看空的陰影，徘徊在中國房地產(chǎn)市場的上空。

6月10日，沈陽市限購政策全面取消的消息傳出。迫于沸沸揚(yáng)揚(yáng)的輿論壓力，官方隨后發(fā)聲：這只是針對改善型需求的政策調(diào)整，而非取消。

盡管中央早就明確，要對房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控”、“因城施策”，但在執(zhí)行層面，地方政府仍舊習(xí)慣等待中央統(tǒng)一號令，怕當(dāng)“出頭鳥”。

中國房地產(chǎn)曾有數(shù)度調(diào)控，但房價(jià)頂多打個盹，在地方“土地財(cái)政”的揚(yáng)鞭下，很快脫韁狂奔。但此次有些不同。在利率市場化的背景下，對按揭和開發(fā)貸，銀行不再像“刺激年代”那么慷慨。反腐重拳、紀(jì)委“查房”，也打擊了部分需求，乃至引發(fā)局部拋售。

種種跡象顯示，本屆政府的調(diào)控理念似乎可以這樣理解，一方面履行承諾，發(fā)揮政府作用建好保障房，一方面讓市場歸位，避免行政強(qiáng)力“一刀切”。不過，目前“分類調(diào)控”詳情不明，比起中央政府的定力，地方政府和房企略顯急躁。

誰在釜底抽薪

看空，再次成為樓市的主題詞。這一次，并沒有出臺新的強(qiáng)力調(diào)控措施——于是就有疑惑。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位司長日前對記者表示：“如果說是限購導(dǎo)致目前市場下行，那么如何解釋，全國600多個城市中限購的僅46個，絕大多數(shù)不限購城市的房地產(chǎn)市場也在下滑？”

這位司長進(jìn)而懷疑，當(dāng)前市場存在的問題，能否靠放松限購來解決，“確實(shí)應(yīng)該全面摸清楚，房地產(chǎn)究竟問題出在哪里。”

供求關(guān)系失衡是房地產(chǎn)市場下滑的一大顯性因素。此外，在一些業(yè)內(nèi)分析人士看來，這一輪樓市調(diào)整處于諸多重大改革深化的背景下：利率市場化改革，使銀行信貸漸漸收回了對按揭和開發(fā)貸的慷慨；持續(xù)推進(jìn)的反腐敗，紀(jì)檢系統(tǒng)的“查房”，也讓局部群體風(fēng)聲鶴唳。

此外，政府在調(diào)控理念上的“換腦”，使房地產(chǎn)步入更加市場化的軌道。這些“非典型因素”，影響的不僅是房地產(chǎn)現(xiàn)狀，更是整個生態(tài)系統(tǒng)。

銀根收緊

“以前按揭個把月就可以放出來，現(xiàn)在至少要兩三個月，有的客戶等不及，就不買了。”無錫房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵說。記者在調(diào)研中了解到，有個別中小商業(yè)銀行甚至停止了房貸業(yè)務(wù)。

房貸難、房貸慢、房貸貴，成為困擾當(dāng)前樓市的一大癥結(jié)。在開發(fā)貸環(huán)節(jié),則出現(xiàn)了更大的不均衡,中小公司已很難獲得新貸款,銀行將有限的資源傾向于向大公司開放。伴隨房地產(chǎn)信貸的持續(xù)收縮，寧波興潤置業(yè)公司成為2014年第一家因資金鏈斷裂破產(chǎn)的房企。旋即，深圳市光耀地產(chǎn)也陷入倒閉危機(jī)。

“怕企業(yè)破產(chǎn)、怕老板跑路、怕個人棄房”是當(dāng)下商業(yè)銀行真實(shí)的心理寫照。曾幾何時，個人按揭貸款被認(rèn)為是最安全的貸款品種。在興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委（微博）看來，隨著利率市場化改革推進(jìn)，銀行貸款額度收緊，加上余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的推出，銀行資金成本提高。在資金有限的情況下，銀行更傾向于將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險(xiǎn)可控的領(lǐng)域，而按揭貸款的利率偏低，已非銀行最理想的業(yè)務(wù)品種，于是銀行開始對購房者“惜貸”。

“總體而言，銀行的平均房貸利率（包括首套和二套房）在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮7%，而銀行給企業(yè)的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%?15%，有的甚至上浮30%。”魯政委表示，更重要的是，若房貸安全，僅僅是銀行收益減少倒也無礙，但在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整形勢下，個人按揭貸款的安全性大打折扣，銀行已將關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的考慮置于收益之上。

相比而言，銀行更青睞二套房貸款，首付6成，基準(zhǔn)利率上浮10%。但受限購影響，在執(zhí)行層面能夠享受到二套房貸款的購房者受限頗多，這也導(dǎo)致目前一些改善型產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷。

紀(jì)委“查房” 

中央政府的反腐重拳，在樓市也掀起不小余震。

萬科集團(tuán)董事局主席王石曾表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，最大的調(diào)控就是反腐，因?yàn)?ldquo;反腐以后，高檔房子的需求立刻就減少了”。王石認(rèn)為，腐敗行為在房地產(chǎn)行業(yè)尤其明顯，權(quán)錢交易多數(shù)跟房子有關(guān)。“反腐本身就是制止不正當(dāng)交易，把非剛性需求的腐敗購買力抑制了，虛高的房價(jià)也就被抑制住了。”

