近日，深圳、北京、上海都出現(xiàn)中介關(guān)鋪潮再現(xiàn)的新聞，記者在廣州一些中心區(qū)域也見到有中介地鋪歇業(yè)。日前，中原地產(chǎn)高層公開表達(dá)對樓市的悲觀，認(rèn)為深圳樓市進(jìn)入衰退期，9月起降價潮將持續(xù)3年。廣州會再現(xiàn)關(guān)鋪潮嗎？二手樓市行情真的如此悲觀？在采訪中，業(yè)內(nèi)人士表示，說“關(guān)鋪潮”似乎嚴(yán)重了點，廣州目前確實出現(xiàn)中介收縮裁員等現(xiàn)象，這是對于市場轉(zhuǎn)冷的自然調(diào)整，目前收縮程度遠(yuǎn)比不上2008年、2011年，但樓市行情確實不容樂觀，成交復(fù)蘇至少要等一手樓市復(fù)蘇3個月后，而一手樓市回暖還遠(yuǎn)沒有時間。

 

市區(qū)郊區(qū)均見中介關(guān)鋪歇業(yè)

 

目前廣州二手市場受一手市場降價的影響，加大了客戶觀望氣氛，導(dǎo)致二手成交的慘淡，克而瑞監(jiān)測，二手連續(xù)幾個月成交持續(xù)低迷，前5個月成交224萬平方米與去年同期367萬平方米相比，下降了三分之一，價格也出現(xiàn)了一定程度的回落。近日不少地產(chǎn)圈人士的轉(zhuǎn)發(fā)信息里都可見中介關(guān)鋪和房企裁員的消息，而記者在淘金路一帶也見到，有中介地鋪關(guān)門歇業(yè)。

 

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志告訴記者，三大中介行都有地鋪關(guān)門，而且不是集中在某個區(qū)域，無論郊區(qū)、市區(qū)都有此類情況。但相比2008年、2011年20%~30%的收縮率，本次關(guān)鋪還不能用“潮”來形容，只是開始出現(xiàn)這種現(xiàn)象。淘金一帶屬于租售兩旺區(qū)域，尚有中介關(guān)鋪，那么廣州目前中介地鋪行情究竟如何？記者采訪了廣州三大龍頭中介中原地產(chǎn)、滿堂紅、合富置業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人了解情況。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智表示，今年年初，中原地產(chǎn)在廣州有250多間地鋪，目前仍是250多間，個別地鋪確實存在調(diào)整關(guān)門的情況，比如因租房合約到期等原因，但不存在批量關(guān)鋪裁員的情況。而滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰表示，近半年廣州二手市場成交行情不佳，目前中介壓力確實不小，尤其是中型中介生存壓力較大，一般連續(xù)三四個月出現(xiàn)虧損的情況下就會關(guān)鋪，而大中介抗風(fēng)險能力強(qiáng)，即使二手行情跌到冰點，還能通過一二手聯(lián)動分散壓力增加收入。至于合富置業(yè)則表示，對此問題不便回復(fù)。

 

關(guān)鋪會否越演越烈 目前還難以判斷

 

2008年、2011年廣州也曾出現(xiàn)關(guān)鋪潮，市場并未出現(xiàn)悲觀論調(diào)，但今年中原地產(chǎn)公開唱空深圳樓市：深圳樓市將掀起一輪降價大潮，下跌至少持續(xù)兩三年，并表示被開發(fā)商拖欠傭金30億元，而前兩次樓市調(diào)整期并未見到此類消息傳出，難道這是因為今年樓市的行情格外讓人悲觀嗎？對此，中原地產(chǎn)李耀智表示，主要是通過中原地產(chǎn)市場指數(shù)來判斷，今年前5個月深圳一二手成交總量為306萬平方米，同比下降42.8%，創(chuàng)2008年以來新低。相比深圳，廣州的行情則好得多，而發(fā)展商拖欠傭金的事情在廣州比較少。不過今年整個市場行情變化相當(dāng)大，有些發(fā)展商仍對政府救市抱有幻想，不如及時降價走量。

 

克而瑞房價廣州首席分析師梁永光表示，中介關(guān)鋪潮直接反映了當(dāng)前房地產(chǎn)一二手市場的表現(xiàn)。受全國整體市場回落及部分城市降價的影響，二手市場也難幸免。要說今年與往年有什么不一樣的話，那就是2008年和2011年都是由于房地產(chǎn)新政導(dǎo)致，而今年則是由于一手市場供求關(guān)系及企業(yè)資金鏈導(dǎo)致，從而傳導(dǎo)到二手市場。從克而瑞監(jiān)測來看，上半年深圳住宅的供應(yīng)面積為153萬平方米，成交面積為166萬平方米，供求比少于1，供不應(yīng)求。所以，梁永光認(rèn)為深圳不會出現(xiàn)大面積的降價潮，個別企業(yè)或項目可能會由于資金鏈原因或者沖業(yè)績的需要而出現(xiàn)降價，但不會在深圳這個城市漫延。

