2014年杭州樓市開局遇冷。繼德信北海公園以15800元/平方米的特惠價(jià)“清盤”引爆馬年第一降后，不斷有樓盤陸續(xù)推出特價(jià)房、存就抵等促銷活動(dòng)。無論明降，還是暗折，創(chuàng)各大板塊新低的樓盤在不斷地涌現(xiàn)，杭州主城區(qū)各大板塊的房價(jià)在此起彼伏的價(jià)格戰(zhàn)中，被重新定義筑底。

開發(fā)商“殺跌跑量”，價(jià)格戰(zhàn)不斷深入，變幻的市場，讓人無法預(yù)測“下一個(gè)降價(jià)的會(huì)是誰？”種種跡象表明，樓市或許正在醞釀著一次更大的風(fēng)暴。而價(jià)格，依然是這場運(yùn)動(dòng)的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者。

站在年中的時(shí)間點(diǎn)上，重新審視杭州主城區(qū)各大板塊的生存現(xiàn)狀，驀然驚覺那些調(diào)價(jià)的樓盤已經(jīng)將各大板塊的新價(jià)格基準(zhǔn)線悄悄重塑。

北

勾莊板塊總價(jià)66萬元起

贊成贊城“低飛”抄底城北新城

6月初，大城北青年住區(qū)贊成贊城，以其低價(jià)攻略開啟了“求贊”之路。

贊成贊城首開以88平方米戶型為主，均價(jià)8000多元/平方米，最低總價(jià)66萬元起。贊成贊城這次“低空飛行”，讓業(yè)內(nèi)再度將目光聚焦大城北。

贊成贊城的這個(gè)價(jià)格定位，可以說是把城北新城勾莊板塊的價(jià)格基準(zhǔn)線拉回到了去年。2013年9月，嘉凱城名城博園拋出8500元/平方米的起價(jià)，就有資深房產(chǎn)界評(píng)論人士表示：“在繞城以內(nèi)如果說一萬左右的均價(jià)，還真不太找得到。在未來科技城可以找到這樣價(jià)格的樓盤，但要繞城出去近10公里路。名城博園的價(jià)格在繞城以內(nèi)是絕對(duì)低的。我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于真正的剛需購房者應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”

萬達(dá)入駐，地王頻出，北宸之光低開熱銷，從去年以來，城北就是杭州樓市最耀眼的明星區(qū)塊。贊成贊城地處杭州北部新城板塊，是城北配套最成熟的區(qū)域，有規(guī)劃三條地鐵經(jīng)過，現(xiàn)在有物流人氣，未來還有大型的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院，以及辦公金融設(shè)施等配套，居住的價(jià)值潛力可以預(yù)見。當(dāng)同時(shí)，這個(gè)板塊除了2009年的贊成美樹開盤之后，并沒有新的項(xiàng)目繼續(xù)跟進(jìn)。并沒有形成氛圍板塊房產(chǎn)開發(fā)，卻隨著名城博園和贊成贊城的先后入市，將價(jià)格洼地的形象深入人心。

現(xiàn)在，名城博園在售的房源價(jià)格緩緩回升到了10000元/平方米，而這也是一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)位，在板塊東北處逸居城、贊成美樹均價(jià)都在12000-13000元/平方米左右。相隔并不算太遠(yuǎn)的萬科北宸之光二期均價(jià)14800元/平方米。名城博園預(yù)測定價(jià)，曾經(jīng)一度達(dá)到15000元/平方米。按照該區(qū)域已經(jīng)突破6200元/平方米的樓面價(jià)，加上建造成本，8000多的單價(jià)也絕對(duì)可以看得出誠意十足，讓利很猛。

在贊成贊城出現(xiàn)之前，嘉凱城名城博園一直是這個(gè)區(qū)域內(nèi)的性價(jià)比樓盤代表，2013年兩度推盤，兩度熱銷。無論是推出10套以下的8500元/平方米的特惠房，還是總價(jià)僅66萬起的特惠房，都被視為城北絕無僅有的大力度優(yōu)惠。贊成贊城的出現(xiàn)，讓這種一枝獨(dú)秀，變成兩相角力。

