長沙的商業(yè)地產投資回報率有多高？近日，在長沙市房產研究中心發(fā)布的2014長沙商業(yè)地產投資回報研究報告（以下簡稱“報告”）中提出，今年長沙市商業(yè)地產總體投資回報率為5.12%，在全國屬中等偏上水平，高于五年期定期存款利率。這與正在尋鋪的黃先生預估不謀而合。“地段成熟的商鋪能達到5%，配套不成熟的區(qū)域可能達不到。”
商業(yè)地產投資多為16至25年收回成本
有十多年商鋪投資經驗的黃先生曾見證黃興路步行商業(yè)街的興盛。“2000年前步行商業(yè)街單價47000元/平方米買的鋪子，現在出20多萬元/平方米都不會賣。”黃先生說，過去商業(yè)投資回報率相對更高，能達到8%，十年可收回成本。
黃先生最近看了瀏陽河東、東二環(huán)等地的社區(qū)商鋪，價格在1.5萬元/平方米至5萬元/平方米之間，基本都要16年左右收回成本。他認為，商鋪價格的逐年推高，以及手持數百萬資金量、意向購鋪人群的增多，一定程度上稀釋了原有的較高投資回報率。
根據簡易國際評估法，商業(yè)投資回收期以低于15年為佳。報告通過對長沙52個商業(yè)地產樣本調查發(fā)現，長沙商業(yè)地產的投資回收期多集中在16至25年之間。
在其他投資渠道并不是非常暢通的情況下，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深植人心，市民對商鋪投資仍趨之若鶩。近期，長沙晚報淘鋪團啟動招募以來，就已經接到近百個報名電話，其中意向購小面積、總價在100萬至200萬元商鋪的人群居多。
長沙一環(huán)內商業(yè)地產投資回報率最高
李先生在侯家塘的產權式商鋪租約即將到期，他希望原來12%的年回報率能夠有所上漲。報告顯示，長沙一環(huán)內的商業(yè)地產投資回報率最高，為9.41%，往外逐漸降低，并且差別不大，一環(huán)以外二環(huán)以內為4.74%，再往外也都沒有超過5%。長沙核心區(qū)商業(yè)地產投資回報優(yōu)勢十分突出，比其他地段高出4.5個百分點以上。
五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列。“中心城區(qū)的物業(yè)取決于它所擁有的不可替代的配套和輻射力，形成不會被輕易取代的價值體系。”北辰三角洲營銷總監(jiān)屈國輝說，即使在房地產相對飽和的時期，中心城區(qū)的物業(yè)價值依然保持堅挺或上漲。
從各區(qū)來看，芙蓉區(qū)商業(yè)有供不應求的趨勢，這與芙蓉區(qū)所處的中心位置有關。岳麓區(qū)、望城區(qū)等房地產處于規(guī)模開發(fā)階段，在成交與供給上有較大差距。2011年至2013年，長沙商業(yè)待售量最大的是岳麓區(qū)，達86萬平方米。
這也說明目前長沙供過于求的片區(qū)不少，有不少區(qū)域存在投資機會。“商鋪都有一個放水養(yǎng)魚的過程，特別是針對優(yōu)質商家，開業(yè)前期可以通過降低租金來吸人氣。”一位不愿意透露姓名的房地產業(yè)內人士認為，溫度過高的片區(qū)在降溫，溫度偏低的在升溫，長沙商業(yè)逐步形成新的平衡，在這過程中肯定存在商業(yè)投資機會。
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首次買鋪建議選成熟社區(qū)中心
“商鋪租金能抵銀行利息即可。”湖南商學院市場營銷系主任、副教授尹元元認為，商鋪投資重長線升值。上海鑒略地產顧問機構董事長郭冠軍也持相同觀點，買鋪更看重的是保值，增值。他建議，首次買鋪的市民可選擇成熟社區(qū)中心，或是有體驗式購物環(huán)境的綜合體。
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