壞消息還是來了。

    正當(dāng)開發(fā)商“境外游”悄然堆砌著誘人數(shù)字，并準(zhǔn)備搭建風(fēng)光夢想的時(shí)候，冷水適時(shí)地潑了過來。與以往不同，這次的冷水來自當(dāng)?shù)卣?，而非勢單力薄的居民。對于開發(fā)商來說，是禍還是福，這盆冷水能否澆滅開發(fā)商、中國投資客滾燙的決心，對于開發(fā)商出境開發(fā)，海外投資遇到的是黃燈還是紅燈呢？

    韓國知事一番話，中國項(xiàng)目將“從頭再來”？

    近日，韓國濟(jì)州島新任知事元喜龍發(fā)表言論稱，中國目前投資濟(jì)州的大項(xiàng)目屬于“投機(jī)資本”，擔(dān)心未來中國人在濟(jì)州圈地成為“中國城”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但未開工的項(xiàng)目“從頭再來”。他還宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永居權(quán)的條件。

    同樣作為受政策影響較大的境外房地產(chǎn)市場，當(dāng)?shù)卣囊慌e一動(dòng)，固然牽動(dòng)著開發(fā)商的心。韓國知事的此番言論，難免讓順風(fēng)順?biāo)闹袊_發(fā)商心頭一緊。享受慣了自由行事，當(dāng)?shù)卣挠炙鳛?，難道真的要讓中國開發(fā)商“從頭再來”嗎？

    有消息稱，原本要在24日舉行開工儀式的濟(jì)州神話歷史公園項(xiàng)目，因此被按下暫停鍵。根據(jù)韓聯(lián)社報(bào)道，濟(jì)州道本月20日給藍(lán)鼎濟(jì)州開發(fā)公司發(fā)來通知，稱通過對上月30日申請的濟(jì)州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可進(jìn)行核查發(fā)現(xiàn)，建筑許可申請面積和開發(fā)事業(yè)承認(rèn)面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進(jìn)行完善。

    根據(jù)韓國當(dāng)?shù)孛襟w此前的報(bào)道，2013年4月，韓國濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心(JDC)與中國開發(fā)企業(yè)藍(lán)鼎集團(tuán)就JDC核心項(xiàng)目之一的“神話歷史公園”四季型綜合度假村開發(fā)項(xiàng)目，簽署了大規(guī)模投資協(xié)議備忘錄 (MOA)。根據(jù)協(xié)議備忘錄，藍(lán)鼎集團(tuán)將綜合開發(fā)可親身體驗(yàn)并欣賞濟(jì)州及北歐神話的主題區(qū)、游樂設(shè)施、度假村等設(shè)施。“神話歷史公園”項(xiàng)目是在西歸浦市安德面一帶，以濟(jì)州獨(dú)有神話與歷史為背景營造世界水平的體驗(yàn)型主題公園的項(xiàng)目。

    然而，就在該項(xiàng)目計(jì)劃舉行開工儀式的前一周，新當(dāng)選的濟(jì)州道知事元喜龍?jiān)?月17日突然表示，當(dāng)?shù)貧g迎健康的中國資本，但堅(jiān)決反對投機(jī)性中國資本，并要求將該項(xiàng)目后期的審批等全部移交給新的濟(jì)州道廳。

    而面臨重新審核危機(jī)的并非這一個(gè)項(xiàng)目。據(jù)韓國《朝鮮日報(bào)》報(bào)道，韓國樂天公司和中國國內(nèi)一家大型房企集團(tuán)共同開發(fā)的濟(jì)州“夢塔”項(xiàng)目遲遲無法突進(jìn)，元喜龍公開表示，將對之前道廳頒發(fā)的許可證書“檢驗(yàn)并從頭開始”。

    開發(fā)商回應(yīng)：狀況仍需確認(rèn) 未開工項(xiàng)目或受影響

    針對韓國知事元喜龍的“從頭再來’言論，相關(guān)中國開發(fā)商是何回應(yīng)呢？

    “神話歷史公園”中方開發(fā)企業(yè)藍(lán)鼎集團(tuán)在接受媒體采訪時(shí)表示，具體的情況正在了解中。“藍(lán)鼎方面正在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通，目前從反饋的信息溝通來看，是很順暢的。”

    而作為境外投資的大戶，國內(nèi)一家大型房企集團(tuán)也陷入到了此次漩渦之中，對于項(xiàng)目被叫停，國內(nèi)一家大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，此次被提及的“夢塔”是一個(gè)超高層的項(xiàng)目，目前具體狀況需要進(jìn)一步確認(rèn)。而國內(nèi)一家大型房企此前在濟(jì)州島投資的國內(nèi)一家大型房企健康旅游城項(xiàng)目進(jìn)展順利，不會(huì)受此影響。

