2014年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷售大幅萎縮，但是仔細(xì)觀察就會發(fā)現(xiàn)住宅新開工增速回落更早更快，這說明房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的感覺更為敏感。在滯后銷售萎縮四個月之后，5月份全國房價出現(xiàn)下降，而且這是在沒有出臺政策調(diào)控的情況下首次自主性回落。因而，總體判斷我國房地產(chǎn)市場理性回歸趨勢難以避免。

1.住宅銷售大幅萎縮

2014年1-5月，全國住宅銷售面積為31946萬平方米，同比下降9%；住宅銷售金額為19720億元人民幣，同比下降10%。從近四年的情況看，2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬平方米，是近四年最低；平均月銷售金額為3944億元，僅比2012年略高，比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來的住宅銷售快速萎縮，市場力量被2013年的瘋狂消耗殆盡，銷售面積甚至比限購觀望的2012年還低。

2.房價自主回落

2014年5月百城平均房價為10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一線城市平均房價為28814元/平方米，2014年首次出現(xiàn)比上月回落；二線城市平均房價為10399元/平方米，連續(xù)兩個月回落；三線城市平均房價7203元/平方米，連續(xù)四個月回落。在爭論中，中國百城房價終于見到實(shí)質(zhì)下降。以前總是在調(diào)控政策出臺后，購房人的觀望等待，造成房價的回落。一旦預(yù)期落空，房價又會形成新一輪報復(fù)上漲。這次房價回落和以往不同的是，在沒有任何調(diào)控政策出臺的情況下，百城房價跟隨市場的步伐而回落，甚至不少地方政府進(jìn)行了托市或救市行動，沒有阻止住房價自主回調(diào)。

3.開發(fā)商更為敏感

住宅新開工面積自2014年初就已經(jīng)大幅下降，1-2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1-5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計(jì)同比下降21.6%。對比新房銷售變化，1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累計(jì)下降也不足10%。應(yīng)該說，作為專業(yè)市場機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的感覺更為敏銳。

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房地產(chǎn)市場調(diào)整的原因是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變、房價已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都利于房價回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調(diào)、定向降準(zhǔn)等不斷出臺，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，我們判斷這些措施難以產(chǎn)生根本性轉(zhuǎn)變。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢改變

一是經(jīng)濟(jì)增速換擋。我國經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯下滑，2011-2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月匯豐制造業(yè)PMI指數(shù)再次處于榮枯線以下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型壓力不斷加大，淘汰落后或過剩產(chǎn)能等不良資產(chǎn)將會加速增加。

二是貨幣增速回落。2014年一季度末，我國狹義貨幣供應(yīng)量M1 余額為32.8 萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0 余額為5.8 萬億元，同比增長5.2%。第一季度現(xiàn)金凈回籠242 億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強(qiáng)支持當(dāng)前房價的話，那么狹義的貨幣增速經(jīng)已明確顯示，我國經(jīng)濟(jì)活力真正在快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮順理成章。

三是利率高位也會對高房價產(chǎn)生擠壓。由于稅費(fèi)等原因，我國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產(chǎn)價格漲幅在10%以內(nèi)，新投資房地產(chǎn)基本上無利可圖。而在今后房地產(chǎn)價格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價回歸是一種必然。

2.房價已經(jīng)處于高位

一是相對收入房價偏高。由于近十年來房地產(chǎn)價格的快速上漲，當(dāng)前房價收入比快速提高而達(dá)到相對高位，按人均居住面積的房屋總價與人均收入相比，絕大多數(shù)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10，甚至不少城市已經(jīng)超過20，即使考慮到我國居民的福利收入，房價收入比也至少在10以上，購房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場玩死了”。

二是絕對房價堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價已經(jīng)接近或達(dá)到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看我國大都市的房價不可能長期高于國際大都市的水平。

三是房價租金比偏高。在快速城鎮(zhèn)化階段，房價租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會相同的基礎(chǔ)上的。目前看，我國房價月租金比基本已經(jīng)超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當(dāng)于房價月租金比為1000以上。并且房價租金比偏高已經(jīng)持續(xù)了很長時間，在相對房價和絕對房價均處于高位時，房價調(diào)整將成為一種趨勢。

