自“京七條”出臺以來，自住房憑借比周邊商品房低30%左右的均價，俘獲眾多購房者芳心，其一舉一動飽受關(guān)注，更被“夾心層”奉為解決住房問題的“救命稻草”。雖然自住房強勢登臺，但表現(xiàn)平平，其日益懸殊的供需比及高首付問題更是飽受詬病。面對此情此景，業(yè)內(nèi)人士坦言，過度寄希望于自住房，顯然并不明智，在這場自住房與普通商品房的博弈中，毫無疑問，商品房仍舊扮演主力軍的角色。

 

自住房強勢登場 表現(xiàn)差強人意

 

6月23日，作為北京（樓盤）市首個進行公開搖號的自住房項目，金隅匯星苑1800套房源遭12.8萬戶優(yōu)先家庭爭搶，中簽率大約為1：68，這在客觀上決定了最終成功認購自住房的僅僅是少數(shù)優(yōu)先家庭。不僅如此，另據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，截至6月，北京的自住房供應(yīng)量高達1.8萬套，根據(jù)已推出樓盤的供需比進行估算，至少有10萬戶家庭等待申購自住房。業(yè)內(nèi)人士表示，“自住房最受爭議的非供需比問題莫屬，有限的供給硬生生的被龐大的市場需求壓榨，日益嚴峻的供需落差導(dǎo)致大部分人群"竹籃打水一場空"。”“即便是優(yōu)先家庭成功搖號的可能性都極小，更遑論非優(yōu)先家庭，申購自住房的成功率，可與買彩票中500萬的概率相媲美”，市民劉先生吐槽道。

 

實際上，摒除備受爭議的極低供需比問題，自住房的高額首付也讓不少購房者糾結(jié)不已。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在目前入市的13個自住房項目之中，僅金隅匯星苑、金隅匯景苑及中國鐵建(601186，股吧)順新嘉苑3個項目接受組合貸款。某業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然自住房首付比例也是三成，但如果不接受組合貸款，即使按照公積金貸款80萬元的額度計算，自住房的首付比例也將高達50%，這樣即便是總價不到200萬元的自住房，僅需支付的首付就高達百萬，讓部分購房者望而卻步，顯然與滿足“夾心層”的住房需求的預(yù)期背道而馳。他表示，“以均價2.4萬/平方米中鐵花溪渡為例，戶型大多為90平方米左右，折算下來，其首付金額也才60多萬。因此，僅就此而言，自住房處于劣勢。”

 

此外，值得一提的是，受成本擠壓的影響，自住房品質(zhì)也令人堪憂。以今年上半年入市的自住房為例，其銷售限價控制在0.95-2.2萬元/平方米之內(nèi)，拿地樓面價在0.35萬元-1.8萬元/平方米不等，再加上地塊建安等約0.4萬元/平方米的必要成本，自住房的盈利空間所剩無幾。更有業(yè)內(nèi)人士犀利指出，如果房企的成本控制及工程控制能力較弱，那么虧本的風險將大大提升，為了保住自身利益，樓盤品質(zhì)大打折扣成為大概率事件。

 

商品房“主力”地位難撼動

 

因此，在多重不利因素的綜合作用下，自住房自出臺至今，仍與滿足“夾心層”住房需求、抑制房價的預(yù)期相去甚遠，對商品房市場的影響甚微。業(yè)內(nèi)人士斷言，等輪候自住房的人群真正考慮自住房上述癥結(jié)時，這部分人群將集中涌入商品房市場。受供求規(guī)律影響，屆時，商品房價格將水漲船高。

 

事實上，意識到自住房存在的種種問題轉(zhuǎn)而投身商品房認購大軍的群體不在少數(shù)，而這促使一些質(zhì)高價低的高性價比樓盤順勢崛起，迎來新一輪的成交高潮，如中鐵置業(yè)在順義打造的區(qū)域標桿項目—中鐵花溪渡，僅在“五一”期間，日銷3億元，一舉成為區(qū)域樓市的銷冠。

 

