四川樓市銷(xiāo)量銳減 開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)搶客戶(hù)

2014年06月20日 08:24
來(lái)源:四川日?qǐng)?bào)
我省多地樓盤(pán)陷入滯銷(xiāo),開(kāi)發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型——
今年初以來(lái),在溫州、鄂爾多斯、營(yíng)口等三四線(xiàn)城市樓市持續(xù)走低的背景下,以港資為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)以大幅度降價(jià)促銷(xiāo),拉開(kāi)了今年樓市下跌的序幕,而且這種下跌趨勢(shì)延續(xù)至今。在成都樓市,在鉑雅苑、九龍倉(cāng)·御園等項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷(xiāo)的沖擊下,我省多地樓盤(pán)陷入滯銷(xiāo)的狀態(tài)。
初夏6月,“跑量”一詞再度屢屢被眾多房企提及。除成都樓市外,四川南充、樂(lè)山、綿陽(yáng)等地房企也開(kāi)始 “降價(jià)搶跑”,使樓市顯得更加寒意深重。對(duì)此,不少房地產(chǎn)界人士在驚呼:難道空談多年的“拐點(diǎn)”正在變成現(xiàn)實(shí)?不再是小孩子喊的“狼來(lái)了”?
“拐點(diǎn)”成真省內(nèi)樓市銷(xiāo)量銳減
5月,歷來(lái)是樓市“旺銷(xiāo)季”,今年卻一反常態(tài)。即使是“五一”,以及接踵而來(lái)的“端午節(jié)”,都沒(méi)能成為樓盤(pán)銷(xiāo)售的熱點(diǎn),進(jìn)入6月銷(xiāo)售依舊涼意襲人,樓盤(pán)銷(xiāo)量持續(xù)下滑,一些開(kāi)發(fā)商已把今年5月視為具有指標(biāo)意義的分水嶺。“上個(gè)月,我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目一套房子都沒(méi)賣(mài)出去,這個(gè)月情況稍微好了一點(diǎn)。”成都一家大型房企項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理倍感焦慮:“不降價(jià)不行了!”6月7日,位于雙流的騎士郡錦程開(kāi)盤(pán),截至開(kāi)盤(pán)當(dāng)天12:00,現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控表顯示本批次住宅房源認(rèn)購(gòu)37套,開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅17.4%。更早一點(diǎn)的5月29日,位于高新區(qū)的合能璞麗開(kāi)盤(pán),當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率約25.6%;6月1日,位于溫江區(qū)鳳翔大道的恒大新城項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán),認(rèn)購(gòu)率也未能超過(guò)40%。而在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái),這樣的數(shù)據(jù)已經(jīng)算是相當(dāng)可觀(guān)了。
這樣慘淡成交的局面,并非僅僅出現(xiàn)在成都市場(chǎng)。6月第1周,樂(lè)山商品房住宅成交201套,環(huán)比跌64.2%;南充新建商品房成交377套,環(huán)比降40.16%,前幾周綿陽(yáng)樓市成交也一直處于下跌趨勢(shì)。雖然5月份以來(lái),不少房企紛紛打出了降價(jià)促銷(xiāo)的旗號(hào),然而市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬,全省多地樓市“去庫(kù)存”壓力有增無(wú)減。
作為地產(chǎn)界的專(zhuān)家型開(kāi)發(fā)商,萬(wàn)通地產(chǎn)馮侖認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大周期的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨,量?jī)r(jià)都會(huì)有小幅波動(dòng),而且會(huì)呈波浪形往下走。他還向整個(gè)行業(yè)發(fā)出警告:前幾次拐點(diǎn)是小周期,這一次則是大周期,“即使地方政府放松限購(gòu),也沒(méi)有用。”
樓盤(pán)滯銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商急于搶客戶(hù)
一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為,房貸政策收緊是樓盤(pán)滯銷(xiāo)的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;,央行喊話(huà)“松綁首套房貸”已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月,但從目前情況來(lái)看房貸并沒(méi)有得到放松,原因在于不少銀行本身就“資金吃緊”。成都多數(shù)銀行僅僅是加快了信貸審批流程,對(duì)于更重要的貸款利率問(wèn)題,僅有工行、招行表示會(huì)根據(jù)政策和市場(chǎng)調(diào)整。建設(shè)銀行一位負(fù)責(zé)信貸的人士對(duì)四川日?qǐng)?bào)記者透露,“即便有調(diào)整,最快也要在三季度執(zhí)行,而且調(diào)整幅度有限。”也有商業(yè)銀行人士明確表示,“不可能放松信貸政策。(央行)要求歸要求。”在這種背景下,毫無(wú)疑問(wèn),樓市成交節(jié)奏仍會(huì)放慢。
