“每當(dāng)我們聽到要用政府的力量去進(jìn)行城鎮(zhèn)化，把城鎮(zhèn)化作為未來幾十年發(fā)展的主要動力的時候，我們就認(rèn)為它是制造鬼城。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強(qiáng)在6月27日舉行的2014年度第十一屆中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會上指出。

 

任志強(qiáng)以曹妃甸為例介紹，很多這樣靠行政力量、政府調(diào)配而形成的城鎮(zhèn)化，最后導(dǎo)致自然資源擁擠，這些城鎮(zhèn)化就是我們說的鬼城?？空α繉崿F(xiàn)的城鎮(zhèn)化，除了有保衛(wèi)任務(wù)的邊鎮(zhèn)外，其他都是鬼城。只有靠市場經(jīng)濟(jì)形成的城鎮(zhèn)化，在未來的發(fā)展中才能有活力。

 

任志強(qiáng)辯證地指出城鎮(zhèn)化和市場化的關(guān)系。他說，城鎮(zhèn)化是因為市場化才存在，如果沒有市場化就沒有城鎮(zhèn)化。譬如羅馬古跡最大的是市場，而當(dāng)?shù)叵扔惺袌霾庞辛_馬城市，如果沒有市場做基礎(chǔ)，羅馬這個城市根本就建立不起來。

 

中國的城鎮(zhèn)化，也將來自市場。任志強(qiáng)解釋稱，如果沒有市場化和產(chǎn)權(quán)制度改革的承包制，就不能解決農(nóng)民從土地解放出來的問題，沒有私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也解決不了吸納大量勞動就業(yè)的問題。只有當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造就業(yè)條件，人有了勞動收入時，才有可能在這個地區(qū)聚集而形成城鎮(zhèn)化。同時大量私有經(jīng)濟(jì)增加勞動收入，這些人才能活得下來。

 

任志強(qiáng)指出，在改革開放前中國只有17.9%的城鎮(zhèn)化率，到30%的城鎮(zhèn)化率用了15年時間，這個發(fā)展的過程恰恰是市場化和私有化的過程。而城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系，可分為四個階段：一是農(nóng)村人口進(jìn)入城市；二是從小城市進(jìn)入大城市，到今天中國仍處于這樣的階段，所以目前所有政策出臺都是限制人口向超大城市轉(zhuǎn)移，希望所有人留在小城鎮(zhèn)；第三階段是人口由城區(qū)進(jìn)入郊區(qū)，第四階段則是人口聚集形成城市群，但土地所有制限制了第三、四階段發(fā)展的過程。

 

任志強(qiáng)進(jìn)一步指出，土地所有制條件導(dǎo)致商品資源不可能自由交換，也進(jìn)而影響到市場供求關(guān)系，同時影響市場供應(yīng)價格。目前看到的限購、限貸等政策，實際是對產(chǎn)權(quán)的一種侵犯。而目前來看，很多城市取消限購的舉動，首先我們要明確限購政策本身就是在破壞市場，取消限制性措施才叫回歸市場化。

 

從開發(fā)商的角度，任志強(qiáng)說，恰恰是非市場化給了地產(chǎn)商機(jī)會。如果沒有過去幾十年政府對資源的壟斷，地產(chǎn)商都不會發(fā)這么多財，應(yīng)該感謝非市場化。因為如果完全市場化就變成完全自由競爭，如資源自由競爭。很多地產(chǎn)商敢于舉高價地，是因為他們認(rèn)為政府會再繼續(xù)壟斷資源，每年只按制定的指標(biāo)供應(yīng)土地，這些無法解決當(dāng)下市場的供求關(guān)系。

 

任志強(qiáng)提示，也應(yīng)看到一些城市大量供應(yīng)土地導(dǎo)致供給過剩房價下跌，地方政府為土地財政還再繼續(xù)供地，就出現(xiàn)了土地流拍。“這些不是由市場決定價格，真正市場化改革的目標(biāo)是希望通過完全市場的手段來調(diào)整我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理。”任志強(qiáng)說。

 

而在房價問題上，任志強(qiáng)從貨幣貶值的角度，論證了房價上漲的趨勢。他指出，房子還會繼續(xù)漲價，2008年美國房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，現(xiàn)在房價又漲了百分之十幾，歷史上這么多案例說明實際不需要再繼續(xù)討論。另外，貨幣永遠(yuǎn)是貶值，房價肯定也會漲，“如果貨幣永遠(yuǎn)貶值什么東西不漲價？麥當(dāng)勞都漲價。”