“今年中國(guó)房企海外投資總額將高于去年，甚至有望翻倍。”全球多家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞、西班牙等國(guó)家有望受到中國(guó)資本的青睞。

 

目前中國(guó)多地樓市受降價(jià)潮侵襲，但房企出海舉動(dòng)頻繁，多家房企在海外搶地，追加已進(jìn)入國(guó)家的投資額度，甚至拋出巨額投資計(jì)劃。記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年1月1日到6月22日，綠地、萬(wàn)達(dá)等7家房企出海投資額度或?qū)⒊^(guò)600億元，投資物業(yè)涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業(yè)態(tài)。

 

對(duì)此，萊坊北京副董事研究及咨詢部主管張婧婧表示，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求雖然吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但較高的拿地成本也抬升了地產(chǎn)商的進(jìn)入門(mén)檻。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)為了保持較高的發(fā)展速度不得不開(kāi)始謀求新的發(fā)展方向，出海到其它國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是其重要的擴(kuò)張戰(zhàn)略。

 

海外投資規(guī)模劇增

 

上述納入統(tǒng)計(jì)的7家房企分別為綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、雅居樂(lè)、新華聯(lián)、復(fù)星集團(tuán)以及開(kāi)源控股。從這些房企的投資計(jì)劃來(lái)看，綠地、萬(wàn)達(dá)海外擴(kuò)張規(guī)模較大。

 

僅2014年以來(lái)，不包括今年3月份在澳大利亞追加購(gòu)買(mǎi)的兩個(gè)項(xiàng)目，綠地在英國(guó)、馬來(lái)西亞以及加拿大擬定的投資額度已經(jīng)超過(guò)240億元。此外，2014年1月份，萬(wàn)達(dá)宣布將投入20億英鎊-30億英鎊在英國(guó)投資文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。6月4日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下中國(guó)香港上市的子公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布成立合營(yíng)公司萬(wàn)達(dá)歐洲，并以22.5億元人民幣收購(gòu)了西班牙馬德里的地標(biāo)性建筑西班牙大廈。

 

事實(shí)上，千億元級(jí)房企去年布局海外市場(chǎng)的動(dòng)作就較為密集，但今年中小企業(yè)也開(kāi)始加入進(jìn)軍海外市場(chǎng)的隊(duì)伍，包括雅居樂(lè)、新華聯(lián)以及開(kāi)源控股等企業(yè)。據(jù)記者了解，雅居樂(lè)今年1月份首次出海，在花費(fèi)4.3億元試水馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)月后，又追加8.55億元投資加碼該地的度假地產(chǎn)項(xiàng)目；而開(kāi)源控股因之前的投資公司財(cái)務(wù)狀況不佳，董事會(huì)在物色其它投資機(jī)會(huì)后，瞄準(zhǔn)了旅游業(yè)，6月16日，公司以3.45億歐元總價(jià)收購(gòu)法國(guó)巴黎香榭麗舍萬(wàn)豪酒店及管理公司。

 

據(jù)萊坊的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份到3月份，中國(guó)流向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額共24.59億美元，其中，美國(guó)7.37億美元，中國(guó)香港6.49億美元，西班牙4.53億美元，英國(guó)3.2億美元，澳大利亞2.56億美元，韓國(guó)4400萬(wàn)美元。而2013年，中國(guó)流向海外的跨境房地產(chǎn)總投資為128億美元，同比增長(zhǎng)166.9%。

 

另一組公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去五年中，中國(guó)跨境房地產(chǎn)投資快速攀升，自2008年的約6900萬(wàn)美元增至去年的逾160億美元。而萊坊的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，從2009年到2013年五年間，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為83%，其中很大一部是亞洲區(qū)內(nèi)的跨境投資。

 

此外，從中國(guó)房企海外投資布局來(lái)看，2013年中國(guó)對(duì)外39.1%的房地產(chǎn)投資流入亞洲，21.8%流向倫敦，10.5%流向澳大利亞。其中對(duì)亞洲的投資主要是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資，占65.8%， 2012年該占比為15.3%，最受歡迎的投資地為馬來(lái)西亞柔佛占總比的57.5%，其次是新加坡。