在特惠房活動(dòng)告一段落后，嘉凱城名城博園的均價(jià)已在萬元出頭，首發(fā)的贊成贊城卻接過了青年剛需的旗幟。這樣的低價(jià)，或許是樓市低迷下應(yīng)時(shí)應(yīng)景的做法，但對(duì)剛需購房者來說正是抄底好時(shí)機(jī)。

西

銀泰商圈16000元/平方米

富越香郡直擊板塊價(jià)格極限

“起價(jià)130萬”，城西銀泰商圈的富越香郡針對(duì)在售的央景4號(hào)樓打出了這樣的誘惑價(jià)。

調(diào)整后的富越香郡，均價(jià)16000元/平方米，跟原先在售18000-19000元的價(jià)位相比，便宜兩三千了。

關(guān)于價(jià)格的調(diào)整，開發(fā)商的解釋是：樓與樓不同，戶型與戶型不同。這只是針對(duì)部分戶型。在他們提供的銷控表上，確實(shí)還可以看到，部分位置較好臨河的邊套房源在賣20000-22000元/平方米的價(jià)位。只能說，富越香郡的這次定價(jià)，將房源之間價(jià)格差異化拉得很大。

2012年11月，富越香郡以17100元/平方米的折后均價(jià)首開，二號(hào)樓基本售罄。在當(dāng)時(shí)，且距市中心武林門僅七八公里的距離，均價(jià)在20000元/平方米以內(nèi)的板塊，幾乎也僅有富越香郡所在位置熱銷可以想象。

富越香郡的位置，既是新興的橋西板塊，又近鄰銀泰商圈板塊，所以，很多人在下單前，會(huì)不自覺地將這兩大板塊內(nèi)的樓盤和其做比較。當(dāng)然，說起橋西板塊，不得不提及兩次降價(jià)事件。一次是2011年底，順發(fā)吉祥半島和名城公館的價(jià)格廝殺戰(zhàn)，一舉將原先22000-25000元/平方米的板塊價(jià)格基準(zhǔn)線拉到了18000元/平方米。另一次，發(fā)生在今年2月，被稱為“杭州馬年第一降”，也爆發(fā)在大橋西板塊。繼德信北海公園宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤，離北海公園不遠(yuǎn)的天鴻香榭里盤直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。應(yīng)該說，富越香郡的首推定價(jià)和這次主動(dòng)針對(duì)部分房源的營銷策略，多多少少和整個(gè)區(qū)域的價(jià)格變化有關(guān)。然而，從客觀角度來說，當(dāng)初富越香郡首開，算得上低開入市，彼時(shí)筑底過后的橋西價(jià)格體系已經(jīng)在慢慢上調(diào)，順發(fā)吉祥半島和名城公館都已經(jīng)站回到了20000元/平方米的價(jià)格水平。而對(duì)年初降價(jià)的兩個(gè)樓盤來說，富越香郡的位置又稍稍更靠近了申花板塊，就目前可見的居住繁華度而言，更勝了一籌。

當(dāng)然，如果跟申花板塊的在售樓盤做比較，富越香郡的價(jià)格優(yōu)勢就更明顯了。放眼城西銀泰商圈，富越香郡的4號(hào)樓約16000元/平方米的均價(jià)，甚至還不及區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的樓面價(jià)。新近入市的申花板塊某樓盤25000元/平方米，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)也算不上定價(jià)高，但是和相隔并不算遠(yuǎn)的富越香郡相比起來，單價(jià)足足相差10000元左右。差不多同一個(gè)區(qū)域，同享相似的地段、配套、交通等條件，有這樣的價(jià)差存在，富越香郡比價(jià)優(yōu)勢就出來了。

在此次定價(jià)之前，富越香郡也有了不少“加分”動(dòng)作。去年9月份與賣魚橋教育集團(tuán)簽約，正式躋身名校學(xué)區(qū)房；同時(shí)，2.5公里生活半徑內(nèi)，城西銀泰城的盛大開業(yè)，更是讓香郡晉升為銀泰黃金輻射圈內(nèi)第一層級(jí)的在售新盤。加上步行范圍內(nèi)的北城天地、奧特萊斯、運(yùn)河天地等七大綜合體配套，香郡的性價(jià)比優(yōu)勢被放大。在這個(gè)時(shí)段，做出營銷策略的調(diào)整，以均價(jià)16000元/平方米挑戰(zhàn)銀泰商圈板塊價(jià)格極限，只能說富越香郡更加順應(yīng)了市場需求的變化。