在省內(nèi)二級(jí)城市,雖然沒(méi)有限購(gòu)政策的影響,但仍受信貸政策的深刻影響,樓市觀(guān)望情緒也非常濃。今年南充樓市“金三”不金,“銀四”不銀,“紅五月”不紅。六月第一周,樓盤(pán)銷(xiāo)售就像滑滑板一樣,滑到了近來(lái)成交量的最低值。長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)卮眄?xiàng)目的佑嘉營(yíng)銷(xiāo)公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳小明就表示,“南充購(gòu)房者觀(guān)望情緒日益嚴(yán)重,樓盤(pán)銷(xiāo)售受到影響也是不可避免的。”業(yè)界多數(shù)人認(rèn)為,未來(lái)一段時(shí)期內(nèi),南充市場(chǎng)遍地開(kāi)花大紅大紫的可能不大。而在樂(lè)山,今年5月的春交會(huì)都沒(méi)有如期來(lái)臨,可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商信心之低。“樓市降溫、成交量低迷、消費(fèi)者觀(guān)望情緒濃厚,這些或是今年樂(lè)山取消春交會(huì)的最主要原因。”當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商這樣總結(jié)。每個(gè)城市的大型房交會(huì)一貫是樓市“晴雨表”,曾經(jīng)扮演著舉足輕重的作用。
在這種格局下,降價(jià)促銷(xiāo)成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疲軟的主要選擇。5月中旬,樂(lè)山雁和·浪琴灣打出廣告,“一口價(jià)3588元/平方米!”“3字頭”一出,全城驚嘆。同樣的情況也在南充發(fā)生,開(kāi)發(fā)商打著“誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)有利”的如意算盤(pán)以?xún)r(jià)換量。“2014年是一個(gè)真正的樓市拐點(diǎn)年,預(yù)期6年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量將收縮36%,尤其是三線(xiàn)城市將收縮60%。”中信里昂證券房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷在接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)時(shí)這樣預(yù)測(cè)。不過(guò),顛峰智庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)副總周密則認(rèn)為,“也不用太悲觀(guān),下半年應(yīng)該會(huì)比上半年樂(lè)觀(guān)一些,包括地方限購(gòu)政策和信貸政策可能會(huì)有所放松。”
養(yǎng)老地產(chǎn)能否成為下一個(gè)機(jī)會(huì)
“預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在下行風(fēng)險(xiǎn),但不存在崩盤(pán)的可能。和2008年相比,也不是最差。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)也很正常。”曾任職萬(wàn)通成都公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人的周哲在與四川日?qǐng)?bào)記者交流時(shí)分析稱(chēng),“近兩年房地產(chǎn)形勢(shì)都不會(huì)太好。在這種形勢(shì)下,任何一個(gè)房企都應(yīng)該加強(qiáng)現(xiàn)金流管理,盡快回籠資金。對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目該打折就打折。延誤了銷(xiāo)售時(shí)機(jī),恐怕降價(jià)都賣(mài)不動(dòng)了。”
在這場(chǎng)不知何時(shí)能結(jié)束的樓市下滑期,不少房企紛紛籌劃應(yīng)對(duì)舉措,舉措之一則是降價(jià)跑量回籠資金。大房企也開(kāi)始加入降價(jià)行列,包括中海、龍湖、世茂、萬(wàn)科等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商紛紛舉起價(jià)格武器。而新開(kāi)盤(pán)的部分中小項(xiàng)目更是優(yōu)惠不停,華府板塊新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目萬(wàn)錦城打出了3999元/平方米的廣告,瞬間拉低了區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期。而包括保利、綠地在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商也在暗中調(diào)整價(jià)格策略。
不過(guò),由于政府均設(shè)置了一定比例的降價(jià)下限,對(duì)一些急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),如何避免觸到限降“紅線(xiàn)”,成為難題。“僅靠降價(jià)還不夠,有些開(kāi)發(fā)商結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品失衡,即使大幅降價(jià)也未必跑得了。”某業(yè)內(nèi)人士在接受四川日?qǐng)?bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
另外,謹(jǐn)慎拿地和把控風(fēng)險(xiǎn)也很關(guān)鍵。在近兩個(gè)月,至少有德陽(yáng)、內(nèi)江、瀘州三個(gè)二級(jí)城市在成都舉行了土地推薦會(huì),但是從目前的情況來(lái)看,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有收到預(yù)期的效果。“前期拿地布局區(qū)域很重要,如果是成都這樣的核心城市,不管市場(chǎng)情況怎么樣,只要降價(jià)就能賣(mài)出去,只不過(guò)利潤(rùn)空間小了。”該業(yè)內(nèi)人士表示。
在房地產(chǎn)利潤(rùn)率下滑的背景下,轉(zhuǎn)型亦成為眾多房企的戰(zhàn)略選擇。比如,綠城轉(zhuǎn)型管理輸出的代建業(yè)務(wù)和持有型物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利難以持續(xù)的當(dāng)下,也有不少房企籌謀進(jìn)軍養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè),認(rèn)為將支撐樓市“后半場(chǎng)”的發(fā)展。不過(guò),在開(kāi)發(fā)周期和資金沉淀時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、未來(lái)盈利模式難以確定的情況下,更多的房企也只是停留在觀(guān)望和考察階段。
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