來自西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心（以下簡稱CHFS）最新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國的住房空置率為22.4%。

 

跟往常一樣，上述調(diào)查數(shù)據(jù)一經(jīng)公布便引起各方的爭議。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭根據(jù)各自手頭掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)一致分析認(rèn)為，22.4%的住房空置率對我國目前的住房市場現(xiàn)狀而言，明顯高估。

 

“住房空置率作為判斷房地產(chǎn)市場走向的一個重要指標(biāo)，直接關(guān)系著市場各方?jīng)Q策及政府調(diào)控政策的制定，意義重大。遺憾的是，至今我國對住房空置率都沒有一個準(zhǔn)確的官方定義，現(xiàn)在很多媒體、專業(yè)人士講的住房空置率和國際意義上的住房空置率是完全不同的兩個概念。在此背景下，像CHFS這類民間學(xué)術(shù)團(tuán)隊統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)，必然會引起爭論。”華中師范大學(xué)副教授葉雷接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時表示。

 

住房空置率數(shù)據(jù)存爭議

 

CHFS有關(guān)我國住房空置率的調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，從全國范圍來看，目前北京、上海、天津、重慶四個城市的住房空置率較高，分別為19.5%、18.5%、22.5%、25.6%。整體而言，若按照22.4%的住房空置率估算，目前我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。

 

22.4%的住房空置率之所以被任志強(qiáng)、楊紅旭等多位業(yè)內(nèi)知名人士置疑，是因為國內(nèi)目前針對住房空置率問題，從官方到學(xué)界，再到業(yè)界還沒有統(tǒng)一的口徑。

 

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準(zhǔn)確的官方定義。“國際上是以這個城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母，來計算空置率的。我們在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。”

 

而在CHFS主任甘犁教授看來，22.4%空置率所包含的空置房分兩類：一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無人居住的住房；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。“住房空置率之所以是22.4%，是因為分子是2013年全國空置住房數(shù)量，是我們自己調(diào)查出來的數(shù)據(jù)；分母是2013年全國的城鎮(zhèn)住房總數(shù)（不包含新建但未出售的住房），是根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)。”

 

分母為國家統(tǒng)計局作為官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自然無可非議。對于分子由CHFS自己調(diào)查得出的數(shù)據(jù)則是引發(fā)爭議的焦點(diǎn)。

 

記者了解到，CHFS在抽樣調(diào)查過程中的具體操作辦法是：先在全國2500多個縣（區(qū)）里面，按照人均GDP分成10組，每組隨機(jī)抽取8個縣；再在每個縣中隨機(jī)抽取4個社區(qū)（居委會、村委會）；然后派人到這些居委會、村委會匯總信息，繪制一個抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個房子編碼，輸入計算機(jī)系統(tǒng)；最后隨機(jī)抽取20到50戶入戶調(diào)查。

 

面對業(yè)內(nèi)對22.4%的住房空置率可參考性的質(zhì)疑，CHFS副主任譚繼軍解釋稱：我們的隨機(jī)抽樣調(diào)查基本涵蓋了不同城市區(qū)域范圍內(nèi)不同層次的社區(qū)，且都嚴(yán)格進(jìn)行了2次入戶調(diào)查、2次電話回訪，誤差較小，的確具有一定的參考價值。“CHFS有關(guān)2013年全國住房空置率的調(diào)查總共覆蓋到全國29個省的262個縣，共計1048個具有代表性的社區(qū)。從地理上的分布來說也比較均勻，最東北是黑龍江省的綏濱縣，最南邊是海南省的三亞市，最東邊是上海市，最西邊是青海的格爾木市，海拔最高的則是青海的玉樹州。”

 

盤活存量住房確有必要

 

早在2010年8月，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人曾明確表示，國家統(tǒng)計局還不能計算出住房空置率。一方面是由于住房空置是近幾年才出現(xiàn)的新問題，調(diào)查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計；另一方面更重要的是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來很難。

 

在缺少官方數(shù)據(jù)的情況下，單純依托CHFS這樣民間學(xué)術(shù)團(tuán)隊統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)，自然面臨著概念、樣本數(shù)量及統(tǒng)計方法等多重考量。

 

任志強(qiáng)在反駁中表示，根據(jù)2013年全國住宅竣工數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、結(jié)婚離婚帶來的新增家庭住房戶數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)分析，可以肯定的是我國2013年城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)，要超過新建住房套數(shù)。“因此絕不可能有接近5000萬套或更多的空置。”

 

楊紅旭也稱，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)的住宅建設(shè)中，開發(fā)商建設(shè)占主導(dǎo)。全國城鎮(zhèn)住宅空置率大概在5%左右。即便考慮到調(diào)查時存在有居民少報套數(shù)現(xiàn)象，另外還有小產(chǎn)權(quán)房、城中村缺少統(tǒng)計等現(xiàn)象，我國城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。

 

盡管業(yè)內(nèi)對22.4%的住房空置率存在爭議，但一個不可否認(rèn)的事實(shí)是，一線城市二手房空置率走高。偉業(yè)我愛我家市場研究院提供給本報記者的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中，從原業(yè)主對房源的使用情況看，空置房屋占比高達(dá)46.1%。

 

“目前我國住房存量已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，空置率整體較高。建議在住房市場調(diào)控中，應(yīng)注重盤活存量。短期內(nèi)可通過免除租房稅費(fèi)、規(guī)范租房市場來保護(hù)出租雙方利益，讓空置住房產(chǎn)生效益；長期來看，勢必需要通過對多套住房家庭征收房產(chǎn)稅，提高空置住房持有成本，激活空置住房。”甘犁表示。

 

除此之外，甘犁還建議在住房市場調(diào)控中應(yīng)通過收集并定期發(fā)布空置率等相關(guān)指標(biāo)，幫助購房者及時了解住房市場運(yùn)行現(xiàn)狀，通過正確引導(dǎo)房價預(yù)期，促進(jìn)購房者理性決策。同時針對現(xiàn)有保障房存在“錯配”及高空置率現(xiàn)象，應(yīng)減少或停止建設(shè)保障房。“建議通過對低收入家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，變實(shí)物保障為貨幣保障，以有效利用閑置的社會住房資源。”