3.供求關(guān)系逐步逆轉(zhuǎn)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，1999-2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農(nóng)村住宅竣工和城鎮(zhèn)住宅竣工兩部分，國家統(tǒng)計(jì)局沒有給出城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村住宅構(gòu)成，但是可以根據(jù)城鎮(zhèn)住宅投資占全社會住宅投資的比重推算，城鎮(zhèn)住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮(zhèn)人口計(jì)算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計(jì)算約為36平方米，僅城鎮(zhèn)新建住宅面積就已經(jīng)超出全國城鎮(zhèn)人均住宅面積。

由此可見，我國城鎮(zhèn)人均住房面積的城鎮(zhèn)人口口徑是按常住人口計(jì)算的，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2013年農(nóng)民工調(diào)查報告》數(shù)據(jù)，絕大多數(shù)農(nóng)民工特別是建筑工人通常住在簡易的工棚里，而且報道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮(zhèn)住房的。這說明我國城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過剩，進(jìn)而也可以判斷我國住房產(chǎn)權(quán)分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均狀況?？梢缘贸鼋Y(jié)論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價水平。

4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變

前10年，我國城鎮(zhèn)化速度平均為1.35%，在我國歷史上這樣城鎮(zhèn)化速度和跨度空前絕后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體曾經(jīng)的城鎮(zhèn)化速度?？焖俪擎?zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。部分學(xué)者估算我國已經(jīng)達(dá)到70-75%的工業(yè)化率，2014年以后我國即將進(jìn)入后工業(yè)化階段，工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化的動力已經(jīng)不復(fù)存在。

同時，我國就業(yè)人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷我國城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變是必然趨勢。今后的城鎮(zhèn)化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農(nóng)民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮(zhèn)居民的市民化問題。

2013年我國城鎮(zhèn)非戶籍常住人口接近3億人。農(nóng)民工中在城鎮(zhèn)購房的人數(shù)占比僅為0.6%，在城市獨(dú)自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計(jì)33.8%。其他農(nóng)民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經(jīng)營場所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計(jì)算，至少需要1.3億套保障住房。

如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套?？鄢擎?zhèn)自然增長人口，新增城鎮(zhèn)人口按80%需要住房需求計(jì)算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變必然帶來住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這種調(diào)整有利于房價的合理回歸。

5.收入分配差距縮小

如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財(cái)富容易而規(guī)模大，房價對他們來說難以形成“過濾”效應(yīng)，從而使收入分配差距成為推動房價上漲的重要原因。同時，房地產(chǎn)是投資的重要渠道，特別是近十年來我國房價持續(xù)快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產(chǎn)市場投資，很大程度上提升了房價水平。

反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執(zhí)政理念。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民收入整體差距較大，2003-2009年10%最高收入戶的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以來該倍數(shù)持續(xù)縮小，2012年縮減至7.59倍。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房價結(jié)構(gòu)、房價租金比率等，房地產(chǎn)市場將向健康理性回歸。

6.貨幣刺激的條件約束增強(qiáng)

融入了國際環(huán)境，自然會受到國際因素的制約。與2008年相比，我國刺激經(jīng)濟(jì)乃至房地產(chǎn)的貨幣條件已經(jīng)發(fā)生根本性變化，財(cái)政或金融刺激對房價的支撐作用不可能長久有效。

一方面，2014年人民幣兌美元(6.2287, -0.0018, -0.03%)匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復(fù)存在。2008年初人民幣對美元匯率為7.38:1，人民幣升值空間遠(yuǎn)未結(jié)束。時至今日，2014年以來人民幣兌美元匯率已經(jīng)最高升值為6.05左右，之后開始了貶值歷程，截至6月開局人民幣兌美元匯率已經(jīng)貶值6.25左右。

