1~5月全國房地產(chǎn)投資增速回落至14.7％ 專家建議購房者理性一點(diǎn)

 

當(dāng)前業(yè)內(nèi)悲觀的原因，不全在于成交量的短期萎縮。更在于無論是政策面、金融面上，都看不到希望。之前住建部全國調(diào)研，得出的結(jié)論是“市場正常調(diào)整”，這意味著，國家層面的房地產(chǎn)政策短期內(nèi)不可能馬上發(fā)生轉(zhuǎn)變，業(yè)內(nèi)熱望的“救市”不可能變成現(xiàn)實(shí)。各地取消限購，也只有偷偷摸摸地做，但是市場已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。取消限購，已經(jīng)不能“救”2014年的樓市。今年的房地產(chǎn)形勢有可能是一個(gè)月不如一個(gè)月，如果理性一點(diǎn)看，現(xiàn)在不但不是抄底的時(shí)機(jī)，而且是賣房子的好時(shí)機(jī)。

 

——廣東省房協(xié)理事趙卓文

 

5月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為19529元/平方米，環(huán)比下跌6.5%，同比上升8.7%。進(jìn)入6月，二手樓市成交也未見好轉(zhuǎn)。6月1日～13日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)與5月同期持平，成交均價(jià)為23705元/平方米，比5月同期上升2.8%，一次性付款的比例達(dá)到61.1%。央行在6月16日對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，對房貸市場幾乎沒有利好，銀根短缺局面仍舊要維持到未來真正降息為止。

 

——滿堂紅市場研究部

 

三季度初期成交量“探底”？

 

滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，60～90平方米之間的兩房或小三房物業(yè)，一向是二手市場上的成交主力，5月份該區(qū)間的成交比例為42.5%，比4月份減少2.7個(gè)百分點(diǎn)，在今年前5個(gè)月內(nèi)僅高于2月的39.6%。也就是說，這一面積區(qū)間對應(yīng)的有效可入市客戶數(shù)量也在減少，而潛在客戶與今年二三月份那種帶有迫切置業(yè)需求的客戶群有所不同，目前這批客戶對價(jià)格的斟酌程度要更高一些，業(yè)主的開價(jià)一旦與前幾個(gè)月一樣，定價(jià)在市場價(jià)上方約10%附近，必然遭遇強(qiáng)力壓價(jià)。

 

5月多數(shù)面積區(qū)間的還價(jià)幅度皆比前幾個(gè)月要大，且僅僅是反映成交狀態(tài)下的還價(jià)空間，可以預(yù)期市場上其他尚未成交的物業(yè)，在未來幾個(gè)月就業(yè)主和準(zhǔn)買家之間認(rèn)可價(jià)格的“拉鋸”會更加激烈?，F(xiàn)時(shí)二手樓價(jià)下跌趨勢基本確立，但第三季度前半段的成交量仍有機(jī)會再次回探2月的“底部”附近，即原10區(qū)4000宗/月的水平，2013年3月因“國五條”而提前透支市場潛在需求的“債”，直到現(xiàn)在還未“還清”。

 

國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1~4月回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，今年以來持續(xù)回落。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。

 

另一方面，今年前5月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）153716億元，同比名義增長17.2%，增速比1~4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，單月來看，環(huán)比增長1.32%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低于后者，成為拖低后者的主要因素。

 

住宅

 

新開工面積大降兩成以上

 

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.2%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1~4月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.2%。

 

銷售情況不佳，開發(fā)商自然減緩了開工力度。今年前5月住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。而住宅竣工面積23388萬平方米，增長5.3%。

 

截至5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。其中，住宅待售面積增加405萬平方米，辦公樓待售面積增加28萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加195萬平方米。

 

中介：

 

5月二手市場繼續(xù)探底

 

滿堂紅研究部昨日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月的廣州二手住宅市場已明顯呈現(xiàn)“繼續(xù)探底”的現(xiàn)象，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，非廣州籍客戶比例為55.0%，比4月減少7.2個(gè)百分點(diǎn)，而廣州籍客戶的比例（45.0%）則是2010年1月以來的最高水平。

 

同樣創(chuàng)出最近4年新高的是一次性付款的比例，達(dá)到40.7%，比4月增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。主力客戶群體的縮減和信貸的持續(xù)緊張，令二手住宅市場交易異常淡靜，有效客戶已不滿足于窄幅壓價(jià)，在5月份開始直接采取7%～8%的壓價(jià)，個(gè)別業(yè)主在出貨意愿明顯且意向客戶不多的情況下，最終降價(jià)成交。

 

滿堂紅市場研究部對今年前五個(gè)月的二手住宅買賣交易按面積劃分不同的區(qū)間，再對比其放盤價(jià)和實(shí)際成交價(jià)之間的差距看到，所有面積區(qū)間的成交價(jià)均比放盤價(jià)低，其中60～90平方米區(qū)間成功還價(jià)幅度最大，從137.45萬元/套下降到126.9萬元/套，降幅為7.7%。

 

而面積在144平方米以上的非普通住宅，買家的成功還價(jià)幅度只有1.2%，是各個(gè)面積區(qū)間內(nèi)降價(jià)幅度最小的。5月總體成功還價(jià)幅度為5.3%，比2至4月的幅度大，僅少于春節(jié)前的10.3%。