東

同協(xié)路板塊12000元/平方米起

天陽晴朗挑戰(zhàn)百萬學(xué)區(qū)房

放價(jià)挑戰(zhàn)同協(xié)路的天陽晴朗，最終挑戰(zhàn)成功。“主城區(qū)百萬總價(jià)采荷二小大三房”，這樣一個(gè)長名詞組合，包含的信息量極大。

總價(jià)僅98萬起，“同協(xié)路板塊核心區(qū)的百萬學(xué)區(qū)房”，天陽晴朗以價(jià)格和學(xué)區(qū)的雙概念重構(gòu)了同協(xié)路板塊的價(jià)值。被稱為杭州城東金腰帶的同協(xié)路，構(gòu)建了杭州樓市一個(gè)全新的板塊。同協(xié)路肩負(fù)著板塊破壁融合的使命，從南至北串聯(lián)起了錢江新城(CBD)、城東新城(CTD)和中央居住區(qū)(CLD)三大城東中心板塊，給杭州帶來全新的發(fā)展格局。同協(xié)路開通所帶來的價(jià)值潛力，也讓敏銳的開發(fā)商如港中旅、金地、天陽、龍湖、北京城開、淮礦地產(chǎn)、保利、金地等大牌房企開始進(jìn)駐。

2013年11月，拿地不過10個(gè)月左右的龍湖名景臺(tái)以15800元/平方米的價(jià)位開盤，不到2小時(shí)去化9成，當(dāng)日銷售額達(dá)到5.5億。在名景臺(tái)開盤前，有推測認(rèn)為，以龍湖的營銷能力和對(duì)板塊的撬動(dòng)力，如果將名景臺(tái)與同協(xié)路上其他明星項(xiàng)目相比，其價(jià)格很有可能飚上17000元/平方米。當(dāng)時(shí)，同協(xié)路沿線的其他樓盤售價(jià)每平方米基本超出了2萬大關(guān)，和同協(xié)路較近距離的城東新城樓盤，均價(jià)普遍在20000-22000/平方米。

只是在如今的市場行情下，沒有最低只有更低，五月首開的天陽晴朗，82平方米三房，開盤起價(jià)為98萬元/套，也就是說12000元/平方米都不到，比低開領(lǐng)跑的龍湖名景臺(tái)還要低上個(gè)兩三千元。

天陽晴朗從5月17日首開勁銷超七成，到后期仍持續(xù)熱銷，以48套的成交量位列杭州樓市五月“銷售套數(shù)前十”，并榮膺5月江干區(qū)住宅銷冠寶座。有人說，天陽晴朗的成功在于其是“當(dāng)今市場上為數(shù)不多的精確定位項(xiàng)目”，能夠在戶型功能、價(jià)格制定方面專門為目標(biāo)客群量身打造，其實(shí)，從天陽晴朗的百萬總價(jià)82-90平方米全優(yōu)“三”房、同協(xié)路核心五分鐘醇熟生活圈、主城區(qū)采荷二小名校學(xué)區(qū)房等宣傳語中，就可看出這個(gè)樓盤“主攻剛需市場”，“向青年客戶看齊”的清晰目標(biāo)客戶鎖定。

天陽置業(yè)作為業(yè)界“戶型工科生”的美譽(yù)早已遠(yuǎn)揚(yáng)。在天陽晴朗這個(gè)項(xiàng)目上，天陽更將小戶型的空間研發(fā)做到了極致。邊套戶型擁有創(chuàng)新級(jí)獨(dú)立儲(chǔ)藏室，中間套戶型擁有創(chuàng)新級(jí)主臥衣帽間。82平方米的戶型做到了三房?？蛷d和兩個(gè)臥室朝南，只有一個(gè)書房朝北。而且，因?yàn)橛?2平方米的贈(zèng)送面積，即使是3個(gè)房間的設(shè)置，客廳開間也做到了3.7米，還有2.1米進(jìn)深的陽臺(tái)，非常寬敞和舒服。

主城區(qū)百萬學(xué)區(qū)房的天陽晴朗帶給同協(xié)路板塊的價(jià)格震撼余波還在，接下來，同協(xié)路將迎來新一輪新盤亮相、老盤推新的節(jié)奏，同協(xié)路板塊價(jià)格貼身肉搏之戰(zhàn)的日子，或已為期不遠(yuǎn)。

