房貸收緊會(huì)一直延續(xù)下去嗎？房?jī)r(jià)下降的底線在哪里？市場(chǎng)上為何會(huì)有那么多“唱空”的聲音？樓市的“冷暖”之變也給我們帶來(lái)了諸多亟待厘清的問(wèn)題，現(xiàn)在就讓我們進(jìn)行一一解答。

 

一問(wèn)：房貸收緊還會(huì)多久

 

房貸還要等多長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)松動(dòng)？相信這是購(gòu)房者最為關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

 

在過(guò)去半年多時(shí)間里，受“錢(qián)荒”影響，在高資金成本的影響下，銀行對(duì)房貸變得更加謹(jǐn)慎，于是不少商業(yè)銀行紛紛抬高房貸利率水平，甚至收縮房貸業(yè)務(wù)，從而導(dǎo)致房貸收緊。

 

5 月中旬，央行發(fā)布“央5 條”，要求“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”。但從目前來(lái)看，這一措施雖然產(chǎn)生了一定的影響，但房貸放松的趨勢(shì)還不明顯。有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，首套房按揭貸款利率依舊處于相對(duì)較高的位置，普遍在上浮10%～20%之間。當(dāng)然，央行的“窗口指導(dǎo)”也起到了一定的作用，與之前相比有所好轉(zhuǎn)的是停貸銀行的數(shù)量以及按揭貸款的放款速度。

 

不過(guò)，近期央行降低存款準(zhǔn)備金率的動(dòng)作讓市場(chǎng)一度看到了希望。央行在6 月9 日實(shí)行定向“降準(zhǔn)”，釋放約1000 億元規(guī)模流動(dòng)性。此次定向“降準(zhǔn)”擴(kuò)圍，逐步擴(kuò)至股份制商業(yè)銀行，這被業(yè)界視為未來(lái)信貸環(huán)境逐步得到改善的信號(hào)。這已經(jīng)是央行在今年二季度第二次定向“降準(zhǔn)”。但不可否認(rèn)的是，考慮到目前貨幣政策仍堅(jiān)持穩(wěn)健，同時(shí)資金流入房地產(chǎn)業(yè)的概率很小，所以最近兩次定向“降準(zhǔn)”，無(wú)法改變當(dāng)前房貸收緊的局面。

 

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全面調(diào)整存款準(zhǔn)備金率將會(huì)顯著影響信貸總量，從而對(duì)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。那么近期央行有無(wú)可能全面“降準(zhǔn)”從而大規(guī)模釋放流動(dòng)性呢？專(zhuān)家認(rèn)為就目前來(lái)看可能性不是很大。因?yàn)閺臍v史數(shù)據(jù)來(lái)看，央行大規(guī)模“降準(zhǔn)”多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)大幅回落的情況下，而目前只是經(jīng)濟(jì)略顯疲軟，因此以定向刺激即可解決問(wèn)題，無(wú)需大規(guī)模“降準(zhǔn)”。

 

由此看來(lái)，在大規(guī)模“降準(zhǔn)”不太可能發(fā)生的情況下，房貸收緊還會(huì)延續(xù)，樓市還得忍受“斷炊”之苦。至于這種態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，專(zhuān)家預(yù)測(cè)極有可能會(huì)貫穿全年。當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，則另當(dāng)別論。

 

二問(wèn)：“救市”力度會(huì)有多大

 

迫于市場(chǎng)壓力，包括廣州在內(nèi)的部分城市已開(kāi)始進(jìn)行政策調(diào)整。不過(guò)就目前各地的具體做法來(lái)看，“微調(diào)”是“主旋律”，“分類(lèi)調(diào)控”會(huì)成為一種廣泛采用的調(diào)控方式。

 

據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，自5 月份起，廣州政府低調(diào)默許廣州郊區(qū)，增城及從化兩地限價(jià)令松綁，并對(duì)市區(qū)的五限政策——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽以及限售進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然，廣州做法比較特別，就是政府對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。

 