    克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，韓國政府此次針對中國企業(yè)的叫停言論，是出于對后市長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，“開發(fā)商都是做快銷產(chǎn)品，后期很難運(yùn)營好。政府發(fā)現(xiàn)問題，要新上馬項(xiàng)目調(diào)規(guī)劃，考慮更長遠(yuǎn)能把項(xiàng)目運(yùn)營活的方案。跟海南一樣，管理項(xiàng)目，讓項(xiàng)目能運(yùn)營活。免的開發(fā)商快賣、賺錢走了，留下一堆運(yùn)營不活的項(xiàng)目，到時(shí)購房者只能找政府麻煩。”薛建雄表示。

    分析韓國知事元喜龍的言論，不難看出，當(dāng)?shù)卣畬τ谥袊_發(fā)商盲目上馬項(xiàng)目的擔(dān)憂。任何一個(gè)地方都對健康資本充滿了渴望，反倒對于投機(jī)資本充滿了抵觸。當(dāng)中國開發(fā)商圈地式的在當(dāng)?shù)卦?ldquo;中國城”，當(dāng)?shù)卣y免要出于長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，從源頭上保證項(xiàng)目能夠順利開展，并產(chǎn)生可持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)效益。

    對于此次波瀾，國內(nèi)一家大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴新華網(wǎng)記者，國內(nèi)一家大型房企作為世界500強(qiáng)企業(yè)，無論在中國還是境外投資，都是出于詳盡的決策和規(guī)劃之后的舉動(dòng)，不會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)匆忙行事，至于韓國當(dāng)?shù)卣膿?dān)憂言論，國內(nèi)一家大型房企表示理解，也會(huì)全力配合當(dāng)?shù)卣M(jìn)行合理的調(diào)整。此次事件，并不會(huì)影響到國內(nèi)一家大型房企繼續(xù)海外擴(kuò)張戰(zhàn)略的步伐。

    遭遇“雙重打擊” 資源或變稀缺

    除了對中國開發(fā)商的“限制”，韓國當(dāng)?shù)卣€提出了對購房者的不利消息，“將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永居權(quán)的條件”。這一消息對于中國投資客和開發(fā)商來說，無疑是雙重打擊。

    眾所周知，中國開發(fā)商的海外項(xiàng)目，多仰仗中國境內(nèi)購房者捧場，如今不僅項(xiàng)目有了高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，就連對購房者的吸引力也少了很多，沒有了中國購房者做后盾，中國開發(fā)商進(jìn)軍韓國的信心和決心自然會(huì)受到打擊。

    作為中國大陸游客常去的緊鄰旅游目的地，移民韓國也是他們中的最終選擇。早在2010年，濟(jì)州島曾頒布投資移民政策，對投資函購濟(jì)州島等指定地區(qū)的休閑娛樂設(shè)施的外國人，將給予永久居住權(quán)。其中，在濟(jì)州島內(nèi)購買休閑停留設(shè)施花費(fèi)50萬美元以上，即可獲得韓國移民身份，,不僅享受國民待遇而且不用服兵役。如今傳出移民門檻提高的消息，有市民就表示：“看來以后韓國只能作為旅游目的地了！”

    一位不愿意透露姓名的開發(fā)商高層向新華網(wǎng)記者表示，中國開發(fā)商走向海外，其中很大一個(gè)誘惑就在于中國富?；鶎訉τ诋?dāng)?shù)鼐幼∩顥l件的認(rèn)可，除去投資成分，更多的是考慮移民，一旦一個(gè)國家在移民政策上提高門檻，最終受影響的肯定是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場，尤其是對于中國購房者的吸引力將大打折扣。“韓國當(dāng)?shù)卣拇舜闻e動(dòng)，對于還沒有進(jìn)入韓國市場的中國開發(fā)商來說，無疑是個(gè)壞消息。當(dāng)?shù)卣粌H在項(xiàng)目開始上橫空殺出加以干涉，還在移民門檻上做了臨時(shí)提高，等于直接扼殺了項(xiàng)目開發(fā)的未來前景。”該人士表示。