另一方面，當(dāng)前貨幣規(guī)?？涨芭蛎洠瑤缀鯖]有了注水空間。2008年初我國廣義貨幣供給為40.3萬億元，以當(dāng)期匯率折算僅相當(dāng)于5.46萬億美元，相當(dāng)于美國當(dāng)期廣義貨幣的73%。截至2014年一季度末，我國廣義貨幣供給已經(jīng)達(dá)到116萬億元人民幣，相當(dāng)于18.7萬億美元，比美國的廣義貨幣供給高出67%。因而，我國人民幣供給已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)約束階段。

如果不顧這些約束條件而強(qiáng)行注入流動性，不是帶來人民幣的貶值，就是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)泡沫化，進(jìn)而成為國際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“堰塞湖”。長期看終會導(dǎo)致國際資本流出經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重的地區(qū)，外匯長期流出必然會帶來基礎(chǔ)貨幣的收縮，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數(shù)的方式收縮。

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房價回歸是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然結(jié)果，政策措施能夠起到扶持和延緩作用，但是難以根本改變市場趨勢。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房價理性調(diào)整將打破土地財(cái)政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長“怪圈”，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價結(jié)構(gòu)的形成。

1.有利于地方財(cái)政打破強(qiáng)烈的土地依賴癥

在數(shù)量型增長的模式下，土地財(cái)政通過固定資產(chǎn)投資、集團(tuán)消費(fèi)等有效拉動了經(jīng)濟(jì)增長，功不可沒。但是也造成了我國經(jīng)濟(jì)陷入 “規(guī)模擴(kuò)張—土地財(cái)政—房價上漲” 發(fā)展怪圈和不斷膨脹的政府債務(wù)陷阱。

盡管我國政府負(fù)債率低于國際上公認(rèn)的60%的警戒線，但應(yīng)當(dāng)看到這些債務(wù)是在我國政府可支配收入的增速和份額遠(yuǎn)高于大多數(shù)國家情況下所形成的，特別是許多縣級、個別市級甚至有報道9個省會城市負(fù)債率超過100%，并且對土地出讓收入依賴性較高。房地產(chǎn)價格調(diào)整有利于打破土地財(cái)政，強(qiáng)制“中斷”飲鴆止渴的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步形成創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)的發(fā)展方式。

2.有利于金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變主要依靠房地產(chǎn)抵押經(jīng)營模式

在數(shù)量型增長模式下，房地產(chǎn)不僅銀行信貸的集中投放領(lǐng)域，更是信托、投資公司等機(jī)構(gòu)的主要投向目標(biāo)，而且信貸抵押物也以房地產(chǎn)及其地上附著物為主。我國銀行房地產(chǎn)貸款(包括個人住房貸款)占比超過20%，據(jù)調(diào)研估計(jì)信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占40%以上。

房地產(chǎn)價格調(diào)整將會加速暴露房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸風(fēng)險，給金融機(jī)構(gòu)帶來不良資產(chǎn)的沖擊。加上存款向互聯(lián)網(wǎng)金融轉(zhuǎn)移、影子銀行體系的競爭與替代、利率市場化壓縮利差空間、交叉性金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展等的沖擊，將加速金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營轉(zhuǎn)型，逐步拋棄依靠房地產(chǎn)抵押為主的信貸方式，加快開發(fā)符合科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、居民消費(fèi)等發(fā)展方向的金融產(chǎn)品，有利支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)軌。

3.物價結(jié)構(gòu)將合理調(diào)整

房地產(chǎn)是一切經(jīng)濟(jì)活動的基本載體，房地產(chǎn)價格高企勢必增加經(jīng)濟(jì)活動的成本，進(jìn)而導(dǎo)致社會價格水平的總體上漲。根據(jù)美國經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)租金每上漲1%，社會物價總水平上漲幅度約為0.25%。我國房價向租金、物價傳導(dǎo)不像發(fā)達(dá)國家那樣順暢，但是對經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制的影響完全相同。

經(jīng)過十余年的快速上漲，我國房價水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的適應(yīng)水平，為維持房價的持續(xù)上漲，據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計(jì)，大約33萬億產(chǎn)業(yè)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，客觀上造成了其他行業(yè)特別是制造業(yè)走向蕭條。房價合理調(diào)整將有利于形成合理的物價結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)活動的整體成本，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。

