10家標(biāo)桿房企前五月融資600億元 規(guī)模不足去年五成
有分析人士認(rèn)為,目前房企均在加大融資努力,但海外融資成本已經(jīng)普遍上升至7%以上,難度加大,加上銷(xiāo)售回款無(wú)法快速到位,房企資金壓力進(jìn)一步加大。
“現(xiàn)在幾乎所有的房企都面臨著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和回籠資金的壓力,在當(dāng)前市場(chǎng)中,房地產(chǎn)企業(yè)都不輕松。”某房企高層向記者如是透露。
事實(shí)上,記者從中原地產(chǎn)獲得的一份報(bào)告顯示,今年前五個(gè)月,10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元,相當(dāng)于去年全年融資金額的46%,其中,海外融資436.17億元,占融資總額的72.6%,而國(guó)內(nèi)融資占比僅為27.4%。
值得注意的是,中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示,從融資成本看,大部分企業(yè)的海外融資成本都已經(jīng)上漲到7%以上,融資難度明顯加大。
融資規(guī)模驟降
事實(shí)上,據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年前五個(gè)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元,同比增長(zhǎng)3.6%,增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款9379億元,增長(zhǎng)16.5%;利用外資150億元,下降24.5%;自籌資金18222億元,增長(zhǎng)9.8%;其它資金18977億元,下降6.4%。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn),國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外,在美國(guó)加速退出QE和人民幣貶值的雙重壓力下,近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市又涌現(xiàn)降價(jià)潮,這導(dǎo)致了房企海外融資的難度有所加大。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年5月份,10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元,環(huán)比大幅回落73.3%。這也意味著這10家標(biāo)桿房企的融資金額已連續(xù)回落三個(gè)月,并創(chuàng)下近十一個(gè)月以來(lái)的新低點(diǎn)。
而從房企融資規(guī)模分布來(lái)看,今年前五個(gè)月,華潤(rùn)、雅居樂(lè)、招商地產(chǎn)的融資金額較高,均已突破120億元;其次是富力,融資金額為60.53億元;其它房企融資金額則不超過(guò)40億元。
值得一提的是,從中國(guó)房企海外融資規(guī)模整體來(lái)看,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè),今年前五個(gè)月,房企海外融資額達(dá)198.23億美元,其中,5月份合計(jì)融資額度為69.94億美元。
張大偉表示,雖然中國(guó)房企5月份海外融資額度有所增加,但融資成本卻明顯增加,大部分企業(yè)發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)債成本都已經(jīng)上漲到7%以上,開(kāi)發(fā)商的資金成本負(fù)擔(dān)加速上漲。
房企資金壓力加大
“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目包括土地款及建筑費(fèi)提供資金”、“用作其它一般企業(yè)用途”,這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。而從標(biāo)桿房企的融資規(guī)模波動(dòng)情況來(lái)看,除了受QE影響,能夠?qū)崿F(xiàn)上述幾大目的,成功獲得海外融資的時(shí)候,往往是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)較強(qiáng)之際。
“今年樓市降價(jià)潮在逐漸蔓延,這影響了海外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷,再加上人民幣貶值,美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì),這導(dǎo)致房企海外融資難度越來(lái)越大。”張大偉表示。
除此之外,據(jù)記者觀察,去年年底和今年年初,在融資成本較低的檔口,有想法的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成了“儲(chǔ)糧”動(dòng)作。這從中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也可窺見(jiàn)一二,從今年前五個(gè)月單月來(lái)看,今年2月份,10家標(biāo)桿房企融資規(guī)模最高,接近200億元;3月份僅次于2月份,也超過(guò)了150億元;而4月份則開(kāi)始回落至120億元左右,5月份則急速下滑,甚至不足40億元。
當(dāng)然,有海外融資渠道的房企都在加速舉債,但國(guó)內(nèi)樓市預(yù)期走低,即使促銷(xiāo)也無(wú)法快速促成大量成交,這導(dǎo)致房企銷(xiāo)售額不但無(wú)法快速增長(zhǎng),前五個(gè)月銷(xiāo)售額同比下滑的房企反倒過(guò)半。
截至6月12日,據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,33家上市房企前五個(gè)月簽約金額為5500億元,19家同比下滑。而從完成年度目標(biāo)情況看,除恒大、萬(wàn)科等個(gè)別企業(yè)完成情況比較好外,其它企業(yè)普遍較差,平均完成率僅29%,完成年度銷(xiāo)售任務(wù)不足30%的企業(yè)達(dá)21家。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士稱,房企的存貨周轉(zhuǎn)速度減慢,美國(guó)QE的加速退出,融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。同時(shí),銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠較難且慢,將使房企的資金鏈進(jìn)一步承壓。
張大偉也認(rèn)為,目前布局一、二線城市的開(kāi)發(fā)商大部分都是上市房企,對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高,一旦銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑,股價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)暴跌。鑒于此,繼三、四線城市掀起降價(jià)潮后,未來(lái)一、二線城市的房?jī)r(jià)變化幅度也可能超過(guò)預(yù)期,房企或?qū)⑼ㄟ^(guò)降價(jià)來(lái)提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī),以期回籠現(xiàn)金,減少資金壓力。
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