南

濱江奧體板塊破2萬

綠地旭輝城精裝修賣得比毛坯還要低

精裝修的均價(jià)比毛坯還要低，甚至比之前打折的毛坯還要低。這就是綠地旭輝城在奧體板塊所掀起的價(jià)格風(fēng)暴。

5月底，綠地旭輝城推出的精裝新品房源“總價(jià)173萬元起”，中間套封頂價(jià)188萬元，認(rèn)籌享受“交2萬減5萬”。不足20000元/平方米的單價(jià)，在以價(jià)格為導(dǎo)向的剛需購房者心目中足以秒殺一切。

“這個(gè)地段，這種裝修，這個(gè)價(jià)位，給力死了。”關(guān)于綠地旭輝城的降價(jià)，立刻有購房者作出了興奮反應(yīng)。

不到200萬元，在濱江買個(gè)精裝修的89平方米，無論放在哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)來說，都可以算得上是“性價(jià)比超高”。去年12月28日，濱江奧體板塊的綠地旭輝城首次開盤，起價(jià)20888元/平方米，均價(jià)22000元/平方米左右。這樣一算，不到半年的時(shí)間，綠地旭輝城將奧體板塊的每平方米價(jià)格體系往下拉了兩三千。

去年5月，同樣是奧體板塊的龍湖春江彼岸首開，均價(jià)為22000-23000元/平方米；今年年初，板塊內(nèi)的另一個(gè)樓盤萊蒙水榭春天首開，起價(jià)20777元/平方米，均價(jià)在23000元/平方米左右。值得注意的是，奧體板塊的這三盤齊刷刷地登上杭州樓市一季度主城銷售套數(shù)、金額排行榜前十，可見消費(fèi)者對(duì)奧體板塊的價(jià)值認(rèn)同。也就是說，在綠地旭輝城精裝新品房源入市前，23000-24000元/平方米的價(jià)位，是濱江奧體板塊客群普遍還能夠接受的價(jià)格基準(zhǔn)線。

在首開奠定奧體板塊的絕對(duì)話語權(quán)后，綠地旭輝城又來了一次顛覆，使得群雄爭霸奧體板塊成為樓市價(jià)格新戰(zhàn)場。綠地旭輝城是旭輝集團(tuán)史上拿地金額最高的一宗地塊，樓板價(jià)為13476元/平方米，其35.65億元的總價(jià)也是彼時(shí)杭州土地市場的最高價(jià)。如果說，之前旭輝城20888元/平方米的價(jià)位算得上是低開，那么現(xiàn)在19000元/平方米的起價(jià)基本上是貼著底價(jià)在賣。

淡市之下，精裝修樓盤“去豪宅化”現(xiàn)象屢有發(fā)生，用精裝修改為毛坯來降低總價(jià)換取成交量，也成為開發(fā)商慣用的手段。不得不說，即使前期賣得還算不錯(cuò)，在整體市場低迷的態(tài)勢下，綠地旭輝城也不可避免地受到了價(jià)格波動(dòng)的影響，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商能夠在堅(jiān)持做品質(zhì)、不減配的情況下，略將價(jià)格做些下滑式的調(diào)整是可以理解的選擇，但是，綠地旭輝城采取的是反其道而行的方式，在產(chǎn)品上做起了加法，全新推出精裝修產(chǎn)品，堪稱是“大膽突破”之舉。

對(duì)此，開發(fā)商也很明確地表示，綠地旭輝城這次推出精裝修產(chǎn)品，也是為了讓項(xiàng)目性價(jià)比得到提升。作為旭輝在奧體板塊的首個(gè)精裝修項(xiàng)目，綠地旭輝城希望搶占先發(fā)優(yōu)勢。在這樣一個(gè)低迷的市場中，我們發(fā)現(xiàn)購房者更加看重產(chǎn)品的實(shí)際居住感受，包括空間的利用率和功能配置，因此我們并沒有追求奢華配置或者刻意追求精裝溢價(jià)，而是通過合理的成本投入在精裝上給予購房者更大價(jià)值。

精裝修房賣出了比毛坯房更低的價(jià)位，可以說目前的旭輝城價(jià)格已經(jīng)是低開的極限，未來降價(jià)空間也已經(jīng)非常小。