在房地產(chǎn)進(jìn)入周期性調(diào)整之際，“領(lǐng)頭羊”萬科早已緊鑼密鼓的開始了各種突圍。

 

6月25日上午9時(shí)30分，上市21年的萬科B股成為歷史，轉(zhuǎn)板后的股票將以H股的形式在香港聯(lián)交所上市交易，股票代碼“2202.HK”，股票簡稱“萬科企業(yè)”。按照上市首日開盤價(jià)13.66港幣計(jì)算，萬科H股市值約179.6億港幣。

 

萬科董事會(huì)主席王石表示，2014年是萬科第四個(gè)十年發(fā)展期的開端，香港作為國際金融中心，相信將為萬科下一個(gè)十年的發(fā)展提供更高的起點(diǎn)。同時(shí)萬科總裁郁亮也指出，相比B股市場，H股市場在資源配置、市場影響力和成交狀況方面有明顯優(yōu)勢。

 

就此，蘭德咨詢總裁宋延慶指出，“這是萬科走向國際化和打通國際融資通道重要節(jié)點(diǎn)，也是面對(duì)"地產(chǎn)白銀時(shí)代"的一種突圍。”

 

周期壓力來襲

 

進(jìn)入2014年以來部分城市房價(jià)松動(dòng)、銷售額下降、新房開工量萎縮、房地產(chǎn)投資下滑、土地交易降溫……新一輪房地產(chǎn)調(diào)整拉開序幕。

 

在此情況下，萬科的銷售業(yè)績?cè)龇嘣跍p緩。據(jù)了解，今年1-5月萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，分別比2013 年同期增長7.0%和16.2%；而去年同期，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積604.8萬平方米,銷售金額701.8億元,同比分別增長26%和42.6%。

 

銷售增幅放緩的同時(shí)，萬科今年的拿地策略亦顯得頗為謹(jǐn)慎。今年5月，僅在北京、沈陽等地獲得3宗地；而去年同期，獲得了8個(gè)項(xiàng)目。

 

而根據(jù)萬科公布的第一季度報(bào)顯示，期內(nèi)，新增項(xiàng)目8個(gè)，權(quán)益建筑面積為134.8萬㎡。而去年一季度，萬科新增項(xiàng)目則有21個(gè)，權(quán)益建筑面積約513萬㎡。在拿地資金支出上，今年一季度拿地資金僅為61億元，相比去年同期的142.4億元，相差兩倍多。而且今年一季度所獲地塊的平均樓面地價(jià)4535元/㎡，去年同期則僅為2776 元/㎡，相差較為懸殊。萬科稱，公司將繼續(xù)堅(jiān)持審慎的拿地策略，在嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，根據(jù)實(shí)際發(fā)展的需要適度補(bǔ)充項(xiàng)目資源。

 

同時(shí)，萬科今年斬獲的土地絕大部分位于上海、深圳、北京及廣州；而去年同期，則主要位于重慶、昆明等二三城市。顯然，萬科正在緊鑼密鼓加碼一線城市，以應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整。

 

“我一直認(rèn)為調(diào)整是非常必要的，我一直屬于調(diào)整派。但是中國大陸的國情，在調(diào)整過程中有很多不盡如人意的地方，但是我是調(diào)整的擁護(hù)派。”王石在B轉(zhuǎn)H發(fā)布會(huì)上稱：“2008年我的言論引起爭論的是拐點(diǎn)論，從某種角度來講，去年到今年是2008年那次調(diào)整的延續(xù)而已……這個(gè)調(diào)整現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)是首當(dāng)其沖。而調(diào)整的期限可能是兩年，三年，四年，十年。”

 

“房地產(chǎn)調(diào)整不可避免，房企業(yè)績已由原來的趨勢性增長轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性增長。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為：“在結(jié)構(gòu)性增長時(shí)代，只有具備較強(qiáng)的融資能力、較快的周轉(zhuǎn)速度及能夠提供高質(zhì)量產(chǎn)品的企業(yè)，才有更大的生存空間。”

 

突圍增長瓶頸
 

其實(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，被郁亮多次提及。從萬科歷年的業(yè)績中，也體現(xiàn)出了這一規(guī)律。去年，萬科結(jié)算的均價(jià)為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。

 

不僅如此，萬科的業(yè)績?cè)鏊僭谌ツ暌嗝黠@放緩。2013年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤242.6億元，同比上升15.46%；歸屬上市公司股東的凈利潤則為151億元，同比增長20.46%。而2012年，上述兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增速分別為33.3%和30.4%；2011年則分別為33%與32.15%。業(yè)內(nèi)分析人士指出，“野蠻”的規(guī)模增長與凈利潤的增長出現(xiàn)了較大的差距，這也是影響盈利能力重要原因。

 

那么，未來何以領(lǐng)跑？萬科將重點(diǎn)放在了“互聯(lián)網(wǎng)思維”上。過去一年其花費(fèi)了相當(dāng)?shù)木W(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，并與百度簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

 

“中國房地產(chǎn)從業(yè)人員是一群非常不容易變革人群，對(duì)新科技，新知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代非常淡漠。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶坦言：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，在搞定銀行金融通道后，下一步一定會(huì)和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢。”

 

此外不在“沉溺”單一業(yè)態(tài)的開發(fā)，而是重新定義為“城市配套服務(wù)商”。按照定位要求，旗下商業(yè)綜合體、社區(qū)食堂、生活廣場產(chǎn)品均已面世。毛大慶表示，未來的北京萬科，會(huì)有一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有住宅、商業(yè)、寫字樓等。

 

更值得注意的是，萬科也在探索房企“美國模式”，即“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。萬科稱，“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即萬科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升萬科的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額。

 

多元引擎齊發(fā)，能否帶動(dòng)萬科繼續(xù)領(lǐng)跑，我們持續(xù)關(guān)注。