4.居民消費(fèi)等內(nèi)生性增長動力將得到有效培育

毋庸置疑，在一定的發(fā)展階段，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和支撐，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)轉(zhuǎn)軌階段，房地產(chǎn)則必須退出引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史舞臺，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力交給創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新和居民消費(fèi)。在房價高企的情況下，居民財(cái)富過多地被高房價所消耗和占據(jù)，居民消費(fèi)等內(nèi)需難以快速釋放，經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動力往往不足，而只能依靠財(cái)政投資拉動經(jīng)濟(jì)增長。房價合理調(diào)整將釋放相當(dāng)一部分居民財(cái)富，是居民消費(fèi)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等擁有財(cái)富的支持。

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可以知道，這次房價調(diào)整是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的必須和必然，那么在政策層面如何作為呢？其實(shí)這個問題在在十八屆三中全會報告中已經(jīng)給出了清晰地回答：使市場在資源配置中的決定性作用和發(fā)揮好政府的作用。具體對房地產(chǎn)而言，可以落實(shí)以下五個方面的政策建議：

1.尊重供求關(guān)系自主調(diào)整，發(fā)揮市場的決定性作用

十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用”的總體思路，體現(xiàn)出政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以市場化為導(dǎo)向的改革方向，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議并未提及“調(diào)控”二字，類似“高房價問題”等提法也再未出現(xiàn)。種種跡象表明，新一屆政府將著力建設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，使市場在資源配置中起決定性作用，逐漸淡出行政性調(diào)控。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，建議不要出臺過于激進(jìn)的短期干預(yù)政策，而是充分尊重市場機(jī)制的選擇，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)變量的作用。長期內(nèi)逐步理順房地產(chǎn)制度體系，穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。

2.調(diào)控政策尊重地方差異，強(qiáng)化地方政府的調(diào)控責(zé)任

2013年2月26日， 國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)(2013)17號，新“國五條”)，提出了各級政府要細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控措施，承擔(dān)房價控制目標(biāo)的責(zé)任。政策出臺后，全國除拉薩外的其他直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市均陸續(xù)出臺地方細(xì)則。

但不同城市之間因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口聚集程度和房地產(chǎn)市場走勢有所差別，地方調(diào)控細(xì)則內(nèi)容也差異較大。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場的日益分化和不斷調(diào)整，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策也應(yīng)因地制宜，調(diào)控方向進(jìn)一步差異化，從而使原來全國統(tǒng)一調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向以地方政府為主導(dǎo)因地制宜的調(diào)控政策。

3.加快構(gòu)建以政府為主的住房保障，探索多種住房供應(yīng)模式

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)提出，要健全城鎮(zhèn)住房制度，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。

在保障性住房方面，要建立各級財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度。 “鼓勵地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”。

4.加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場，逐步形成有效有序的土地市場

2013年全國土地市場持續(xù)放量，其中土地購置面積同比增長8.8%，增速比上年提高28.3個百分點(diǎn)，土地成交價款同比增長33.9%，增速比上年提高50.6個百分點(diǎn)。一方面在于加快探索城鄉(xiāng)一體化用地市場，另一方面一些地區(qū)趁機(jī)推出加大土地開發(fā)供給力度，以獲取高額的土地出讓收入。

根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2013年地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，同比增長44.6%。建議加快落實(shí)十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房產(chǎn)稅立法等一系列改革思路，有效轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)粗放型發(fā)展模式。

5.加快完善住房信息體系建設(shè)，夯實(shí)房地產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)

不動產(chǎn)登記中最為核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作2010年就已經(jīng)啟動，但進(jìn)展并不順利。截至2012年5月17日，全國僅有廣州、福州、廈門、南京、無錫和蘇州6個城市宣布信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)。2013年2月，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)完成，逾期8個月。

建議加快建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。在保證信息安全基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)多部門信息共享和互通，為財(cái)稅改革和提高政府效率奠定基礎(chǔ)，住房信息系統(tǒng)建成也將成為實(shí)施房地產(chǎn)稅和市場化調(diào)控的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。