據(jù)了解，位于順義新城核心區(qū)的中鐵花溪渡，憑借獨特的區(qū)域優(yōu)勢，坐擁日益完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大的縮短了業(yè)主的出行成本。不僅如此，中鐵花溪渡周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場等必要生活設(shè)施完善，歷經(jīng)三年精心打造的“十分鐘生活圈”日漸成熟，一站式生活資源豐沛。值得一提的是，中鐵花溪渡十分注重提升品質(zhì)，整體上采用時下較受推崇的賴特建筑理念，將建筑賦予原生特性，從而與順義優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境及自身10萬平方米的園林景觀無縫雜糅，充分釋放宜居特色，得到了市場的高度認可，自2011年入市以來，中鐵花溪渡成交量居高不下。盡管如此，中鐵花溪渡對商品房市場的購房需求進行“無死角”勘察，根據(jù)不同年齡層的居住訴求，對三期產(chǎn)品的108處細節(jié)進行優(yōu)化升級，飽受置業(yè)者好評，再次迎來成交高峰。

 

“內(nèi)外兼修”的高品質(zhì)優(yōu)勢，再加上2.4萬/平方米的親民價格，使中鐵花溪渡成為商品房市場名列前茅的高性價比樓盤，得益于此，中鐵花溪渡正面應(yīng)對自住房的沖擊，在撲朔迷離的樓市中，銷售價格始終如一，成交量穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)分析人士表示，“在中鐵花溪渡等高品質(zhì)項目的強力支撐下，商品房全面向自住房宣戰(zhàn)，樓市戰(zhàn)火再度蔓延。在此趨勢下，商品房憑借高性價比優(yōu)勢，牢牢穩(wěn)固了自身的樓市主力位置。”

 

業(yè)界公認，置業(yè)人群對自住房有較高期待完全可以理解，但最終自住房不可能取代商品房，未來的住宅市場肯定還是以商品房為主。“大多數(shù)購房者都清醒的認識到了這點，因此，像中鐵花溪渡這樣的純商品房項目，置業(yè)價值正加速釋放。”

 

供需矛盾加劇商品房上行

 

據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年，北京新建商品房網(wǎng)簽高達118950套，二手住宅網(wǎng)簽量達到了16.2萬套左右。中鐵花溪渡相關(guān)人士表示，“這預(yù)示著北京的剛需市場潛力超乎想象，而如此龐大的剛需并非7萬套自住房供量所能滿足的，商品房仍是絕大多數(shù)人解決住宅問題的關(guān)鍵所在。”除此之外，受成本限制的影響，自住房品質(zhì)并不能滿足追求品質(zhì)的置業(yè)者需求，成為其發(fā)展的短板，而這恰恰是大部分購房族格外關(guān)注的，因此，在這場自住房與商品房的“肉搏戰(zhàn)”中，商品房仍牢牢占據(jù)著上風。

 

根據(jù)北京市國土局發(fā)布的2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃區(qū)縣指標分解方案顯示，在北京2014年的1000公頃商品住宅用地中，自住房用地占比高達50%。“未來新建商品房相應(yīng)減少一半，這不僅會繼續(xù)拉大商品房的供需矛盾，也將在一定程度上加大其價格上行的壓力，倒逼商品房高端化”，業(yè)內(nèi)人士對此表示擔憂。

 

果不其然，6月10日，據(jù)北京市土地整理儲備中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，順義新城第21街區(qū)一地塊掛牌出讓，其起拍樓面價高達2.57萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測，“參照孫河地價，該地塊的成交樓面價極可能突破5萬元/平方米。”更有市民表示，僅起拍樓面價已經(jīng)高于區(qū)域在售的中鐵花溪渡2.4萬元/平方米的均價，其日后入市均價上行壓力暴增。

 

對此，業(yè)內(nèi)觀點認為，而今大部分普通商品房地塊樓面價已然超過了所在區(qū)域的房價，再加上建安、資金占用成本，未來入市均價勢必水漲超高。因此，未來商品房將大范圍向高端靠攏，像中鐵花溪渡這樣優(yōu)質(zhì)的商品房項目將日漸稀少。