樓市只是調(diào)整，不會崩盤(見解·熱點解疑房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點了嗎？)

 

當(dāng)前自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基

 

今年1到4月份，全國商品房銷售出現(xiàn)“量價齊跌”，其中銷售面積同比下降6.9%，銷售額同比下降7.8%。這種情況的出現(xiàn)，促使一些研究機(jī)構(gòu)特別是境外機(jī)構(gòu)，開始渲染中國房地產(chǎn)市場將在2014年出現(xiàn)崩盤。

 

我們的研究認(rèn)為，今年樓市由于種種原因注定是一個調(diào)整之年，但是如果由此斷定樓市即將發(fā)生崩盤，出現(xiàn)斷崖式下跌，這樣的結(jié)論言過其實。

 

之所以這樣說，需要深入分析今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行的原因。

 

首先，去年同期商品房銷售增速的高位增長難以持續(xù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年同期全國商品房銷售面積增速為38%，銷售額增速在60%，這樣的增幅在今年不可能持續(xù)。其原因在于從2011年之后，調(diào)控政策對新增的投機(jī)和投資性需求進(jìn)行了堅決的管理，目前的市場需求已經(jīng)以自住性需求為主，剛需和改善性需求成為主流。與投機(jī)性需求不同，自住性需求相對穩(wěn)定，在3到5年之內(nèi)大致維持常態(tài)，不會重復(fù)購買，如果今年買的多，明年就會相應(yīng)減少。因此，去年積累的高基數(shù)導(dǎo)致今年的增長速度下降，這本就在預(yù)期之內(nèi)。

 

第二個影響因素在于個人住房按揭貸款的收緊，實實在在影響了人們購房愿望的實現(xiàn)。商業(yè)銀行普遍停止了對個貸的利率優(yōu)惠，并且出現(xiàn)了10%左右的上浮，貸款總額也出現(xiàn)下降。在市場需求以自住性為主的背景下，首次置業(yè)家庭占多數(shù)，如果沒有個貸的支持，很難實現(xiàn)購房愿望。

 

第三個原因是關(guān)于房地產(chǎn)市場下行的輿論影響預(yù)期，有需求者也陷入觀望。

 

那么，到底應(yīng)該怎樣看待房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀？

 

首先，當(dāng)前的自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基。自住性需求與我國的人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。第六次人口普查顯示，2014年全國24歲到28歲的年輕人達(dá)1.2億，其中約8000萬人在城鎮(zhèn)居住，這部分人是婚房需求的主體。同時，39歲到49歲的高儲蓄率人口有2.2億，他們是改善性住房的主體。盡管人口的年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響是階段性的，但當(dāng)前的結(jié)構(gòu)決定了住房的真實需求仍然很大，可以支撐市場發(fā)展。

 

其次，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的分化。這個分化是復(fù)雜的，不是一、二線城市與三、四線城市之間的分化，一、二線城市本身在分化，三、四線城市本身也在分化。今年分化將更加明顯。

 

第三，住房總供應(yīng)量短時間內(nèi)上升比較快。從2011年開始，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)變化，供應(yīng)量上升比較快。

 

基于以上判斷，我們對當(dāng)前以及中期房地產(chǎn)市場還是有信心的。未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費結(jié)構(gòu)的升級，仍將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。而未來的發(fā)展將從過去單純注重數(shù)量的增長，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升。