■許多人動(dòng)輒拿國(guó)外泡沫及破滅的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)論證中國(guó)樓市泡沫之大，描繪未來(lái)崩盤之慘。其實(shí)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段，與國(guó)外情況存在較大差異，不宜簡(jiǎn)單對(duì)比。——上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭。

■租金只要有利率一半，泡沫就不存在。沒(méi)有信貸膨脹，泡沫是不重要的，就算破滅也沒(méi)關(guān)系。香港的樓市跌過(guò)好幾次，最后都漲回來(lái)了。——近日，著名經(jīng)濟(jì)專家張五常表示，樓市有點(diǎn)泡沫是正常的，但是如果信貸擴(kuò)張，同時(shí)樓價(jià)下跌，麻煩就大了。

□徐立凡

樓市最近似乎有點(diǎn)冷。

價(jià)格有漲有跌，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常規(guī)律。但是，一些城市的救市傳言也引起了關(guān)注。

那么，應(yīng)當(dāng)如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整？樓市調(diào)控是否又站到了新的十字路口？

從歷史趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的一幕很難重演。一方面，曾經(jīng)的部分城市的房?jī)r(jià)虛高，一定程度上是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果，如今宏觀經(jīng)濟(jì)仍在合理區(qū)間，貨幣政策保持定力，加之簡(jiǎn)政放權(quán)的深入，社會(huì)資本投資渠道拓寬，不再盲目涌向樓市，這些都在弱化房?jī)r(jià)盲目上漲的趨勢(shì)。另一方面，伴隨保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的積極推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境和預(yù)期，都在不斷優(yōu)化。

盡管如此，我們對(duì)于個(gè)別地方政府可能的救市沖動(dòng)，也要保持警惕。正如習(xí)近平總書(shū)記在中央政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)指出的，住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。從國(guó)五條到建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，再到分類調(diào)控，政策內(nèi)涵不是趨于模糊而是更加明確。其指向正是從治標(biāo)到治本，總的方向是“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”，更好實(shí)現(xiàn)宏觀大局與地方利益的平衡。

這就要求，地方政府應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)大局保持應(yīng)有的協(xié)調(diào)性。既要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，增加住房供給，保障好群眾的居住權(quán)，還要保持房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的合理景氣，這就是宏觀大局。樓價(jià)企穩(wěn)，是房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間的必經(jīng)階段，需要正確對(duì)待。而近年來(lái)中央持續(xù)加大保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的力度，也為相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的景氣奠定了基礎(chǔ)。對(duì)于中央的既定政策，地方應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)，而非另辟蹊徑、隨性救市。

置于新型城鎮(zhèn)化的歷史方位觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與否，關(guān)乎人民住有所居的夢(mèng)想，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的成敗，關(guān)乎改革爬坡過(guò)坎的深化。無(wú)論是保持調(diào)控定力，還是重塑地方發(fā)展路徑，這都是減少改革成本的好時(shí)機(jī)。在改革關(guān)聯(lián)性和耦合性愈加受到重視的今天，如果只用簡(jiǎn)單的救市舉措，錯(cuò)失了這一契機(jī)，損失的只會(huì)是未來(lái)。

□陸婭楠

“我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的“高調(diào)看空”，讓樓市走向再次成為焦點(diǎn)。

交易清淡、供需緊張緩解是今年樓市降溫最直接的表現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，今年前4月，我國(guó)商品房銷售面積同比下降6.9%。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。

外資機(jī)構(gòu)集體唱衰也為中國(guó)樓市增添了一抹悲觀。5月，穆迪宣布將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從此前維持了18個(gè)月的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。投行巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。瑞銀則指出，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨拐點(diǎn)。

“拐點(diǎn)”“惡化”“負(fù)面”……中國(guó)樓市果真進(jìn)入下行通道了嗎？

增速下降并不等于負(fù)增長(zhǎng)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊看來(lái)，新開(kāi)工面積、成交量出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，是由于2013年同期的基數(shù)過(guò)大。如果與2008年至2012年同期指標(biāo)相比，仍屬正常增長(zhǎng)。“過(guò)去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)。”

受不動(dòng)產(chǎn)的特性影響，市場(chǎng)分化不僅是正常調(diào)節(jié)，也是發(fā)展主流。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉分析，今年4月，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降的原因有三：其一，當(dāng)?shù)鼐用褡》勘Ｓ兴狡撸涠?，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中部分制造業(yè)人口隨企業(yè)遷出了該區(qū)域；其三，該區(qū)域存在住房供給過(guò)量或價(jià)格過(guò)高問(wèn)題。房?jī)r(jià)下降屬于正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，波動(dòng)就是不可避免的規(guī)律。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)目前已邁入高基數(shù)低增長(zhǎng)的發(fā)展階段，這是必然趨勢(shì)。“行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場(chǎng)的終結(jié)。上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是‘崩盤’，這樣的分析值得商榷。”

