“民間借貸月息起碼在5分以上，年利息超過60%，但我們?nèi)越璨坏藉X。”周杰(化名)是湖北省襄陽市的一家房企老板，現(xiàn)在正為項目的后續(xù)開發(fā)資金忙得焦頭爛額，“資金沒來路，整個城市的錢感覺都被掏空了，銀行貸款更不可能。”
“不降價賣不出去，但是降價后房子即使能賣完，回款還不夠還債的。”周杰說，如果交易低迷的狀態(tài)持續(xù)，下半年他們公司將面臨破產(chǎn)倒閉。
實際上，周杰的公司只是三線城市小房企的一個典型樣本。周杰稱，目前襄陽大部分中小房企都陷入困境，民間借貸成為這些開發(fā)商維系資金鏈的最后一根稻草。
資金鏈斷裂風(fēng)險
6月19日晚10點，周杰掛斷了本報記者的電話，回復(fù)短信稱，“還在開會改合同，都是錢荒惹的禍。”
兩個小時后，周杰打來電話：“這樣的忙碌狀態(tài)，從今年開年到現(xiàn)在，已經(jīng)維持了近半年，主要是商量怎么通過各種渠道找資金。”與2011年那輪市場調(diào)整相比，周杰明顯感到今年有些異樣，“現(xiàn)在很難借到錢。感覺市場上沒錢了，有點錢的也不敢借給地產(chǎn)商。”
周杰說，由于這兩年房地產(chǎn)項目貸款難，他們運作項目的主要資金通常是從其他項目融資而來。比如旗下有一家工廠、一家房地產(chǎn)公司，就利用工廠從銀行貸款，再輸血到房地產(chǎn)項目上。
以往借款到期時，周杰都是借投資擔(dān)保公司的過橋資金，先還銀行到期的貸款之后，再從銀行重新貸出來。“去年可以讓擔(dān)保機(jī)構(gòu)從銀行擔(dān)保貸款出來，擔(dān)保公司收取擔(dān)保費及一到兩成擔(dān)保金，但現(xiàn)在連擔(dān)保也失效了，”周杰無奈地說，“銀行只收不貸，還了銀行的錢后，就欠著投資公司的高利貸。”
“現(xiàn)在的問題是錢都已經(jīng)投出去了，市場上一旦沒有活錢周轉(zhuǎn)，資金鏈就會由此斷裂。”周杰表示，高利貸就像吸毒，5分以上的利息一旦按期還不了，利滾利算下來，企業(yè)完全無法承受。
“做房地產(chǎn)的本土中小企業(yè)，都會涉及到民間借貸，尤其是今年從銀行根本拿不到錢，沒有別的渠道，只能高息從民間融資。”周杰說，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都非常緊張，實力小的、項目有缺陷的大多處于破產(chǎn)邊緣，部分老板已做好跑路準(zhǔn)備。
甚至，有的房企老板連跑路的機(jī)會都沒有。“一旦你沒有按期還錢，投資公司知道現(xiàn)在房子賣不動，會派人24小時跟著你，連睡覺都會有人在家陪著。”周杰說，現(xiàn)在已經(jīng)有幾個小老板知道沒機(jī)會跑路，天天被人催債，精神接近崩潰，干脆主動自首。
今年以來，越來越多的中小房企陷入高利貸困局。今年1月，湖北華盟地產(chǎn)因資金鏈斷裂，無力償還民間借貸，被多家小額貸款公司和個人起訴到法院。2月11日，開發(fā)商老板王建敏就主動向襄陽市房管局遞交了報告稱，公司已負(fù)債8億多元無法經(jīng)營，請求政府出面協(xié)調(diào)、接管。
在湖南邵陽的開發(fā)商姜老板也告訴記者，目前民間借貸利息通常都在5分以上，一般都不愿意借給地產(chǎn)商，擔(dān)心有風(fēng)險。
“大家都借怕了，好多地產(chǎn)商已經(jīng)快活不下去了，錢借出去根本收不回來。”在長沙經(jīng)營一家建筑企業(yè)的黃老板說，目前整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)都受影響，開發(fā)商欠他們的建筑款，他們欠材料商的貨款。
降價困境
從2009年周杰進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)開始，他的公司曾倒賣土地，開發(fā)過純住宅和工業(yè)園。
“以前幾個老板合伙拿塊地就開發(fā)，自有資金太少，百分之八九十的資金是依靠民間集資和銀行貸款。”周杰說。
“稍微有點實力的還能自己出個地皮錢，膽大的連地皮本錢都沒有，都是靠借款集資而來。以前有關(guān)系的拿了地皮，或者建個三四層就可以貸款，現(xiàn)在根本不行，封頂了銀行也不愿貸給你。”姜老板與周杰的話如出一轍。
由于項目開發(fā)都是依賴高杠桿融資，開發(fā)商自有資金往往占比較少，導(dǎo)致小房企目前進(jìn)退維谷，不敢大幅降價。
周杰說，地段偏遠(yuǎn)的郊區(qū)樓盤每平方米已經(jīng)下跌1000多元，市中心樓盤還處在硬挺階段，只推出一些特價房。
“打個比方，現(xiàn)在我有20萬平方米的物業(yè)，按6000元/平方米計算，我還有12個億的資產(chǎn)，總共有10億元的債務(wù)，如果降到4000元/平方米賣出去，資產(chǎn)會縮水到8個億，我賺的錢還不夠還債的。”周杰說，“房價降得多點，就會造成資不抵債。”
周杰認(rèn)為，降價并不是換取銷量的好手段，尤其是小房企，降得越多購房者越不敢買，“會猜測你是不是要崩盤了，擔(dān)心項目后期爛尾，購房者會選擇繼續(xù)觀望。”
襄陽市房管局網(wǎng)站官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年襄陽市區(qū)商品房庫存量達(dá)到501.44萬平方米，同比增長60.29%，而2013年月均成交量為21萬平方米。
今年該市去庫存速度在下降，據(jù)襄陽市房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年5月份商品房共成交17.2萬平方米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均價為5269元/平方米，同比下跌7.37%。
“襄陽下面的縣級市也是開發(fā)過度，小房企老板缺乏大局意識，對宏觀經(jīng)濟(jì)變化趨勢把握不足，投資房地產(chǎn)完全是看到別人賺錢，自以為只要能拿到地，借錢就敢開發(fā)。”周杰說，這是三四線城市中小房企集體陷入困境的內(nèi)在原因。
“今年沒有解決辦法的小房企幾乎都很難渡過難關(guān)。”目前，周杰的公司負(fù)債率已經(jīng)超過80%，而沾上高利貸后，更是難以喘息。如今，周杰還在煎熬中等待。
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