中國下月試點“以房養(yǎng)老” 此舉在澳大利亞、美國、新加坡等國已推行多年
“以房養(yǎng)老”在國外有點受冷落
一對美國伴侶在老年社區(qū)的住處庭院里
6月23日，中國保監(jiān)會公布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》。自7月1日起為期兩年內(nèi)，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。而縱觀全球，“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達國家已推行多年，但市場反響并不熱烈。其在實踐過程中存在的各種問題對于中國推行“以房養(yǎng)老”政策有著很強的借鑒意義。
澳大利亞：
“以房養(yǎng)老”是最后的選擇
說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的“以房養(yǎng)老”，步入古稀之年的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”
澳大利亞文化鼓勵自力更生，擁有自己的房子是一個人自立、成功的主要標志，年老之后也盡量不依賴子女或親戚。在自己行動不便需要看護時，老人們通常的做法是將房屋出售，獲得現(xiàn)金后向養(yǎng)老院交押金，入住養(yǎng)老院。
在澳大利亞，反向抵押貸款不是政府的一項政策，而是金融機構(gòu)針對老年人推出的一個金融服務(wù)產(chǎn)品，因此存在風(fēng)險。大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，可能導(dǎo)致貸款者債務(wù)膨脹，以致需要進老人院時湊不足入住押金。此外，一旦房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)會對居住者提出要求，將房產(chǎn)保持在一定狀態(tài)。而老人本身很可能已沒有能力干修房子的活兒，請工人來做的費用又相當高。如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進行裝修、出租等，都必須得到金融機構(gòu)的批準。
美國：
“以房養(yǎng)老”市場空間小
美國政府自1989年開始試點運行“以房養(yǎng)老”，到1998年轉(zhuǎn)為正式項目，由政府提供擔保。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后，如今每年簽約量只有7萬左右，市場空間非常狹小。
“以房養(yǎng)老”在美國被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統(tǒng)抵押貸款不同的是，它無需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款。如果房產(chǎn)價值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人；如果房產(chǎn)價值不足以償還貸款本息，由政府負責(zé)補足差額；子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。
據(jù)了解，美國人的退休收入主要有三個來源，一是政府提供的社會保障金，所有美國老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來源；二是企業(yè)年金等私人養(yǎng)老保險項目提供的養(yǎng)老金，部分美國老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來源；三是個人存款，這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養(yǎng)老收入的補充，并非核心收入來源。
新加坡：
“以房養(yǎng)老”套現(xiàn)作用不明顯
上世紀90年代，反向按揭在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應(yīng)冷淡。政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源，但同樣應(yīng)者寥寥。
屋契回購計劃規(guī)定，達到公積金最低存款提取年齡的老年人（現(xiàn)為63歲），只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機構(gòu)建屋發(fā)展局，獲2萬新元津貼，并以30年租約繼續(xù)居住。部分屋契套現(xiàn)金額用于填補屋主公積金戶頭，屋主加入公積金終身入息計劃，晚年可以每月領(lǐng)取一筆固定現(xiàn)金。
郭祖恒膝下無子，妻子8年前去世，與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套1985年購置的三房式組屋。他參與了屋契回購計劃，以30萬新元將剩余70年屋契賣給建屋發(fā)展局，其中17萬用于支付未來30年房租，剩余13萬大多歸入公積金賬戶，每月領(lǐng)取700新元，基本滿足一家開支。
屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。遇冷原因是套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補公積金賬戶；很多老人擔心，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構(gòu)獲得免費或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù)，參與計劃后能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。據(jù)新華社
分析
“以房養(yǎng)老”在中國或存兩大壁壘
按照《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》規(guī)定，60周歲以上擁有房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)的老年人，可將房產(chǎn)抵押給保險公司，還繼續(xù)擁有房屋使用、收益等雙方協(xié)商后處置權(quán)，并照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。身故后保險公司將獲得抵押房屋處置權(quán)。
不過相關(guān)調(diào)查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達80.3%，相比之下，無子女群體中有55.3%不愿意參加。
最主要的原因是觀念問題。在中國，雖然大多數(shù)老人已經(jīng)對“養(yǎng)兒防老”的觀念有了一定的改變，但是對于家產(chǎn)傳后的觀念，卻并不是那么輕易地就能改變得了的。尤其是自己辛苦了一輩子留下來的固定資產(chǎn)，基本上所有的老人都是將這些具體的資產(chǎn)在自己百年之后留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險公司。
此外還有一些“技術(shù)”壁壘需要突破，最大的壁壘是中國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都是70年。產(chǎn)權(quán)到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟模型。所以一些保險公司對此也都很慎重，在房產(chǎn)的估值上一般都會大大低于目前市場價，以此來規(guī)避風(fēng)險。而這恰恰又是很多老人放棄選擇以房養(yǎng)老的主要原因，感覺很不值。
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