對(duì)于外資機(jī)構(gòu)的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的特殊性并不了解，比如父母幫子女購(gòu)房、全世界最高的首付比例等，將國(guó)外市場(chǎng)特點(diǎn)套用到中國(guó)市場(chǎng)分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也缺乏科學(xué)支撐。“比如有一份研究報(bào)告稱2013年中國(guó)城市竣工住房面積達(dá)25.96億平方米，比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)高了一倍多。據(jù)此計(jì)算，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷就會(huì)有很大不同。”

雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬。

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，目前樓市出現(xiàn)的調(diào)整既是正常的，也是宏觀調(diào)控一直所引導(dǎo)追求的。

“目前出現(xiàn)的調(diào)整，是我國(guó)住房市場(chǎng)迎來(lái)的一次難得的自我調(diào)整機(jī)會(huì)，大趨勢(shì)正朝著中央政府過(guò)去幾年來(lái)一直追求的樓市合理回歸的方向發(fā)展，是政府和包括絕大部分開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)各界普遍期盼的，非常有利于住房市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以中央政府層面暫時(shí)還沒(méi)有‘救市’的需要。”劉洪玉說(shuō)。

調(diào)整期的中國(guó)樓市仍充滿機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了它的黃金歲月，進(jìn)入了白銀時(shí)代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬。”

秦虹分析，目前我國(guó)24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬(wàn)人在城鎮(zhèn)生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲(chǔ)蓄人口的主體，他們是改善型需求的購(gòu)房者。“中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正處于兩者疊加的高位期，因此未來(lái)房地產(chǎn)的需求仍然很大。”

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日本房地產(chǎn)泡沫的破滅之路

□曉楊

追究日本房地產(chǎn)泡沫的短期因素，有4根導(dǎo)火索：一是銀行利率連續(xù)大幅度提高。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)五次提高貼現(xiàn)率，過(guò)于急劇的貨幣緊縮加速資產(chǎn)市場(chǎng)崩潰；二是政府緊縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。1990年4月，大藏省開(kāi)始就日本金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行總量控制；三是股市崩盤促使樓市加速下跌。日本股市從1990年初即開(kāi)始大幅下挫，樓市1991年才開(kāi)始大跌，股市下跌的恐慌情緒傳導(dǎo)到樓市；四是境外資金撤離。由于日元升值，外資涌入日本，許多境外投資機(jī)構(gòu)通過(guò)擠破日本股票和樓市泡沫大賺了一筆，比如美國(guó)老虎基金從1990年初開(kāi)始拋空日本股票市場(chǎng)，直到1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)，還持有大量的日本股票市場(chǎng)空單。

日本土地價(jià)格和住宅價(jià)格長(zhǎng)期持續(xù)下跌，嚴(yán)重打擊了建筑業(yè)。直到2000年，破產(chǎn)的建筑企業(yè)仍達(dá)到6214家，占全部破產(chǎn)企業(yè)的三分之一。房地產(chǎn)泡沫的破滅使巨額房地產(chǎn)貸款成為壞賬。住友、東京三菱、大和、三和等多數(shù)銀行全面虧損，兵庫(kù)銀行、北海道拓殖銀行等最終倒閉。從1992年開(kāi)始，日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，即便是近兩年安倍狠勁折騰，仍未徹底走出泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影。

日本泡沫的生成與破滅，在全球房地產(chǎn)泡沫史上非常具有典型性。從本幣升值、貨幣政策、投資需求、房?jī)r(jià)漲幅等來(lái)看，過(guò)去幾年我國(guó)樓市與日本上世紀(jì)80年代后期有一定的相似之處，但多數(shù)情況要好于日本。更關(guān)鍵的是，從宏觀面和基本面分析，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正由高速增長(zhǎng)向中速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，但仍能保持7%以上。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)化率還只有53.7%，明顯低于70%。當(dāng)前城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達(dá)到1左右，尚未飽和。總體而言，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本面更接近日本上世紀(jì)70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。因此，我國(guó)樓市并非如日本當(dāng)年房地產(chǎn)一樣形成巨大泡沫，因此也不會(huì)輕易崩盤。