 

不過(guò)，英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家的熱點(diǎn)城市更受中國(guó)房企的青睞。瑞士信貸數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)已成為澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)第四大外來(lái)投資方，上一財(cái)年投資額達(dá)54億澳元。

 

對(duì)此，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，今年中國(guó)跨境房地產(chǎn)投資總量將倍增至逾300億美元，而且未來(lái)跨境地產(chǎn)投資將不僅聚焦于美國(guó)、歐洲和澳大利亞等區(qū)域的門(mén)戶城市，還會(huì)擴(kuò)展至這些城市的周邊。

 

值得關(guān)注的是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了地域上的擴(kuò)張之外，中國(guó)房企在投資業(yè)態(tài)上也開(kāi)始呈現(xiàn)多元化布局，并與相對(duì)應(yīng)領(lǐng)域的國(guó)外發(fā)展商合作，提高開(kāi)發(fā)效率的同時(shí)，也在降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

 

海外投資業(yè)態(tài)多元化

 

事實(shí)上，在過(guò)去五年中，辦公樓是中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者海外商業(yè)地產(chǎn)投資的首選資產(chǎn)類別，但目前來(lái)看，中國(guó)房企對(duì)住宅開(kāi)發(fā)用地的興趣正不斷增長(zhǎng)。

 

仲量聯(lián)行全球資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)David Green Morgan指出，隨著中國(guó)主要的住宅開(kāi)發(fā)商尋求海外投資機(jī)會(huì)以應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩的局面，2014年一季度，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)外住宅開(kāi)發(fā)投資額同比增加80%，由去年首季的6億美元升至今年首季的11億美元，其中英國(guó)、澳大利亞和美國(guó)最受中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的青睞。

 

事實(shí)上，中國(guó)房企敢于在政策、法律等風(fēng)險(xiǎn)下，花巨資投資海外住宅物業(yè)，中國(guó)買(mǎi)家的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力是關(guān)鍵。

 

張婧婧表示，較多投資者反映，其海外置業(yè)的一個(gè)最主要原因是海外房產(chǎn)與北京市等一線城市房?jī)r(jià)水平相當(dāng)，甚至更低。比如位于倫敦東區(qū)的公寓每套總價(jià)多集中在35萬(wàn)英鎊-55萬(wàn)英鎊之間，折合樓面均價(jià)約每平方米人民幣6萬(wàn)元上下，租金回報(bào)率在5%左右。而在北京市，租金回報(bào)率僅為2%-3%左右。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)買(mǎi)家在加州購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的中位成交價(jià)格為42.5萬(wàn)美元，折合人民幣260萬(wàn)元。而在北京市，五環(huán)內(nèi)的商品房每套總價(jià)平均已達(dá)到290萬(wàn)元。

 

值得注意的是，即使中國(guó)房企開(kāi)始在投資海外住宅上加大擴(kuò)張比例，但其也做出了多元化業(yè)態(tài)布局的嘗試，萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園等綜合實(shí)力強(qiáng)的千億元級(jí)房企在海外投資的項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)，無(wú)論是已經(jīng)落地的項(xiàng)目，還是投資計(jì)劃，均開(kāi)始傾向于投資集酒店、住宅、商業(yè)等多元化業(yè)態(tài)于一體的項(xiàng)目，甚至包括文化旅游統(tǒng)合體項(xiàng)目。

 

對(duì)此，張婧婧表示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)抓住海外地產(chǎn)市場(chǎng)從底部上升的時(shí)機(jī)，通過(guò)收購(gòu)海外成熟商業(yè)項(xiàng)目，或者與國(guó)際商業(yè)物業(yè)集團(tuán)合作，邁出國(guó)際化的第一步，打響了國(guó)際知名度，也可以幫助企業(yè)在國(guó)際資本市場(chǎng)上獲得融資。