售情況看,公司要想完成全年目標(biāo)還需要不小努力。首創(chuàng)置業(yè)今年的銷售情況也不樂觀,公司前五月僅完成全年目標(biāo)的18%。此外,首開、奧園、恒盛地產(chǎn)等房企也只完成全年銷售目標(biāo)不到25%。相比之下,恒大地產(chǎn)前五月銷售已經(jīng)完成全年目標(biāo)的51%,萬科也達(dá)到全年目標(biāo)的41%。
從房企目前銷售表現(xiàn)來看,分化現(xiàn)象正在不斷加劇。由于樓市預(yù)期已經(jīng)改變,市場(chǎng)觀望氣氛濃重,如果未來延續(xù)當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì),房企面臨的銷售壓力還會(huì)不斷增加。如果不加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn),力爭(zhēng)“以價(jià)換量”,不少房企想要完成全年銷售目標(biāo)將十分困難。
事實(shí)上,從當(dāng)前成交情況看,低迷的市場(chǎng)環(huán)境仍在延續(xù)。以北京為例,6月上旬北京新建住宅簽約僅1039套,二手房住宅簽約僅1702套,合計(jì)成交量為2741套,環(huán)比上月同期下調(diào)了9%,這一成交量也成為年內(nèi)同期新低。
同時(shí),二手房掛牌房源已經(jīng)出現(xiàn)了全面下調(diào)。北京市6月初的二手房成交均價(jià)為2.97萬/平方米,相比5月均價(jià)下降幅度為1.7%。由于房主心里預(yù)期價(jià)格出現(xiàn)下調(diào),購房者的觀望情緒繼續(xù)增加,預(yù)計(jì)6月二手房均價(jià)下調(diào)趨勢(shì)還將延續(xù)。
加快周轉(zhuǎn)沖業(yè)績(jī)
在市場(chǎng)成交不振的影響下,當(dāng)前房企不得不加速跑量。但是高企的庫存壓力,已經(jīng)讓房企周轉(zhuǎn)增加了難度。
易居數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市5月底的新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.7%,同比增長(zhǎng)20.1%,庫存再創(chuàng)歷史新高。35個(gè)城市中,有29個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%。
5月底35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為16.5,這也意味著市場(chǎng)需要用16.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。由于新增供應(yīng)量大于成交量,即使房企加大推盤力度,但由于市場(chǎng)看跌預(yù)期較重,部分未消化的新增供應(yīng)仍轉(zhuǎn)化為庫存。
對(duì)比歷史可以發(fā)現(xiàn),在2011年10月至2012年5月期間,單月庫存去化周期基本維持在16個(gè)月以上的水平。而現(xiàn)在,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)則出現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象,房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。這樣看來,當(dāng)前去庫存周期已經(jīng)攀升到這一水平。房企去庫存壓力增大,為了緩解資金緊張、沖刺半年銷售業(yè)績(jī),房企不得不積極采取以價(jià)換量的策略,這意味著未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性正在不斷加大。
目前,一線城市已有項(xiàng)目陸續(xù)降價(jià),如北京大興、通州等郊區(qū)多個(gè)樓盤降價(jià)幅度超過10%;上海浦東新區(qū)、青浦等區(qū)域也有個(gè)別樓盤降價(jià),但成交依舊不理想。近期屢屢傳出部分地方政府限購松綁的傳聞,但在短時(shí)間內(nèi)還難以對(duì)樓市整體回暖產(chǎn)生實(shí)質(zhì)效應(yīng)。在房地產(chǎn)政策并未發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下,未來房企將要面對(duì)銷售業(yè)績(jī)及資金鏈的雙重壓力,將有更多項(xiàng)目采取平價(jià)入市甚至加入降價(jià)行列。
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