2014年伊始，房地產(chǎn)市場整體轉(zhuǎn)冷，各地新開樓盤紛紛降價(jià)不管是面對(duì)央行的5月“喊話”，還是“限購令”松綁傳言，房地產(chǎn)市場成交量依然低迷。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國房屋新建開工面積29090萬平方米，同比下降25.2%，其中住宅面積下降27.2%，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8,%，其中住宅面積下降5.7%，全國商品房銷售13263億元，同比下降5.2%。
然而，房地產(chǎn)增速的下滑，直接對(duì)固定資產(chǎn)投資的增速構(gòu)成沖擊，在依賴投資“穩(wěn)增長”的慣性下，地方政府“托市”想法不斷。
近日，筆者了解到，在西北地區(qū)一些城市，相對(duì)稀缺的教育資源以及利用政府存量房評(píng)估系統(tǒng)變相“限降” 房價(jià)的做法正在悄然展開。
樓市遇冷
“房價(jià)下調(diào)雖然在意料之中，但是房價(jià)下跌得如此之快，確實(shí)讓人始料未及。”西安某房屋中介公司經(jīng)理李鴻儒向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，去年還能賣到每平方米8000元的房子，眼下已經(jīng)降到每平方米7000元以內(nèi)，依然少有人問津。
對(duì)于一手房市場，李鴻儒表示，在2014年之前，自己每年都會(huì)組織營銷團(tuán)隊(duì)承接開發(fā)商的售樓業(yè)務(wù)，但是今年卻出現(xiàn)例外。他預(yù)計(jì)今年，西安市的商品房銷售環(huán)比上年同期縮水會(huì)在50%左右。
陜西省統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部的一份資料印證了李鴻儒的預(yù)測(cè)。
資料顯示，陜西省1~2份土地購置面積僅為3.56萬平方米，同比下降了84.8%，增速比2013年全年回落91.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國1~2月份平均增速降低91.3個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款也僅有0.46億元，同比下降89%，增速比2013年全年回落101.2個(gè)百分點(diǎn)，比全國1~2月份平均增速低97.9%。
伴隨著房地產(chǎn)市場整體走低，陜西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長高曉琳近日表示，目前陜西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)正在配合相關(guān)部門做房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研，整個(gè)調(diào)研到現(xiàn)在還沒有結(jié)束。據(jù)她透露：“此次房企調(diào)研的目的就是走進(jìn)企業(yè)，掌握更多真實(shí)的情況。”
在此之前，6月12日，陜西省物價(jià)局正式宣布取消商品房價(jià)格備案制度。這項(xiàng)始于2007年12月的商品房價(jià)格備案制度一度背負(fù)著“馴服房價(jià)”的使命，但實(shí)施7年來，收效甚微。
顯然，陜西房地產(chǎn)市場的低迷并不是一個(gè)特例。搜房網(wǎng)陜西高級(jí)咨詢師楊俊卿向記者表示，雖然在2013年房地產(chǎn)市場還是處于量價(jià)齊升的狀態(tài)，但是進(jìn)入2014年之后，就急轉(zhuǎn)直下。市場分析人士雖早有預(yù)警，但還是落后市場變化。眾多二三線城市的房價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，即使一線城市也未能避免房價(jià)下行趨勢(shì)。
6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示：5月份，全國70個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比下降的城市進(jìn)一步增加，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量雙雙占比一半，為2012年6月以來首次，并創(chuàng)兩年內(nèi)新高。
在房地產(chǎn)市場整體走低的背后，地方政府也在頻頻推出托市政策，以求穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場格局，其中南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市也頻頻傳出放松限購的消息。
“學(xué)區(qū)房”托市