中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事施永青也認(rèn)為，打擊腐敗正在成為擾動樓市的一個重要因子。在一些二三線城市，以前開發(fā)商很容易就可以拿到預(yù)售許可證，即使樓盤還不符合預(yù)售條件。但反腐之風(fēng)越刮越烈，違規(guī)獲得預(yù)售許可的情況已大幅減少。因?yàn)閲?yán)格的審批，有些城市甚至整個下半年都可能沒有樓盤上市。

不僅如此，一些中介機(jī)構(gòu)向記者證實(shí)，自2013年以來，確實(shí)有官員拋售房產(chǎn)現(xiàn)象，且比例不低。中介人士認(rèn)為，這部分購買力的蒸發(fā)，是導(dǎo)致這一輪市場下行的動力之一。

北京一位高端別墅項(xiàng)目銷售總經(jīng)理告訴記者，“之前有某退休官員，本打算買高端別墅，看現(xiàn)在風(fēng)聲緊，原本定好的房子也退了。”

“三四線城市買高端房的主力人群是效益好的企業(yè)和政府公職人員?，F(xiàn)在形勢微妙，政府官員也很謹(jǐn)慎，不愿在這個風(fēng)口上被查。”一位不愿具名的房企人士說。

華信地產(chǎn)基金董事副總經(jīng)理任修遠(yuǎn)表示，“單套總價(jià)1000萬元以上、260平方米以上的高端房產(chǎn)，因受紀(jì)檢部門的格外關(guān)注，已很難賣了。”

當(dāng)下，“紀(jì)委查房”已成樓市常態(tài)。任修遠(yuǎn)告訴記者：“一般要求開發(fā)企業(yè)配合反腐調(diào)查的主要是三個部門：紀(jì)委、市政府糾風(fēng)辦和檢察院。反腐部門一般不會直接去銷售現(xiàn)場，而是通常要求開發(fā)企業(yè)提供購房者基本信息，配合查貪腐”。

此前曾有媒體報(bào)道，省部級高官貪腐案半數(shù)涉房地產(chǎn)。

官員腐敗不止于占有房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——拿地環(huán)節(jié)，也是權(quán)錢交易的重災(zāi)區(qū)。

日前，國土資源部正計(jì)劃上報(bào)“不動產(chǎn)登記條例”草案，將與官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)系統(tǒng)并軌。這一政策被外界認(rèn)為是針對“房叔”、“房嬸”的反腐利器。多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅征收等政策預(yù)期，以及反腐的持續(xù)推進(jìn)，對樓市的沖擊仍將持續(xù)。

調(diào)控變調(diào)

本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的理念和思路轉(zhuǎn)變，也對當(dāng)前樓市運(yùn)行影響深遠(yuǎn)，突出體現(xiàn)為更加尊重市場規(guī)律，弱化行政之手。

記者獲悉，目前住建部正就房地產(chǎn)問題展開密集調(diào)研。在即將形成的調(diào)研報(bào)告中，“不打壓、不刺激”，“尊重市場規(guī)律對房地產(chǎn)市場調(diào)整的作用”，以及“加強(qiáng)市場監(jiān)控、作好應(yīng)對方案”等，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基本口徑。

同時，地方根據(jù)自身情況制定針對性政策，“分類調(diào)控”的權(quán)力也將得到尊重。

在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生看來，過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，是根據(jù)當(dāng)時房價(jià)上漲的形勢制定的政策，如今的市場環(huán)境已發(fā)生改變，是時候因時因地制宜，把原來不合理的政策作一個調(diào)整，不應(yīng)該錯過這樣的窗口期。

6 月10日，沈陽限購政策全面取消的消息傳開后，官方表態(tài)只是調(diào)整，而非取消，且只是針對改善型需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月10日，已有21個城市傳出政策調(diào)整的信號，其中12個城市政策微調(diào)有文件為證。也有不少城市暗中已在實(shí)行降價(jià)備案政策，規(guī)定如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

“從12個城市適度微調(diào)政策看，主要從住房公積金、戶籍制度、契稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼、土地分期付款等方面按照地方分類調(diào)控、分城施策的方式適度微調(diào)。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。

在謝逸楓看來，政策微調(diào)與“救市”是兩個概念：前者主要是對“首貸”的合理需求，包括配合新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、戶籍制度改革、融合城市群和都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展，手段比較單一；而“救市”則主要體現(xiàn)為貨幣超發(fā)、全面多次降準(zhǔn)、大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃、地方政府取消“限購、限貸”、地方出臺全方位的救市政策文件，等等。顯然，以目前的宏觀形勢和政策取向來看，遠(yuǎn)未到“救市”的程度。

“現(xiàn)在最重要的是搞清楚要釋放哪一部分需求？事實(shí)上，改善型需求是目前受限購、限貸政策誤傷比較大的部分。應(yīng)該重新考量和審視，適時微調(diào)。”聶梅生說。

在她看來，前兩年，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)好，尤其是2013年，市場交易量激增，主要是剛需的釋放。到了2014年，剛需釋放得差不多了，能夠承接剛需的就是改善型需求。因而目前對改善型需求放松，包括二套房貸款政策以及二級市場稅收、租金等方面，要有重新考量和設(shè)計(jì)。

對于未來的政策調(diào)整方向，記者調(diào)研的幾個城市房地產(chǎn)業(yè)人士均表示，現(xiàn)在關(guān)鍵是如何落實(shí)好分類調(diào)整政策，中央層面應(yīng)該有一個明確的指導(dǎo)意見。“政策若不明朗，等于撐死膽大的，餓死膽小的，造成不公平。”魯政委說。