2014年上半年，隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出交易量下跌、價(jià)格調(diào)整幅度 加大等“新常態(tài)”特征，在央行和銀監(jiān)會(huì)分別對(duì)房貸業(yè)務(wù)實(shí)施“窗口指導(dǎo)”和表態(tài)之后，5至6月房貸市場有所好轉(zhuǎn)，但從基本面、信貸政策等因素來分析，下半年 房貸市場整體寬松的可能性不大。
上半年房市調(diào)整呈“新常態(tài)”
上半年，房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)投資和交易量大幅下降、開發(fā)商紛紛降價(jià)銷售樓盤、多個(gè)地方政府對(duì)取消限購政策采取“猶抱琵琶半遮面”的態(tài)度等亂象紛呈中，進(jìn)入一種加大調(diào)整的“新常態(tài)”之中，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)話題。
國 家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，今年5月，全國70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比下跌，為近兩年首現(xiàn)，這被部分人 士解讀為房市可能出現(xiàn)調(diào)整的“拐點(diǎn)”。6月，雖地方政府不時(shí)推出救市舉措，但市場反應(yīng)平平，國內(nèi)樓市、土地市場依然延續(xù)低迷狀態(tài)。
四大一線城市中，上海(樓盤)和深圳(樓盤)新房價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)了下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。而在二手房方面，北京(樓盤)和上海的二手房價(jià)格環(huán)比下降，北京降幅達(dá)0.9%，居全國之首。
6月市場整體遇冷特征已十分明顯，新房、二手房的變動(dòng)趨勢延續(xù)了上月的下行勢頭。從6月成交情況看，二手房在信貸條件不出現(xiàn)大幅度扭轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)計(jì)會(huì)擴(kuò)大跌幅。
出 于刺激樓市從而緩解地方經(jīng)濟(jì)增速下滑的考慮，6月，多地出現(xiàn)了許多“取消限購”的烏龍事件，沈陽、蘇州(樓盤)、昆明(樓盤)、青島(樓盤)等地取消限購 的傳聞一經(jīng)發(fā)出即遭辟謠。雖然“取消限購”并未真正實(shí)現(xiàn)，但是沈陽、蘇州等地方政府也表示“未來會(huì)有所調(diào)整”，這表明各地通過調(diào)整限購政策“救市”之心已 讓市場相關(guān)方“心知肚明”。
6月房貸市場有好轉(zhuǎn)跡象
5 月中旬，央行召開了住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求商業(yè)銀行確保住房消費(fèi)貸款的資源配置、提高按揭貸款發(fā)放效率并合理定價(jià)、不許停止個(gè)人購房貸款等。6月 初，銀監(jiān)會(huì)官員也就房貸政策表態(tài)，要求銀行大力支持首套住房需求，同時(shí)，抑制投資和投機(jī)性的住房需求，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。這對(duì)房貸 市場產(chǎn)生了積極的影響。
6月16日，為響應(yīng)和實(shí)施國家定向調(diào)控及微刺激政策，央行年內(nèi)第二次實(shí)施“定向降準(zhǔn)”措施。業(yè)內(nèi)專家分析，4月和6月兩次“定向降準(zhǔn)”對(duì)房產(chǎn)市場產(chǎn)生了微刺激作用，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的房貸業(yè)務(wù)有改善跡象。
日 前，知名在線金融搜索平臺(tái)融360發(fā)布房貸市場6月份分析報(bào)告，據(jù)對(duì)全國23個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)6月首套房房貸利率較5月開始松動(dòng)，表現(xiàn)在折扣利 率增加、放款速度明顯加速，6月折扣利率占比5.08%，較5月折扣利率占比4.78%環(huán)比下降；而對(duì)于二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。
作為對(duì)央行“窗口指導(dǎo)”和銀監(jiān)會(huì)表態(tài)的回應(yīng)，近期，四家大型商業(yè)銀行已經(jīng)增加了房貸額度，而且貸款審批時(shí)間也明顯加快。在四大行之外，此前因額度緊張暫停房貸業(yè)務(wù)的
民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準(zhǔn)備金率，近日也在一線城市中的上海和深圳重啟了房貸業(yè)務(wù)。
融 360發(fā)布的6月報(bào)告顯示，一線城市利率率先松動(dòng)。調(diào)查顯示，6月全國23個(gè)熱點(diǎn)城市中，目前有9個(gè)城市還存在利率優(yōu)惠，利率優(yōu)惠城市繼續(xù)減少，而優(yōu)惠幅 度有小幅增加。其中，北京農(nóng)商銀行、民生銀行上海分行重現(xiàn)八五折利率，廣州(樓盤)匯豐銀行、杭州(樓盤)匯豐銀行出現(xiàn)九折利率優(yōu)惠。此外，5城優(yōu)惠利率 為九五折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。
困擾購房者的另一大煩心事——排隊(duì) 等待放款情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。融360在對(duì)全國23個(gè)城市的調(diào)查中了解到，一線城市中，北京和上海放款時(shí)間相對(duì)較快，約為30天；廣州和深圳貸款額度相對(duì)緊 張，放款時(shí)間普遍為50天左右。二三線城市方面，情況也較年初有了很大的改善，普遍由3個(gè)月縮短為1至2個(gè)月。
下半年房貸寬松可能性不大
“央行、銀監(jiān)會(huì)表示支持首套房貸，是準(zhǔn)確落實(shí)差異化住房政策的職責(zé)所在，而商業(yè)銀行能否確保首套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，甚至給予優(yōu)惠，取決于商業(yè) 銀行貸款的安全 性、流動(dòng)性和盈利性，"三性"原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低。從目前房地產(chǎn)市場低迷和房價(jià)下行形勢看，未來房貸寬松的可能性不大，貨幣 信貸再次大舉進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無望。”融360總裁葉大清向記者表示。
商業(yè)銀行存款成本受利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來。雖然隨著央行對(duì)影子銀行、同業(yè)競爭等實(shí)施整頓措施的展開，余額寶等貨幣基金收益率會(huì)降低，這有可能會(huì)為商業(yè)銀行利率降低提供機(jī)會(huì)，但市場調(diào)節(jié)的變化仍需一個(gè)過程。
房貸不賺錢且風(fēng)險(xiǎn)大，這制約了下半年房貸業(yè)務(wù)的回暖速度。目前來看，即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率，銀行盈利水平也僅為微利，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足。目 前5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到頂”至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差相差 較小，對(duì)銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行可能要為未來樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)埋單。
市場人士表示，當(dāng)前市場流動(dòng)性有點(diǎn)偏緊，“定向降準(zhǔn)”對(duì)房貸影響不大。本次“定向降準(zhǔn)”可能會(huì)讓部分資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，但這對(duì)樓市的影響程度僅屬于“微刺激”，在全國范圍內(nèi)普遍存在個(gè)人貸款吃緊的壓力，其很難直接起到緩解壓力的作用。
葉大清預(yù)測，今年下半年房貸收緊局面可能難以緩解，但不排除有部分回暖跡象，房貸利率保持在基準(zhǔn)之上的概率較大。
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