除了廣州之外，還有十多個(gè)城市也對(duì)調(diào)控政策作了調(diào)整。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，自從去年下半年以來(lái)，已有安徽、浙江、江蘇等8 個(gè)省份共16 個(gè)城市進(jìn)行了相關(guān)政策的微調(diào)或松綁。僅今年5月就有超過(guò)10個(gè)城市進(jìn)行政策微調(diào)。

 

從政策微調(diào)松綁的類(lèi)型來(lái)看，最為常見(jiàn)的有三大招數(shù)：一是部分城市放松了非戶(hù)籍資格審查、放松了購(gòu)房落戶(hù)政策，由此為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)注入新的購(gòu)買(mǎi)力。預(yù)計(jì)這方面的微調(diào)在三、四線城市會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。二是公積金政策。盡管各地微調(diào)公積金政策，但由于總量很小，因此無(wú)法解決樓市資金短缺現(xiàn)象。三是預(yù)售監(jiān)管，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，地方政府通過(guò)預(yù)售監(jiān)管其房?jī)r(jià)漲幅，在房?jī)r(jià)下行時(shí)，政府通過(guò)預(yù)售監(jiān)管房?jī)r(jià)降幅，以防市場(chǎng)大起大落，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

 

政策調(diào)整的力度有無(wú)可能進(jìn)一步加大？中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，可能性不是很大。6 月10 日，沈陽(yáng)傳出取消限購(gòu)的消息，但在第二天便遭到否認(rèn)。由此可以看出，地方政府在政策調(diào)整方面，也不敢貿(mào)然“簡(jiǎn)單松綁”。不過(guò)陳晟同時(shí)也表示，對(duì)于一些市場(chǎng)供應(yīng)壓力較大的城市，在未來(lái)會(huì)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行“微調(diào)”。當(dāng)然，其手段會(huì)多花樣，比如具體做法會(huì)根據(jù)各自的市場(chǎng)情況，采取“分城分策”方式，取代“簡(jiǎn)單松綁”；同時(shí)還會(huì)采用保障房、公租房等多種形式，來(lái)關(guān)聯(lián)協(xié)同調(diào)控。

 

三問(wèn)：此輪調(diào)整有何特點(diǎn)

 

此番樓市調(diào)整，與此前幾輪有著明顯的不同，主要表現(xiàn)在外部環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)情況以及經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)度等多個(gè)方面。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析指出，2009年國(guó)家實(shí)施“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，如首套房七折利率，加之實(shí)施一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，如免征個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等，導(dǎo)致全國(guó)樓市很快大反彈。2012年貨幣政策中性偏松，年中兩次降息，以及調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，加之部分城市首套房貸利率打八五折，所以一、二線城市顯著回暖。而在目前，國(guó)家出于穩(wěn)增長(zhǎng)考慮只是“微刺激”，貨幣定向放松，首套房貸利率基本無(wú)折扣，有些還會(huì)上浮。雖然今年下半年房貸政策會(huì)有可能放松，也會(huì)有更多地方政府對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行“微調(diào)”，但總體來(lái)看，本輪外部環(huán)境不如上兩輪寬松。

 

從供需狀況看，目前市場(chǎng)供大于求，形勢(shì)更加嚴(yán)峻。專(zhuān)家指出，在2011 年之前，多數(shù)二、三、四線城市，住宅庫(kù)存規(guī)模較小，而需求旺盛，呈現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng)特征。從2010 年下半年開(kāi)始，主要城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策后，投資、投機(jī)性需求被大幅壓制。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)2009~2011 年大規(guī)模、高速度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后，很多三、四線城市住宅庫(kù)存規(guī)模不斷攀升，明顯超過(guò)需求增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。

 

這一輪調(diào)整時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。就此前兩輪的情況而言，時(shí)間均不長(zhǎng)，如2008 年8 月樓市走勢(shì)出現(xiàn)下拐，至2009 年3月上拐，下跌了6 個(gè)月；2011 年10 月下拐，至2012 年6 月上拐，下跌了8 個(gè)月。陳晟預(yù)測(cè)這一輪調(diào)整時(shí)間要比前兩次長(zhǎng)，“從現(xiàn)在開(kāi)始算，最起碼也得18 個(gè)月之后才能真正結(jié)束。”他如是說(shuō)。如果加上之前已經(jīng)過(guò)去的半年時(shí)間，這一輪調(diào)整時(shí)間將長(zhǎng)達(dá)兩年。

