什么叫合理的住房空置率？什么叫不合理的住房空置率？不同的地區(qū)差異，不同的樓市狀況，不同的產(chǎn)權(quán)所有，決定了不可能有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

日前，中國西南財大和瑞銀發(fā)布關(guān)于中國地產(chǎn)泡沫的研究報告，對中國住房空置率的估算分別為22.4%和22%－25%之間。住房空置率折射著資金錯配的嚴(yán)重程度和社會資源的浪費程度，按報告的意見，這不僅足以證明中國樓市的泡沫之大，也為加強樓市調(diào)控提供了強有力的佐證。

就許多人的日常觀感而言，不少小區(qū)的住房空置率確實不低，在一些被稱作“鬼城”的新城，住房空置率恐怕比報告估算得還高。這是房地產(chǎn)市場在過去的一輪超長景氣周期中制造出來的衍生現(xiàn)象。在很長時間里，作為地方財稅利益和開發(fā)商利益的重要來源，房地產(chǎn)市場得到了從政策資源到資金的多重傾斜，而社會資本缺乏投資渠道的現(xiàn)實，又將更多的資金吸進了房地產(chǎn)市場。“房地產(chǎn)崇拜”的結(jié)果，是在迅速改變樓市預(yù)期的同時，也迅速扭曲了樓市的價值關(guān)系。許多投資者視樓市為最可靠的金融投資品，不惜囤積以謀巨利。近日一名煤老板將近百套北京住房一次性出售變現(xiàn)的新聞，即折射出商品房的金融屬性甚至大過了其本來的商品屬性?？梢哉f，住房價值體系扭曲率高，住房空置率就一定畸高。

但是，即使住房空置率偏高，也不一定就代表住房價值體系一定扭曲，樓市泡沫一定巨大。這是因為，保持合理的住房空置率才能保持樓市供需平衡，假如住房空置率為零，盡管社會資源似乎沒有浪費，但實際上樓市供應(yīng)已然不正常。1998年貨幣化分房改革之前的住房情況，就是如此。那么，什么叫合理的住房空置率？什么叫不合理的住房空置率？不同的地區(qū)差異，不同的樓市狀況，不同的產(chǎn)權(quán)所有，決定了不可能有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。比如，投資價值小的地區(qū)，住房空置率相應(yīng)會低，投資價值大的一線城市，住房空置率相應(yīng)會高，其間難以找到合理的標(biāo)準(zhǔn)。又如，住房改革導(dǎo)致一部分先到者房多而后到者無房，但前者造成的住房空置率也與泡沫無關(guān)。

實際上，對于住房空置率的統(tǒng)計本就是難事。由于不動產(chǎn)登記制度還沒有建立起來，全國到底有多少套住房，分屬于多少業(yè)主，哪些是正常空置哪些是不正?？罩?，難以統(tǒng)計。這也是國家統(tǒng)計局認(rèn)為無法統(tǒng)計的原因所在。

樓市涉及復(fù)雜利益格局，又牽扯鋼鐵、水泥、電解鋁等許多重要經(jīng)濟行業(yè)，政府摸清家底是應(yīng)有之義。只有摸清家底，才能得出住房空置率的最準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。但值得提醒的是，即使住房空置率確實畸高，如何進行調(diào)控也需精細(xì)衡量。采取一刀切式政策調(diào)控只會讓調(diào)控低效力甚至無效力，這在過去已有不少教訓(xùn)。

今年兩會以來，中央對樓市調(diào)控提出“分類調(diào)控”的新思路，表明已注意到了這一問題。讓“分類調(diào)控”收到效果，住房空置率就不能只有一個全國性的模糊數(shù)據(jù)，而必須各地均有詳盡數(shù)據(jù)并依據(jù)不同情況設(shè)置出合理與不合理的界線，如此，住房空置率才能成為樓市調(diào)控參考的理性數(shù)據(jù)，而非一個觸動市場神經(jīng)的感性數(shù)據(jù)。