    作為提高移民門檻的反向影響，資源稀缺或是意想不到的的結(jié)果。國內(nèi)一家大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)就表示，國內(nèi)一家大型房企目前在售的僅有國內(nèi)一家大型房企漢拿山小鎮(zhèn)80套半山海景別墅，這也意味著近期想購房移民韓國的客戶，只有這80套房源可供選擇。國內(nèi)一家大型房企集團(tuán)的80個(gè)移民名額是否會(huì)受到影響？國內(nèi)一家大型房企集團(tuán)相關(guān)人士表示“因?yàn)閲鴥?nèi)一家大型房企漢拿山小鎮(zhèn)是韓國中央政府項(xiàng)目——醫(yī)療健康城，項(xiàng)目合約早已簽署，目前在售、已售的產(chǎn)品的移民政策均沒有變化。”從國內(nèi)一家大型房企韓國銷售現(xiàn)場了解到，國內(nèi)一家大型房企已交房的業(yè)主正在抓緊辦理移民手續(xù)，目前，國內(nèi)一家大型房企已經(jīng)幫助了百余名業(yè)主辦理了韓國F2簽證，成功率達(dá)到100%。國內(nèi)一家大型房企韓國負(fù)責(zé)人表示，“最近上島辦理韓國F2簽證的業(yè)主明顯增多，隨著新聞媒體的傳播，大家已經(jīng)知道了辦理韓國綠卡的緊迫性，沒辦理F2簽證的業(yè)主都在抓緊時(shí)間辦理，并且?guī)вH戚朋友來咨詢項(xiàng)目的人明顯增多。”

    是禍也是福？ “當(dāng)?shù)卣粫?huì)只提要求”

    近年來，房企布局海外市場勢頭愈發(fā)兇猛，國內(nèi)龍頭房企萬科、國內(nèi)一家大型房企、碧桂園等持續(xù)大手筆部署。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年前3個(gè)月，房企在海外市場的總投資額就已經(jīng)達(dá)到近千億元人民幣，已超過去年全年的投資額。

    與中國企業(yè)走出國門玩轉(zhuǎn)資本市場相得益彰，國民也紛紛將觸角伸向海外市場，海外置業(yè)投資愈發(fā)受到市場關(guān)注。有數(shù)據(jù)顯示，2013年中國買家通過中介促成的海外購房金額超過100億美元，較2012年增長約30%，創(chuàng)歷年新高。而事實(shí)上，由于海外房屋交易數(shù)據(jù)監(jiān)測不易等原因，實(shí)際的海外購買力或遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)字。

    中國力量海外看似風(fēng)生水起，然而縱觀近幾年中國開發(fā)商海外投資的歷程，卻也經(jīng)歷了不少不為眾人皆知的坎坷。無論是當(dāng)?shù)鼐用竦募w反對，還是當(dāng)?shù)刭彿空叩牟毁I賬，亦或是專家、律師們的“善意”提醒，都是伴隨中國開發(fā)商走向世界的“同期聲”。

    華杰澳洲房產(chǎn)投資公司總經(jīng)理、澳洲太平紳士、移民律師季吉米在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)就曾對開發(fā)商海外操盤的風(fēng)險(xiǎn)表示了擔(dān)憂，“我覺得主要考慮兩方面，一個(gè)是當(dāng)?shù)氐姆桑硗庖粋€(gè)是人文環(huán)境。法律的話，包括購地、建筑、銷售、稅務(wù)和用人這幾個(gè)方面非常關(guān)鍵。國外土地大部分屬于私人用地，這里面就有很多問題，包括土地所有，土地下面是否有污染。我們以前有一個(gè)開發(fā)商在開發(fā)過程中，房子蓋到一半，挖到地底層的時(shí)候發(fā)現(xiàn)下面20年前是一個(gè)加油站，因此又需要另外花很多錢來處理下面污染的土地。關(guān)于人文、地理等方面，這就牽扯到比如區(qū)域是否存在文物古跡，是屬于富人區(qū)還是窮人區(qū)，這就和將來的市場的定位、定價(jià)和銷售都有關(guān)。”

    而此次韓國知事的言論，剛好印證了季律師的擔(dān)憂，那么真就要說“從頭再來”決定是禍了嗎？

    對此克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄表示，當(dāng)?shù)卣匀幌Ｍ麅?yōu)質(zhì)投資資本進(jìn)入，然而，不是所有的資本在見成效前都能保證是優(yōu)質(zhì)資本，所謂優(yōu)質(zhì)資本，就是要見到成效。“韓國政府自然希望項(xiàng)目能順利運(yùn)營，然而開發(fā)商投入運(yùn)營后，長期賺不到錢，自然優(yōu)質(zhì)資本就有變成不良資本的風(fēng)險(xiǎn)。這就對當(dāng)?shù)卣岢隽丝简?yàn)，不能只提要求，這樣只會(huì)將包括優(yōu)質(zhì)資本在內(nèi)的資本拒之門外。在提要求的同時(shí)，更要在稅收等政策上提供扶持，這樣才能保證項(xiàng)目的健康與安全。”

    從這個(gè)角度上講，此次叫停事件，是禍，或許也是福。