相對(duì)于一線城市抵抗樓市下行的壓力，越不發(fā)達(dá)城市的抗壓能力越發(fā)顯得弱了。
位于甘肅省最東部的慶陽是甘肅省省轄市。今年初起，該市房價(jià)出現(xiàn)回落，地方政府就已經(jīng)開始構(gòu)思如何應(yīng)對(duì)。
“房地產(chǎn)登記信息中，必須備案家庭成員信息，尤其是子女的信息。”甘肅省慶陽市一位房產(chǎn)經(jīng)銷商表示。
記者致電慶陽市房地產(chǎn)監(jiān)管部門獲悉，慶陽市在房產(chǎn)登記中的確要求對(duì)子女的情況進(jìn)行背書。至于在未來是否會(huì)將房產(chǎn)資源和教育資源掛鉤，該人士表示，目前還沒有出臺(tái)相關(guān)的文件。
慶陽市房地產(chǎn)登記中心里，遇到正在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的慶陽市民李明表示，雖然判斷慶陽市的房價(jià)還會(huì)下跌，但是為了子女入學(xué)，自己必須提前購房，以此鎖定優(yōu)質(zhì)的教育資源。“購房之后，在房產(chǎn)備案登記信息中會(huì)錄入子女的相關(guān)信息，但是對(duì)于目前所擁有的戶口信息不會(huì)發(fā)生變化，也就是說不會(huì)因?yàn)橘I房之后，就隨著房產(chǎn)而變成城市戶口。”李明亦稱。
但是購房者與沒有購房者卻在教育資源配置上存在差異。一旦慶陽市限制跨區(qū)縣擇校，那么購房者相對(duì)于沒有購房者，就多了一條擇校的途徑，即可在戶口所在地?fù)裥＃挚梢栽谫彿克诘負(fù)裥！?/div>
對(duì)“學(xué)區(qū)房”的剛需掛鉤房產(chǎn)銷售，這并不是慶陽市首創(chuàng)。在一線城市以及省會(huì)城市，房地產(chǎn)項(xiàng)目與教育資源相互掛鉤的情況比比皆是。往往在同一區(qū)域的房產(chǎn)，由于教育資源的差異，而導(dǎo)致房價(jià)差異很大。
二手房評(píng)估系統(tǒng)幫忙
如果說學(xué)區(qū)房是人為設(shè)定的購房需求，憑借調(diào)整供需來“托舉”房價(jià)，在李鴻儒看來，利用二手房評(píng)估系統(tǒng)來“限降”的做法更為隱蔽。
“我的房子實(shí)際交易價(jià)格只有550000元，怎么經(jīng)過陜西省地稅局的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)之后就成了658000元了，難道我的房子比同區(qū)域的新房價(jià)格還高？”在西安市二手房交易市場，買房者張明對(duì)于評(píng)估結(jié)果便是不理解。
讓他真正憤怒的是，由于西安地稅局的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格過高，他上繳稅金平白多了7128元。
張明交易的二手房被高估并不是一個(gè)個(gè)案。西安市二手房交易市場的一位消息人士稱，在二手房價(jià)整體下行的時(shí)候，地稅部門的存量房評(píng)估價(jià)格已經(jīng)不能夠真實(shí)地反映二手房市價(jià)。
二手房評(píng)估系統(tǒng)由地稅部門推行并實(shí)際應(yīng)用。推行的初衷是為了規(guī)范二手房交易中的“陰陽合同”現(xiàn)象。但是在執(zhí)行中，該系統(tǒng)對(duì)于房價(jià)的監(jiān)控卻經(jīng)常性地遲緩,導(dǎo)致在交易過程中，真實(shí)的成交價(jià)往往低于二手房的評(píng)估價(jià)格，致使買房者往往要多承擔(dān)房屋出售所產(chǎn)生的稅金。
西安市二手房市場的工作人員告訴記者，之所以目前沒有調(diào)價(jià)，是因?yàn)檫€沒有接到地稅部門相關(guān)的通知。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從2014年1月1日，西安市存量房評(píng)估系統(tǒng)升級(jí)為“杭州”版本之后，到目前為止都沒有調(diào)整過。陜西景郡房地產(chǎn)信息咨詢有限公司分行經(jīng)理李彥博表示，西安市房價(jià)從2014年開始到現(xiàn)在每平方米降價(jià)約400元。
“面對(duì)政府二手房系統(tǒng)的高估，大多數(shù)房產(chǎn)擁有者會(huì)重新考慮是否要賣掉房子。”上述消息人士表示。
不容回避的事實(shí)是房地產(chǎn)交易價(jià)格仍然是繳納房地產(chǎn)交易營業(yè)稅的主要依據(jù)。因此，對(duì)于存量房評(píng)估系統(tǒng)反應(yīng)跟不上市場變化節(jié)奏，有房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，這或許是地方政府為挽救房地產(chǎn)市場而選擇性默許。
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