 

對于廣州的中介關(guān)鋪現(xiàn)象是否會越演越烈，鄧浩志表示，目前還難以判斷，但這種慘淡行情仍會持續(xù)相當(dāng)長時間。周峰認(rèn)為，今年二手市場調(diào)整程度比2008年、2011年更大，3年前的調(diào)整是因限購政策，而今年信貸持續(xù)收緊，讓市場難以承受。不過，業(yè)內(nèi)人士對市場仍有信心，中介地鋪調(diào)整也出現(xiàn)新的趨勢，一些中型中介地鋪關(guān)門收縮后，立即有小中介接手，如西關(guān)龍津路一帶，這些接手的小中介不少是經(jīng)歷過2008年、2011年市場調(diào)整的中介從業(yè)人員，現(xiàn)在自己出來做老板，看到市場收縮時其實反而有低價布點機(jī)會。

 

二手市場復(fù)蘇年內(nèi)無望？

 

對于下半年的市場行情，李耀智表示，只要銀根持續(xù)收緊，房貸政策不放松，市場就難有變化，回暖還需相當(dāng)長的時間。鄧浩志表示，根據(jù)以往經(jīng)驗，一般是一手市場復(fù)蘇3個月以后二手市場才能回暖，按目前的行情一手最快也要到今年四季度才有反彈的可能，而二手則至少到明年才會復(fù)蘇。梁永光則認(rèn)為，一二手市場成交量會持續(xù)低迷，在九、十月份會有一個小反彈，但還沒真正觸底，預(yù)計年底會企穩(wěn)，但回暖還為時過早，或?qū)S持到明年上半年；而價格會有一定的回落，且會持續(xù)一段時間，或者直至明年上半年。

 

心理價差大 中介勸業(yè)主降價5%~7%

 

今年以來，廣州二手樓市持續(xù)淡靜，特別是在3~4月的學(xué)位房風(fēng)潮過后，市場行情日趨低迷。“從4月份開始，我們公司已經(jīng)要求前線經(jīng)紀(jì)們主動勸業(yè)主降價。”據(jù)滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰介紹，今年以來的二手房成交持續(xù)低迷，其主要原因是買賣雙方的心理價差較大。如買家所預(yù)期的議價空間在10%以上，而現(xiàn)時業(yè)主能勉強(qiáng)接受的議價幅度還處于5%~7%。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，近一個月二手住宅成交個案中，業(yè)主愿意讓價的平均幅度已上升至7%左右，而年初業(yè)主心態(tài)普遍比現(xiàn)時強(qiáng)，當(dāng)時業(yè)主愿意給予的平均讓價幅度不高于5%。

 

記者在新黃埔區(qū)踩盤時留意到，幾乎所有樓盤都有二手中介人員在現(xiàn)場帶客，有的站在樓盤大門前的馬路上，頂著烈日向過往行車奮力揮動著手中的樓盤宣傳牌。有的則尾隨前來看房的買家，試圖從同事手中搶來一宗生意。從人數(shù)上來看，樓盤現(xiàn)場的二手中介比發(fā)展商自己培養(yǎng)的銷售人員還要多上幾倍，而其專業(yè)性和服務(wù)態(tài)度卻也因各個分行的用人標(biāo)準(zhǔn)不一而參差不齊。對此，受訪的多位中介人士表示，倘若限購和信貸政策無新變化，中介經(jīng)紀(jì)轉(zhuǎn)去賣一手房的情況將持續(xù)甚至愈演愈烈。

 

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，縱觀全市二手房放盤價和成交價格波動，輕微的小幅度調(diào)整不及發(fā)展商對一手房的降價幅度。市中心二手房業(yè)主普遍對價格較堅持，出現(xiàn)主動降價的二手房源多集中在一手供應(yīng)量較充裕的區(qū)域，如番禺。另有部分大戶型“長壽盤”也加入下調(diào)放盤價的行列。此外，部分地段一般、優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源較少的市區(qū)板塊二手房也有一定程度的價格回調(diào)，但這部分房源數(shù)量不多，并且以急需套現(xiàn)或“賣一買一”的換房客業(yè)主居多。

 

周峰指出，現(xiàn)時二手房成交量低迷，買家觀望情緒漸濃，從5月份的成交數(shù)據(jù)來看，向來是二手市場成交主力的60～90平方米之間的兩房或小三房物業(yè)，其成交比例卻有所下降。換言之，這一面積區(qū)間對應(yīng)的有效可入市客戶數(shù)量也在減少，“目前這批客戶對價格的斟酌程度要更高一些，小業(yè)主的開價一旦仍與前幾個月一樣，定在市場價上方約10%左右，必然遭遇強(qiáng)力壓價。”