 

四問(wèn)：房?jī)r(jià)下跌的底線在哪

 

歷次樓市調(diào)整會(huì)造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)，這一輪同樣也不例外。

 

2013 年不斷飆漲的房?jī)r(jià)，以及目前不斷上升的庫(kù)存壓力，使得房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力驟增。數(shù)據(jù)顯示，在今年前5 個(gè)月時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)商品房庫(kù)存量又增加了4100 多萬(wàn)平方米。具體到各個(gè)城市不難發(fā)現(xiàn)，庫(kù)存壓力在不斷上升，相比今年4月，包括丹東、濟(jì)寧、西安等城市，反映庫(kù)存壓力大小的存銷(xiāo)比指標(biāo)大幅攀升。包括上海、長(zhǎng)沙等城市，也已經(jīng)脫離安全區(qū)接近警戒線。

 

至于房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度會(huì)有多大？專(zhuān)家認(rèn)為，必須根據(jù)不同的市場(chǎng)來(lái)具體分析。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，三、四線城市由于供需失衡情況更為嚴(yán)重，同時(shí)人口流入的數(shù)量有限，所以房?jī)r(jià)回調(diào)幅度較大，最大幅度可能會(huì)接近30%，普遍也有15%~20%的回調(diào)幅度。而對(duì)于人口導(dǎo)入型的一線城市如北京、上海等來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)需求依然巨大，回調(diào)幅度會(huì)較小，可能會(huì)低于10%。而陳晟的看法則偏樂(lè)觀一些，他認(rèn)為一線城市的調(diào)整幅度在正負(fù)5%之間，三、四線城市的調(diào)整幅度會(huì)達(dá)到15%左右。

 

至于當(dāng)前樓市會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)“腰斬”情形，一如溫州、鄂爾多斯等城市？專(zhuān)家認(rèn)為，這種可能性幾乎不存在。尹伯成分析指出，溫州和鄂爾多斯兩個(gè)城市房?jī)r(jià)的非理性上漲，有它特殊的地方，如溫州房?jī)r(jià)是受資本撬動(dòng)，而鄂爾多斯房?jī)r(jià)則與當(dāng)?shù)刭Y源價(jià)格上漲有著極大關(guān)系，不具普遍性，所以不能跟其他城市進(jìn)行比較。

 

五問(wèn)：誰(shuí)在“唱空”中國(guó)樓市

 

那么，究竟誰(shuí)在“唱空”中國(guó)樓市，他們的目的又是什么？我們的答案是，目前樓市的“唱空”主力來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面。

 

其一是國(guó)內(nèi)部分開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)投資者。記者發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)剛剛開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整跡象，便有一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)媒體散布“形勢(shì)不妙”的論調(diào)，認(rèn)為“樓市到了調(diào)整時(shí)期”。而如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，這些人則進(jìn)一步表示“樓市進(jìn)入深度調(diào)整階段”，并認(rèn)為將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

 

其二則是海外背景的投資機(jī)構(gòu)。此前不久，就有一家外資背景的房地產(chǎn)公司高調(diào)宣布，將停止在中國(guó)市場(chǎng)上進(jìn)行投資活動(dòng)。此外，包括野村證券在內(nèi)的不少外資投資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始唱空中國(guó)樓市。

 

外資機(jī)構(gòu)的種種動(dòng)作，是否真的就意味著它們已經(jīng)不再看好境內(nèi)市場(chǎng)，準(zhǔn)備大舉撤離了呢？其實(shí)并非如此。有專(zhuān)家分析指出，外資投資機(jī)構(gòu)把中國(guó)作為一個(gè)利益的博弈場(chǎng)所，因此它們的一舉一動(dòng)都有著明確的目的。反觀它們歷史上每一次“唱空”行為，無(wú)非是減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，甚至打壓價(jià)格并趁機(jī)“吸籌”，是徹頭徹尾的經(jīng)濟(jì)博弈手段。